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訪談關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格
溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中說(shuō)，保持價(jià)格總水平基本穩(wěn)定。努力保持糧食等主要農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格在合理水平上基本穩(wěn)定，重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，把握好公共產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)格調(diào)整的時(shí)
機(jī)和力度。加強(qiáng)市場(chǎng)和價(jià)格監(jiān)管，堅(jiān)決制止哄抬物價(jià)行為。
“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，不僅是重要的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是十分重要的政治問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題，作為相關(guān)的政府部門，我們身負(fù)重任�！睖丶覍毧偫淼摹墩ぷ鲌�(bào)告》對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出明確要求，在結(jié)合上海實(shí)際進(jìn)行貫徹時(shí)，上海市房屋土地資源管理局局長(zhǎng)蔡育天態(tài)度堅(jiān)定。他表示，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，“直接影響到全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的全局，直接影響到上海的可持續(xù)發(fā)展，直接影響到廣大老百姓的切身利益，直接影響到上海在國(guó)內(nèi)國(guó)際的良好形象。”
調(diào)控是一以貫之的重要工作
“其實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，是我們政府部門一以貫之的重要工作。”蔡育天告訴記者，1996年下半年開(kāi)始，受多種內(nèi)外因素的影響，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了消費(fèi)需求嚴(yán)重不足、空置房大量增加的情況。“當(dāng)時(shí)，我們就采取了一系列政策措施，包括‘搭橋’、降低稅費(fèi)等，刺激消費(fèi)、啟動(dòng)市場(chǎng)。”此后，政策措施開(kāi)始見(jiàn)效，市場(chǎng)逐漸回升。
“但從2002年起，出現(xiàn)了市場(chǎng)需求過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭。2003年，上海商品房平均單價(jià)達(dá)5118元，成為全國(guó)第一。2004年漲幅同比雖有回落，卻仍達(dá)到了15．8％。”為此，上海近兩年從供需兩方面陸續(xù)采取了許多調(diào)控措施，力求控制市場(chǎng)過(guò)熱的勢(shì)頭。
但蔡育天也不否認(rèn)，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在一些問(wèn)題：一是求大于供的局面沒(méi)有根本扭轉(zhuǎn)。去年全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售登記面積之比為1∶1．1，今年1—2月這一數(shù)字上升為1∶1．2，一些中心區(qū)甚至達(dá)到1∶1．5。二是價(jià)格漲幅仍然過(guò)大，去年達(dá)15．8％，今年1—2月又累計(jì)上漲了3．2％。三是供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾仍然突出。去年增加了700多萬(wàn)平方米的配套商品房，但中低價(jià)位的普通商品住房只占預(yù)售登記總面積的57％。四是市場(chǎng)秩序需要進(jìn)一步整頓。主要表現(xiàn)在投資、投機(jī)性購(gòu)房的比重較大，以及小部分開(kāi)發(fā)商和中介企業(yè)利用虛假合同進(jìn)行虛擬交易、囤積居奇、哄抬房?jī)r(jià)。
“我們必須加強(qiáng)調(diào)控�！辈逃旄嬖V記者，有人認(rèn)為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度高，市場(chǎng)機(jī)制會(huì)自動(dòng)調(diào)整，政府不需要調(diào)控———“這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的�，F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的理論與實(shí)踐都證明，市場(chǎng)機(jī)制和政府調(diào)控是相輔相成、不可或缺的，市場(chǎng)機(jī)制本身的缺陷，負(fù)面的、不健康的因素，都要通過(guò)政府調(diào)控來(lái)糾正、解決。而且，現(xiàn)在上海的房市已成為老百姓普遍關(guān)注的最重要的民生問(wèn)題，從切實(shí)維護(hù)好老百姓的利益出發(fā)，也必須加強(qiáng)調(diào)控�！�
“三個(gè)為主”原則滿足百姓需求
