欧美日韩国产自愉自产精品一区二区|偷拍激情视频一区二区三区|一个色综合国产色综合|亚洲精品国产第一综合99久久

      首頁 | 社區(qū) | 聊天 | 郵箱 | 建站 | 房產(chǎn) | 影視 | 求職 | 游戲 | 教育 | 短信 | 直播 | 廣告
      首頁 > 住在青島 > 樓市縱橫 > 國內(nèi)樓市 > 正文  
      揭開上海房價狂升之謎
      青島新聞網(wǎng)  2005-04-08 08:28:57 新浪
       

        上海房價狂升之謎

        上海最近幾年房價實際增長率在20%以上!有了這么大的利潤空間,上海人以及更多的境外人士和外地人對投資上海房地產(chǎn)“有恃無恐”!投資和投機“蔚然成風(fēng)”

        上海房價比北京貴,而且貴多了。

        上海6000元的房價一下“竄”到1萬元,1萬元的“竄
      ”到15000甚至2萬元。上海中心城區(qū)房價的漲幅高達(dá)20-30%以上,市中心均價已達(dá)17000元,而北京CBD商品房均價才過1萬。從2004年年初起,北京就有權(quán)威人士高調(diào)嚷嚷漲價,年底結(jié)算,漲幅不過7%、8%。

        上海房價從比北京低一大截,到大幅反超北京,不過短短二三年。

        去年底,從上海住交會回來的京城大腕們,以不平之心開始探究北京房價沒有上海貴的原因,后將“罪過”歸咎于京城媒體宣傳力度不夠及北京政府規(guī)劃措施不夠。而兩位權(quán)威人士更是通過媒體宣稱,應(yīng)該從京滬文化差異和價值取向差異上尋找根源。

        其中一位認(rèn)為,上海是一個商人意識占主體的城市,北京市民的價值取向則更為多元化,絕大多數(shù)北京人對投資不敏感,投資只是他們關(guān)注事情中的一項。但是對上海人而言,投資則是全體一致的第一要務(wù),這是上海樓價能夠升高的前提! 另一位的分析如出一撤:“上海人更容易將彼此投資獲利的信息進(jìn)行傳遞,從而在傳遞過程中,將大家對于地產(chǎn)投資獲利的心理熱度越抬越高,使得越來越多的人參與投資,這是上海房價上升的極其重要的原因。”

        上述權(quán)威人士的分析有一定道理,但將人文因素作為主要原因,未免本末倒置。

        作者認(rèn)為,京滬兩地房價上漲幅度和投資熱情不同,根本原因不是北京人沒有上海人想賺錢,而是北京市場無法讓人賺錢!北京最近幾年房價上漲較慢,投資熱情較低,投資比重較小,投資獲利信息不暢的主要和根本原因。一般來說,當(dāng)房價年增長率在10%以內(nèi)時,公眾投資過熱及房價上漲過快的情況就不會出現(xiàn)。超過10%就將出現(xiàn)截然不同的情況,年增長率10%是投資分界線。北京和上海正好處于這個界限的兩端,兩地房地產(chǎn)市場的各種不同均由此而來。

        北京是溫水

        北京這幾年房價上漲大約就在5-10%之間,并沒有出現(xiàn)上海那樣普遍強勁和持續(xù)20%以上的上漲,加上北京交易成本和交易難度比上海大很多,使得本來就“偏低”的房價上漲和投資回報變得更加“似是而非”,人們萌發(fā)出“賺得不爽”或者“根本沒賺”的感覺,這是造成北京市民以及“兩外”人士對北京房地產(chǎn)投資熱情不高和不敏感的根本原因。

        北京房屋交易的費用比上海大得多。首先,買進(jìn)要支付簽約及產(chǎn)權(quán)代辦費、外地人購房審批費、公證費、按揭律師費、抵押登記及公證費等等(在上海這些都不需要,除了境外人士需要做買賣和貸款公證外)。賣出時,委托尋找買家必須支付中介費,提前還貸有些銀行也要收取手續(xù)費。第二、北京房地產(chǎn)局規(guī)定必須拿到小產(chǎn)證才能轉(zhuǎn)讓(上海直到2004年4月才禁止期房轉(zhuǎn)讓),由此又增加了很大一筆費用。第三,外地人在北京買房手續(xù)麻煩,必須到公安局辦理“暫住證”。在上海,外地身份證“一視同仁”,與本地人買房一樣簡單。在北京辦理產(chǎn)權(quán)證、過戶等手續(xù)只能由開發(fā)商代理,在上海都可以自己辦理,既方便又省錢。

