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在購買二手房的過程中，許多市民懂得審核房產(chǎn)證真?zhèn)蔚闹匾浴２贿^，對(duì)于那些真實(shí)的房產(chǎn)證，人們是否就可以放松警惕？真實(shí)的房產(chǎn)證，當(dāng)真不會(huì)蒙蔽購房者的眼睛，不會(huì)給他們帶來意想不到的損失嗎？或許，問題的答案并不像人們想象的那樣簡(jiǎn)單。
案件回放
前不久，劉小姐看中了浦東新區(qū)一套價(jià)格適中的公寓房。通過“手拉手”交易方式，劉小姐直接與賣房人達(dá)成了購房意向，并很快支付了2萬元定金。支付定金前，行事謹(jǐn)慎的劉小姐特意檢查了該套房屋的房產(chǎn)證原件，并仔細(xì)核對(duì)了賣房人的身份證�？吹絻烧呔鶅�(nèi)容真實(shí)，劉小姐這才定了心。
然而，在這套房屋的交易過程中，令劉小姐想不到的事還是發(fā)生了：房地產(chǎn)交易中心告知?jiǎng)⑿〗�，因這套房屋已于1年前被法院查封，故該物業(yè)不能辦理交易手續(xù)�！斑@一情況并沒有反映在房產(chǎn)證上啊？到底是怎么回事？”又急又氣的劉小姐連忙給賣房的業(yè)主打電話，但他的手機(jī)卻已停機(jī)。因無法提供合法證明，劉小姐在短時(shí)間內(nèi)無法取得該套房屋的所有權(quán)，將來她想要取得該所有權(quán)也還需經(jīng)過復(fù)雜、繁瑣的程序。最終，劉小姐只好自認(rèn)倒霉，交付的2萬元定金也就此泡湯。
無獨(dú)有偶。今年1月份，來上海工作不久的趙女士有意買一套市區(qū)的小房子，給自己安個(gè)家。通過一家中介公司，趙女士很快找到了中意的房源，并與出賣人周某簽下一份房屋買賣合同。為表示賣房誠(chéng)意，周某將自己的房產(chǎn)證原件交給了中介公司保管。合同簽訂后，趙女士支付了房屋首付款并辦妥了銀行按揭貸款，可此時(shí)周某卻以種種理由，一再拖延辦理房屋過戶的手續(xù)。想到周某的房產(chǎn)證還押在中介公司，趙女士倒也不太擔(dān)心：“最多晚幾天辦手續(xù)，問題不大。”
一晃兩個(gè)月過去，趙女士有點(diǎn)坐不住了。打電話和周某約辦理過戶手續(xù)的時(shí)間，周某卻總是含含糊糊的，后來索性關(guān)了手機(jī)不接電話。無奈之下，趙女士向一位當(dāng)律師的朋友咨詢。朋友連忙帶她趕到房地產(chǎn)交易中心，對(duì)這套房屋作了產(chǎn)權(quán)調(diào)查。這下，趙女士傻眼了：這套房屋居然已在半個(gè)月前換了“主人”，周某已經(jīng)不是這套房屋的產(chǎn)權(quán)人。
買房不是一件小事。而上述案例中的劉小姐、趙女士也都對(duì)此慎之又慎，維權(quán)意識(shí)并不差。買房前核對(duì)房產(chǎn)證的真?zhèn)�、交易中要求賣房人把房產(chǎn)證交付給中介公司保管等等，這都是必要的維權(quán)手段�？墒�，到頭來她們?yōu)楹芜�是吃了虧，上了當(dāng)？難道，真實(shí)的房產(chǎn)證也不能保證房產(chǎn)交易的安全嗎？
蔣先桂（上海某律師事務(wù)所律師）：房產(chǎn)證是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的法定憑證，也是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對(duì)房屋行使占有、使用、受益和處分的唯一合法憑證。應(yīng)該說，房產(chǎn)證對(duì)于保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等，都起著十分重要的作用。但是，在房屋買賣的過程中，買房人的確不能過于倚重房產(chǎn)證來判斷房屋的有關(guān)情況。因?yàn)�，盡管我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載應(yīng)當(dāng)保持一致。但在目前的二手房交易過程中，所售房屋實(shí)際情況與產(chǎn)權(quán)證上注明的不符的現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生。所以，購買二手房，輕信房產(chǎn)證的心態(tài)是不可取的。
事實(shí)上，從劉小姐、周女士的遭遇不難看到，二手房買賣中，房產(chǎn)證原件未必可靠。諸如房屋已被法院查封，房屋已列入紅線拆遷范圍、部分房改房可能存在不具備上市交易條件等等問題，都可能未在房產(chǎn)證上如實(shí)地反映出來。解放周末：這樣說來，購買二手房光看房產(chǎn)證是不夠的。那么，有關(guān)房屋的完整、真實(shí)的資料究竟記載于何處呢？