對(duì)于如何調(diào)控上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，蔡育天明確表示，堅(jiān)持以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主的“三個(gè)為主”原則，“這是上海市委、市政府針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)，經(jīng)過(guò)認(rèn)真研究提出的�！�
今年上海力求實(shí)現(xiàn)全年商品住房市場(chǎng)基本平衡、供略大于求的目標(biāo)。全年批準(zhǔn)預(yù)售商品住房3000萬(wàn)平方米以上。其中兩個(gè)“1000萬(wàn)”尤為令人注目，那就是建設(shè)1000萬(wàn)平方米配套商品房和1000萬(wàn)平方米普通商品房，實(shí)現(xiàn)可預(yù)售2000萬(wàn)平方米。
“這兩個(gè)‘1000萬(wàn)’都將實(shí)行政府‘控地價(jià)、控房?jī)r(jià)’，但前者房?jī)r(jià)是根據(jù)成本加微利原則確定的，優(yōu)先定向供應(yīng)給軌道交通、世博會(huì)園區(qū)和經(jīng)政府認(rèn)定的舊區(qū)改造地塊動(dòng)遷居民。后者按土地招標(biāo)的市場(chǎng)底價(jià)確定地價(jià)，從而使房?jī)r(jià)低于周邊市場(chǎng)價(jià)格，主要供應(yīng)給沒(méi)有享受過(guò)房改政策或沒(méi)有買過(guò)房的本市居民。”用蔡育天的話來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)“1000萬(wàn)”就是“通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作的、上海特色的經(jīng)濟(jì)適用房”。
有了這兩個(gè)“1000萬(wàn)”，今年上海以配套商品房為主的中低價(jià)普通商品住房供應(yīng)就將占到供應(yīng)總量的65％�！澳壳拔覀円崖鋵�(shí)了規(guī)劃選址，正在抓緊前期工作，以盡快開(kāi)工。”
“與此同時(shí)，我們將進(jìn)一步完善住房保障體系，滿足基本居住需求�！笨傮w考慮是根據(jù)不同家庭的實(shí)際情況，分層次解決好。
他解釋道，對(duì)于“雙困”家庭，擴(kuò)大廉租住房受益面，今年可能超出預(yù)定的1．8萬(wàn)戶。對(duì)于“雙困”線以上但居住困難的家庭，采取3種方式：第一，保持公有住戶低租金政策；第二，推行舊公房成套化改造后出售，讓這些家庭也享受一次舊公房出售政策的優(yōu)惠；第三，推進(jìn)舊小區(qū)“平改坡”綜合改造，今年將完成改造40個(gè)小區(qū)400萬(wàn)平方米。
同時(shí)，對(duì)有購(gòu)房愿望但購(gòu)買能力不強(qiáng)的一般中低收入家庭，放寬購(gòu)房貼息政策享受條件。對(duì)無(wú)力買房且經(jīng)濟(jì)條件較差、希望租住低租金住房的家庭，建立面向低收入家庭的住房租賃新機(jī)制。
導(dǎo)向性微調(diào)避免“大起大落”
在滿足普通百姓改善居住條件的同時(shí)，對(duì)各種擾亂市場(chǎng)的違法違規(guī)行為，上海也將嚴(yán)厲打擊，以切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。對(duì)于投資、投機(jī)性購(gòu)房比重較大的問(wèn)題，蔡育天提出：“要打‘組合拳’，綜合運(yùn)用財(cái)稅、金融、法律和必要的行政手段，滿足消費(fèi)、規(guī)范投資、抑制投機(jī)�！�
調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，地方政府的手段主要有土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)、交易規(guī)則、財(cái)稅、金融5種手段，而后兩種調(diào)控空間有限。前兩年，上海主要在土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)、交易規(guī)則等環(huán)節(jié)加強(qiáng)了調(diào)控，但力度還不夠。最近，市委、市政府經(jīng)過(guò)慎重研究，決定在地方政府有限的空間里運(yùn)用財(cái)稅、金融手段進(jìn)行調(diào)控。在財(cái)稅方面，主要對(duì)居住不滿一年的商品住房出售，增值部分征收5．55％的營(yíng)業(yè)稅及附加。在金融方面，借央行調(diào)整房貸政策的時(shí)機(jī)，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，如提高同一借款人購(gòu)第二套房的首付比例、上浮購(gòu)第三套房的貸款利率；對(duì)貸款購(gòu)房一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，不再提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)。
“這些政策措施，總體上是導(dǎo)向性的微調(diào)，不是下猛藥�！辈逃焯寡�，“我們希望通過(guò)這些導(dǎo)向性的微調(diào)措施，能夠消除房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些不健康因素，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸。我們不希望看到市場(chǎng)大起大落，因?yàn)槭袌?chǎng)大落對(duì)上海的經(jīng)濟(jì)以及老百姓的利益損害太大了，這個(gè)代價(jià)我們付不起�！�
“今年我們對(duì)房?jī)r(jià)有個(gè)初步目標(biāo)，就是保持平穩(wěn)，漲幅明顯低于去年。”雖然壓力不小，但蔡育天表示“很有信心”。
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