        另外,北京契稅比上海高。北京規(guī)定合同單價9432元以上契稅為3%,9432元以下為1.5%。1999-2003年期間,上海還曾對“庫存房”執(zhí)行全免契稅及契稅減半(0.75%)政策。另外,截止目前上海任何價位的公寓以及聯(lián)體或疊加別墅都只支付1.5%的契稅,只有獨立別墅才支付3%的契稅。

        如果在北京買了一套100平方米的商品房,兩年中單價從1萬元上升到12000元,年增長率10%,總價上漲了20萬元,但是扣除兩年10萬元的銀行利息,3萬元的契稅和2萬元的維修基金,所剩只有5萬元,再去掉至少2萬多元的中介費用和其他交易費用,實際到手也就2萬元左右,年利潤率不足2%,這不是“好買賣”。

        上海是火焰

        房價年增長率達(dá)到10%是投資的臨界點,越過這個臨界點,投資就從“不太值”變成“比較值”;如果連續(xù)幾年如此,又會變得“蠻有賺頭”;如果年增長率超過20%以上,連續(xù)幾年如此,投資房地產(chǎn)就成為最好的投資和買賣!

        上海最近幾年房價實際增長率就在20%以上!有了這么大的利潤空間,上海人以及更多的境外人和外地人對投資上海房地產(chǎn)“有恃無恐”!投資熱情互相感染,獲利信息互相傳遞,投資和投機“蔚然成風(fēng)”。這時候,即使成本上漲,比如杭州一度執(zhí)行、后來又不得不取消的征收20%“資本收益稅”政策,賣家也可以輕易將成本和費用“轉(zhuǎn)嫁”到買家身上,加價出售;買家因為預(yù)期賺錢空間很大,加上市場上一房難求,非常樂意接受轉(zhuǎn)嫁來的成本和費用。

        如果在上海以100萬元總價買進(jìn)一套房子,12個月后漲到130萬元。首付20%即20萬元,加上其他各種開支總投入25萬元,房價上漲30萬元。用25萬元賺回30萬元,年利潤率高達(dá)120%。賣掉這套房子后還掉銀行80萬元貸款,此時手里現(xiàn)金就有50萬元。用50萬元作為首付可以再去“博”總價250萬元的房子。如果房價繼續(xù)上漲20%以上,250萬元的房子純利潤可以達(dá)到50多萬元,利潤率依然在100%以上。再次順利拋售,此時手里現(xiàn)金達(dá)到100多萬元,短短三年里實現(xiàn)財富翻倍增長。

        值得一提的是,當(dāng)時上海期房轉(zhuǎn)讓政策及期房買賣中,執(zhí)行時間不長的銀行“轉(zhuǎn)按揭”政策,更是“火上加油”。在上述交易過程中,最困難的環(huán)節(jié)就是賣方拿出全額房款80%的資金(上面例子中的80萬元)還掉銀行貸款,將銀行抵押解除出來,并將“產(chǎn)權(quán)”(實際上是預(yù)售合同所規(guī)定的權(quán)益)轉(zhuǎn)讓到買家。此時能否拿出80萬元(雖然只需要幾周甚至幾天周轉(zhuǎn)的時間)成為可以“吊死英雄的繩索”。有了銀行“轉(zhuǎn)按揭”之后,一切變得非常簡單。銀行將賣家債務(wù)(上面例子中的80萬元)“自然而然”地轉(zhuǎn)到買家手里(當(dāng)時規(guī)定只要貸款總額和貸款年限不超過原來貸款)。

        風(fēng)險堪憂

        此時,“一般投資”已進(jìn)入“過度投機”階段,不僅跟風(fēng)者無數(shù),而且長期投資變得沒有意義,出租房屋的事情根本不用考慮,短期和超短期投資可以頻頻得手,投資活動于是演變?yōu)閱渭兊馁I進(jìn)賣出。由于上漲幅度太大,人們擔(dān)心后市有變甚至崩盤,因此大多數(shù)人選擇落袋為安。但賣掉后發(fā)現(xiàn)房價繼續(xù)以20%以上速度上漲,因此再次入市,變本加厲快進(jìn)快出,上海二手房交易量(其中很大一部分是次新房)迅速上竄,大約是北京的5倍。而由于此時手里的現(xiàn)金比首次投資時增長一倍,再投資時人們的“賭性”更大。

