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本報與搜房網(wǎng)聯(lián)合調(diào)查顯示，家庭月收入3000-8000元的被調(diào)查者約六成，約有六成被調(diào)查者選擇面積80-120平方米戶型，近五成選擇在四環(huán)以外購房
一個國家或城市的平均房價與每戶居民的平均年收入之比為我們通常所說的房價收入比。聯(lián)合國在上個世紀90年代對30多個國家進
行的調(diào)查顯示，一般這個比值正常范圍是4至6.但我國許多大城市的房價收入比要遠遠大于這個比例。4月10日-13日，本報在搜房網(wǎng)上對購房者家庭收入和準備購買的房價做了調(diào)查，結(jié)果顯示北京房價收入比在10左右。
業(yè)內(nèi)認為政府和開發(fā)商應該為建設百姓需要的第一居所而努力，比如設計市場真正需要的合理的戶型面積。實習記者周曉東攝
調(diào)查：中低收入階層房價收入比為10左右
本報于4月10日-13日在搜房網(wǎng)上進行的房價與收入比的調(diào)查，共收集到1618人參與此問卷調(diào)查的結(jié)果。
從這次的調(diào)查結(jié)果來看，家庭月收入在3000-8000元范圍內(nèi)的人數(shù)最多，達到了受訪者總?cè)藬?shù)的一半以上，而家庭月收入低于3000元者，占總數(shù)的14.31%，家庭月收入在8000-20000元之間者接近受訪總?cè)藬?shù)的1/4，而收入高于20000元的未及5%.從選擇的區(qū)域上看，36%的人首選是三環(huán)-四環(huán)之間，近1/3的人選擇在四環(huán)-五環(huán)之間，值得注意的是選擇五環(huán)以外的人數(shù)也占到了20%，甚至多過選擇三環(huán)以內(nèi)的。這顯示出，購房者明確知道自己準備購買商品房的區(qū)位和價格。
在此次調(diào)查結(jié)果中，有超過六成的人選擇了需要購買80-120平方米的房子，可見這類產(chǎn)品的需求在市場中占主導作用，21%的受訪者選擇了80平方米以下的住宅，而希望購買面積超過120平方米居所的人數(shù)總和不超過20%.根據(jù)以上調(diào)查的結(jié)果，可以做一個合理的歸納計算。依照商品房價水平來看，家庭月收入低于3000元者（年收入約等于36000元），所對應的購買范圍應在五環(huán)以外，那么以五環(huán)之外平均房價為4000元/平方米考量，如購買面積在100平方米，總房款就大概是40萬元，如此而言，房價收入比在這樣的家庭中體現(xiàn)的就約等于11.以同樣的規(guī)則再看看家庭月收入在3000-8000元之間的群體，以平均收入5000元來計算，年收入大約為60000元。而這個占大多數(shù)的人群對應的位置也是同樣比例。最多的選三環(huán)-四環(huán)之間，以平均房價6000元/平方米計算，同樣購買一套100平方米的房子總價約為60萬元，這樣房價收入比亦達到了10.若以家庭月收入6000元計，房價收入比約為9.從以上的推算可以看出，對于家庭月收入低于3000元的低收入階層來說也好，還是對于家庭月收入在3000-8000元之間的中等收入階層來說也好，在今天如果要想買到合適的房子，需要一家人不吃不喝積攢約九到十年時間。
現(xiàn)狀：“夾生層”難買合適房
本次調(diào)查中，在可承受的總房價問題上，選擇人數(shù)依然是與房款總額高低成反比的，最多的人選擇了僅能承受總價在40萬元以內(nèi)的房子，其次是選擇在40萬-60萬元之間的，這兩項的總?cè)藬?shù)就占了超過3/4，而愿意承受80萬元以上房價者僅占受訪總?cè)藬?shù)不及12%的比例。
剛剛結(jié)束的春節(jié)房展會成交量與去年相比有大幅度的下降。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，出現(xiàn)這種情況原因是多方面的。一個是新盤少，交易量自然下降；另一個是在政府多種措施的影響下，讓一些投資者理性地退出了房地產(chǎn)市場，這就為真正以居住為目的買家騰出了購房空間。山水文園副總經(jīng)理張磊認為，短期內(nèi)市場成交量雖然有所減少，但長期來看還會持續(xù)熱銷。因為需要買房的中間階層的人數(shù)依然很多。
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學城市經(jīng)濟系主任張躍慶指出，北京自2003年以來已經(jīng)建了一批廉租房，在解決低收入者的住房需求上跨出了一大步。張躍慶同時認為，中高收入群體的住房問題解決得也不錯，現(xiàn)在問題就是“中低收入的群體”———這個“夾生層”，這個群體沒有足夠的錢買到比較滿意的房子，也輪不到他們享受國家補貼。在市場上尋找合適的房子，對他們來說顯得尤為困難。
分析：供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)差距非常大