購買房屋時(shí)，僅僅檢查或者核對(duì)房產(chǎn)證的確不夠。如果不能事先了解有關(guān)房屋的真實(shí)狀況，購房者難免會(huì)上當(dāng)受騙，陷入無休止的糾紛之中。從近來發(fā)生的實(shí)例看，售房人利用真實(shí)的房產(chǎn)證騙取購房定金或者房屋首付款的糾紛，為數(shù)不少。
那么，什么地方才有房屋完整、真實(shí)的資料呢？根據(jù)《上海市房地產(chǎn)登記條例》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人申請(qǐng)或者依照職權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利，和其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆康禺a(chǎn)權(quán)利，以及與此相關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行記載、公示。房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載，應(yīng)當(dāng)保持一致。房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載不一致的，以房地產(chǎn)登記冊(cè)為準(zhǔn)。由此可見，房地產(chǎn)登記冊(cè)中，某一特定房地產(chǎn)的坐落，房地產(chǎn)權(quán)利人姓名或者名稱，房屋和土地的面積，土地使用權(quán)取得的方式、期限和用途，房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利的設(shè)定范圍、設(shè)定日期、存續(xù)期限以及抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的范圍，房地產(chǎn)權(quán)利的限制等資料，均有著完整、真實(shí)的記載。通過房地產(chǎn)登記冊(cè)，購房人完全可以了解到有關(guān)房屋的真實(shí)狀況。
購房前，人們?cè)鯓硬拍懿殚喌竭@些房地產(chǎn)登記資料？
依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)登記冊(cè)可以公開查閱、抄錄和復(fù)�。簧暾�(qǐng)登記文件可以供有關(guān)當(dāng)事人查閱、抄錄和復(fù)印。在實(shí)踐中，有關(guān)房地產(chǎn)的登記資料則可通過產(chǎn)權(quán)調(diào)查的方式，在房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心調(diào)取和查閱。單位或者個(gè)人查閱登記冊(cè)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)，也就是房地產(chǎn)交易中心填寫查閱申請(qǐng)表，明確房地產(chǎn)的坐落和需要查閱的登記事項(xiàng)，并提交查閱人的身份證件。至于具體的查閱方式，也有明確規(guī)定：登記資料的查閱人可以自行抄錄登記信息，也可以委托登記機(jī)構(gòu)復(fù)制有關(guān)的登記資料。對(duì)復(fù)制的登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加蓋印鑒；對(duì)無原始憑證或者登記冊(cè)中無信息記載的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具無登記記錄的書面證明。
看來，購買二手房，不能只信房產(chǎn)證。市民們還需多個(gè)心眼，多花點(diǎn)功夫。對(duì)自己已經(jīng)看中的房屋，最好在簽訂合同和進(jìn)行交易前，到有關(guān)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，以便及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握有關(guān)房屋的真實(shí)狀況，真正做到心中有數(shù)。
蔣先桂在此也給廣大購房者一個(gè)建議：辦理二手房交易時(shí)，一不要輕信房產(chǎn)證的有關(guān)記載；二不要隨便交定金；三不可匆忙簽合同。事先到交易中心對(duì)有關(guān)房屋作產(chǎn)權(quán)調(diào)查，明晰房屋產(chǎn)權(quán)狀況、權(quán)利限制等內(nèi)容后再作定奪，自己的權(quán)益才能真正得到有效的保護(hù)。
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