        此時的房地產(chǎn)市場,投資者和投資量急劇增長,大量未來需求被強制性提前釋放,供需矛盾進(jìn)一步惡化,引發(fā)房價進(jìn)一步上漲,短期和超短期投資盛行,長期投資被“消滅”,房價上漲,由此引發(fā)的過度投機輪番上攻,互為因果,形成難以逆轉(zhuǎn)態(tài)勢。房價上漲的“自動力”和“慣性”已然形成。而此時公眾投資者手里大量“囤積”的空轉(zhuǎn)房伺機而動,隨時可能從“需求”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮┙o”,市場穩(wěn)定和健康程度迅速滑落。

        改變這種局面,政府“有形之手”完全可以和應(yīng)該發(fā)揮作用,通過行政和經(jīng)濟措施,加大交易難度和成本,使得房地產(chǎn)投資從“能夠賺”變成“不能賺”,從“大有賺”變成“稍有賺”,以此降低投資數(shù)量和投資頻率,起到冷卻和保護作用。長遠(yuǎn)而言,對自住者與投資者都是有益的。所幸的是,目前上海的這些措施已經(jīng)在實施之中,因此2005年上海房價上漲速度有望降下來。

      頁面功能   】【 小字】【 】【打印】【關(guān)閉

      圖片新聞
       
      熱點資訊
      韓評十大代表美女遭抗議
      雞蛋上出現(xiàn)美人魚狀花紋
      法國愛情片[如像一般]片段
      麻花大戰(zhàn)
      · 國際采購經(jīng)理認(rèn)證 正式登陸島城
      · 休閑食品大興其道 E時代流行貝它糖
      · 中國營銷總監(jiān)/營銷經(jīng)理限額培訓(xùn)認(rèn)證
      · 國家?guī)状鬅衢T職業(yè)資格認(rèn)證
      · 大有同人--金色家園售樓答客問
      · 年輕人喜愛的家具品牌:挪亞家
      · 肯德基蛋撻家族新成員:泰妃椰奶蛋撻
      · 看教育展為您解析2005青島留學(xué)現(xiàn)象
      · 風(fēng)和日麗2期認(rèn)購中 新城市花園
      · 五色土-中國不動產(chǎn)抵押借貸第一品牌
      · 現(xiàn)代MBA聯(lián)考名師輔導(dǎo)班島城面授
      · 海爾中央空調(diào):讓家溫馨起來
      青青島短信中心
      >>點擊進(jìn)入短信頻道  
      對方手機
      您的手機
      短信內(nèi)容
      署  名
      訂閱 圖片 股票 交友 言語 自寫 靈通
      [便民服務(wù)] 交通違章短信查詢
      [拇指傾注] 勁爆短信交友游戲
      [短信創(chuàng)作] "海信廣場"杯圣誕短信創(chuàng)作大賽
      [短信訂閱] 新聞 房產(chǎn) 股市 社區(qū) 福彩
      相關(guān)鏈接:
       
      下一篇:
       
      成都房交會成傳統(tǒng)節(jié)日讓人回味無窮
      分類· 招商· 二手· 求職· 建站· 家教· 黃頁

          更多

      青島民康皮膚病研究所
      權(quán)威醫(yī)院,健康的保證
      無限商機,網(wǎng)上貿(mào)易!
      最全面的產(chǎn)品供求信息
      “傻瓜化”大頭貼軟件
      可自己拍也可開店經(jīng)營
      奧嵐雪穴位香熏面貼膜
      美白抗皺、祛斑、補水
      兒童多動癥的自我康復(fù)
      純中藥兒童動聰靜膠囊
      專收各種舊電腦及配件
      好壞均可歡迎來電聯(lián)系
      多用智能防盜報警系統(tǒng)
      一年包換、三年保修!
      超低價銷售各品牌手機
      三星、MOTO等名牌手機
      站內(nèi)檢索
       
      實用信息

       更多

      - 房產(chǎn)知識萬元有獎答題
      - 買國際域名,送中國英文域名!
      - 加息前后月供比較
      - 海爾空調(diào):讓家溫馨起來
      - 招商銀行小本創(chuàng)富有獎?wù)魑?/u>
      - 用友軟件招募代理商
      - “海外游子憶青島”征稿
      - 青島市公積金貸款表格
      - 最新商業(yè)貸款貸款計算器
      - 2005青島主要節(jié)會
      - 保險行業(yè)網(wǎng)上聯(lián)展
      - 報業(yè)集團膠州倉庫區(qū)招商
      - 中國國際小提琴比賽(青島)
      - 招行闖關(guān)奪金月月大獎
      - 京華鉆石20周年慶典
      - 恒豐銀行青島分行
      - 二手房公積金貸款額度