對此，張躍慶分析說，這是因為住房供應結(jié)構(gòu)有問題。張躍慶指出，現(xiàn)在的問題是，在北京大概有70%的人是屬于中低收入者的階層，他們屬于應購買經(jīng)濟適用房人群的范疇。而政府從1999年開始每年提供的經(jīng)濟適用房供應量在300萬平方米左右。按照北京每年房地產(chǎn)市場2000萬-3000萬平方米的供應量來計算，給占人口70%的中低收入者的供應的實際面積僅占市場總供應面積的7%-10%.供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)差距非常大。正源于此，市場上頻頻出現(xiàn)搶購經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象，盡管近幾年來政府采取了一系列措施，但排隊買經(jīng)濟適用房依然成為老百姓的慣例。
山水文園副總經(jīng)理張磊指出，北京房價之所以高升的原因有二，首先，北京是國際化的大都市，市場上的商品房并不是全部賣給北京人，隨著外來人口的逐年增多，需求也就持續(xù)旺盛。其次，“8·31”土地大限之后，土地供應面積在減少，市場供應量的減少自然造成房價的上升。
張躍慶指出，市場競爭導致房價上漲，但從現(xiàn)有的住房總量來看，新開發(fā)項目加上存量房規(guī)模，北京已有4億平方米的住房面積，除以北京1800萬人口，已經(jīng)足夠居住。眼下的癥結(jié)在于，住房資源配置存在問題。一部分人和單位占了很多住房資源，但很大一批有強烈需求的人卻難以買到合適的房子。
業(yè)界建議
建議政府大力開發(fā)二級市場
應建立合理的住宅體系；政府和開發(fā)商應一起為建設百姓第一居所努力
張躍慶認為，合理的住宅供應體系應該是，高收入者購買商品房，價格由市場來決定；中低收入者購買經(jīng)濟適用房，經(jīng)濟適用房采取政府指導價；低收入者租住廉租房，這部分居住群體應當享受政府的住房補貼。
在采訪中，張躍慶表示了對解決住房資源配置問題的幾點建議。
首先，從北京現(xiàn)在的土地儲備來看存量并不多，北京土地資源已經(jīng)很緊張，在這個前提下，不一定非得大面積開發(fā)低檔商品房來滿足中低收入群體對住房的需求。其次，政府可以適當加大存量房的開發(fā)力度，充分培育二級市場。房地產(chǎn)市場是梯級消費的市場，不同收入水平的人應該享受不同層次的產(chǎn)品。再次，改變政府住房補貼的方式，建議從現(xiàn)在的“補磚頭”（建設經(jīng)濟適用房）改為“補人頭”，住房補貼按國家標準發(fā)到職工手中。這樣也將有效解決目前經(jīng)濟適用房政策出現(xiàn)的各種問題，如高收入的有錢人反而可以買到經(jīng)濟適用房，恰使這些人享受到了政府的補貼。
張磊認為，政府和開發(fā)商都應當盡力以解決市場對第一居所需要為主要目的。對于低收入者，比如在等待拆遷的老百姓，則更需要政府加大調(diào)控力度，給低收入者提供足夠的供應量�！霸谖磥�1-2年內(nèi)60-130平方米的房子將是最好賣的。”張磊如是說。
開發(fā)商觀點
房價收入比還是正常的
“我認為北京房價收入比還是比較正常的�！北本〇|方卓越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理王崢表示，人們在考慮消費者年收入的時候，往往是考慮個人工資收入這一塊，但這可能不是實際情況。
大家覺得現(xiàn)在房價與家庭年收入的比值較大，一個原因是沒有把一年全部的收入考慮進去，實際現(xiàn)在許多人的收入情況很復雜，除了工資之外，還有許多不確定收入。也正因為其不確定，所以人們更習慣只測算固定的工資收入，而現(xiàn)在的趨勢是不確定收入要遠遠高于固定工資。
代理商視角
開發(fā)商不考慮房價收入比
北京世紀皓產(chǎn)投資顧問有限公司副總經(jīng)理畢征認為，項目有低中高之分，低端項目更多具有大眾消費性，可能就更需要考慮區(qū)域的購買力。但越是高檔項目，就越具有文化屬性，其總價和購房人的年收入就更加沒有可比性。畢征指出，開發(fā)商一般不考慮房價和收入比這個問題。從具體實踐來說，代理商在做項目的時候一般先規(guī)劃項目類型，考慮客群與項目之間的關系，然后定一個客群能夠接受的總價，習慣上也不會去考慮房價與收入比這樣的問題。
計算
多種算法顯示京房價收入比在10左右
據(jù)北京市政府發(fā)布的信息顯示，2004年北京城市居民人均可支配收入達15637.8元，以普通三口之家為例，家庭年收入約在4.7萬元左右，而北京市建委對去年在售商品房價格的調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果顯示，2004年北京市商品住宅期房買賣價格為5629元/平方米，以三口之家購買100平方米的房屋進行計算，總房價達56萬元左右，與收入比值達到了12.即便以商品住宅現(xiàn)房平均銷售價格的4747元/平方米來計算，總房款也要47萬，房價收入比也超過了10.再看看今年年初的形勢。據(jù)北京市統(tǒng)計局資料顯示，今年第一季度北京市城市居民人均可支配收入4564.3元，以其作為平均的參考水平，人均年可支配收入可計為1.8萬元，家庭年收入則為5.4萬元。而今年1-2月，全市商品住宅期房買賣平均價格為5779元/平方米，同比計算，房價收入比值也達到了10.7。
（陸 銳）
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