4月20日，市房地產價格調控座談會強調，要從落實科學發(fā)展觀與構建和諧社會的高度，加大宏觀調控力度，切實穩(wěn)定住房價格。對于此次出臺的有關規(guī)定，不少業(yè)內人士認為——穩(wěn)定房價是一條“主線”
去年以來，從中央到地方都出臺了一系列讓房地產價格降溫的政策和措施。
今年
，控制房地產價格上漲過快更是被列入政府工作報告，隨之而來的是央行提高房貸利率和首付比例，財政部醞釀出臺的房地產稅進一步加大了炒房成本。
隨后，各地政府相關部門紛紛出臺措施穩(wěn)定房價，遏制炒房。一時間，房地產價格成了街頭巷尾的熱門話題。
其實，冷靜地思考一下，“打壓房價”、“房價要大跌”、“樓市要崩盤”的說法缺乏基本的支撐。一位業(yè)內人士對記者說：“政府要調控的是‘房價上漲過快’，而非打壓房價，因此，穩(wěn)定房價是主流聲音”。
同時，他說：“其實，只要我們每個人理智的分析一下就明白，房地產市場不能出現(xiàn)大的波動，無論是對整個國民經濟發(fā)展、社會的穩(wěn)定，還是具體到老百姓的生活。房價大跌甚至崩盤是要有人跳樓的，在這方面國內外都有慘痛的教訓。”
市場經濟條件下，兩只手都應該發(fā)揮其應有的作用。房地產行業(yè)出現(xiàn)了“發(fā)展過快”的問題時，就需要宏觀調控這只手出面進行適當?shù)摹罢{控”�？梢越栌弥袊康禺a業(yè)協(xié)會秘書長顧云昌的一句話，那就是“房價慢慢漲，樓市年年旺”。
青島的聲音：穩(wěn)定房價，遏制炒房
近日，市政府辦公廳下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（以下簡稱《通知》），明確采取了幾項具體措施，以切實穩(wěn)定住房價格，調整住房供應結構。
《通知》要求，控制被動性、投資性等住房需求，遏制投機炒作，緩解住房供求矛盾。嚴格執(zhí)行國家信貸政策，對同一借款人申請第二套個人住房貸款的，提高首付款比例。對同一借款人申請第三套及以上個人住房貸款的，大幅度提高首付款比例，實行貸款利率上浮，并予以嚴格控制。購買商品房1年內轉讓，未還清貸款的，金融部門將不予辦理“轉按揭”手續(xù)。購買2004年12月31日以后竣工的商品房屋2年內轉讓的，征收轉讓凈收益所得稅。嚴肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房價格等非法行為，打擊炒買炒賣商品房行為。
加強市場監(jiān)管是關鍵
不過，對《通知》規(guī)定的政策能否真正在市場中發(fā)揮威力，部分業(yè)內人士表示了自己的擔心。市場具有尋找政策縫隙的本能，在房地產市場實際的交易中，也存在很多規(guī)避“政策”的手法，因此，有關部門必須加強市場監(jiān)管才能真正促使這些政策落實到實處。
《通知》規(guī)定，購買商品房1年內轉讓，未還清貸款的，金融部門將不予辦理“轉按揭”手續(xù)。從某種程度上講，銀行全面推出的轉按揭業(yè)務，已經成為投資者一條快速的“變現(xiàn)”通道。轉按揭業(yè)務在整個炒樓運動中的助推作用，已成為業(yè)內共識。
其原因在于，在投資者辦理轉按揭程序中，只要能通過貸款銀行的審批，借款人就可以在房產轉讓的同時轉讓自己的貸款，即將全部的未還貸款本金余額轉讓給新的購房人，因此，這不僅方便了借款人的房產轉讓，也降低了其房產轉讓的成本，從而為炒樓提供了操作空間。
因此不少人認為，這項政策會使得那些靠銀行借貸籌措短期資金、沒有實力的炒房者的投機途徑基本上斷絕，這是非常嚴厲的政策。業(yè)界持此種觀點人不在少數(shù)。
市場在尋找縫隙？
然而，樓市中的反應卻與此論斷尚有偏差。截至目前，中介市場并沒有出現(xiàn)明顯的反�，F(xiàn)象。惟一可以得到肯定的是，該政策的出臺，對所有牽涉貸款（抵押）的房屋交易設置了比以前高得多的時間成本。那么對于實際炒家的影響又在何處？在記者所走訪的多處房地產中介中，絕大多數(shù)對此表示并無憂慮。
理由在于，新政策下仍有空子可“鉆”。假如以70萬元的房屋計算，上家買進時首付三成，貸款50萬元。這次以100萬元賣出，下家要支付三成首付，即30萬元，那么上家就可以拿這30萬元的首付款去還貸。而這中間的一點點“差價”亦可以由“墊資”公司來完成，即二手房的賣方可與一些貸款公司簽訂經公證的協(xié)議，然后由該公司墊資提前還貸，在二手房交易完成后再還給公司；貸款公司一般收取墊資額2％－3％的手續(xù)費。包括房地產中介也有可能來代辦這一“業(yè)務”。由此，對炒家產生的經濟壓力就十分有限。
同時，《通知》規(guī)定，購買2004年12月31日以后竣工的商品房屋2年內轉讓的，征收轉讓凈收益所得稅。但是，在房屋買賣實際操作中，很可能被轉移到下家，或者買賣雙方私下協(xié)商達成“利益同盟”：以成交價交易，以低于成交價的數(shù)據(jù)申報。比如張某以80萬元購進一套房子，現(xiàn)在以100萬元賣出，但他申報時的報價很可能還是80萬元。
針對這一現(xiàn)象，監(jiān)管部門如何查處并進行有力的打擊將是問題的關鍵所在。而業(yè)內人士的普遍估計是，如果各相關部門保持一致，將相關的調控政策堅持到底的話，其對市場的影響，應該不久即會顯現(xiàn)。
本報記者劉海亮
