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3月20日，本是某銀行北京一城區(qū)支行的例行還款日，也是央行上調(diào)房貸利率后的第一個(gè)還款日。在這一天，該支行的儲(chǔ)蓄存款往下掉了3000萬(wàn)元�！斑@是在以往的例行季還或月還款日中較為少見(jiàn)的情況”，該行工作人員認(rèn)為，央行上調(diào)房貸利率在某種程度上掀起了一股提前還貸的小高潮。
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上述人士進(jìn)一步分析說(shuō)，盡管這3000萬(wàn)元儲(chǔ)蓄存款包括了車(chē)貸、房貸等各種個(gè)人貸款的正常及超額扣款，并不能認(rèn)為全部都用作提前歸還房款。不過(guò)其下掉數(shù)額之巨為以往少有，使人不得不將其與央行新政聯(lián)系起來(lái)。
央行通知規(guī)定：“各商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則以及根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定個(gè)人住房貸款最低首付款比例，不搞一刀切�！庇谑亲�3月17日該政策執(zhí)行之日起，各大銀行紛紛召開(kāi)緊急會(huì)議，商討各自的實(shí)施細(xì)則。
各銀行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)趨同
據(jù)了解，占國(guó)內(nèi)房貸市場(chǎng)份額最大的商業(yè)銀行——建設(shè)銀行，是在央行新政出臺(tái)后北京最快做出反應(yīng)的商業(yè)銀行：該行第二天即通過(guò)其客服對(duì)外表示將執(zhí)行6．12％的基準(zhǔn)利率。
此后，在北京的四大國(guó)有商業(yè)銀行的其他三家：工商銀行、中國(guó)銀行及農(nóng)業(yè)銀行也相繼出臺(tái)了具體的實(shí)施細(xì)則，其結(jié)果較為一致（尤其是針對(duì)購(gòu)買(mǎi)第一套住房的貸款人）：利率均按“央行基準(zhǔn)利率6．12％的0．9倍”，即5．508％執(zhí)行。而對(duì)于首付款比例，各銀行仍未確定最終的標(biāo)準(zhǔn)。
很明顯，建行的定價(jià)規(guī)則與其他三家國(guó)有商業(yè)銀行站在了不同的“陣營(yíng)”之中。消息甫一傳出，便招致了各方的強(qiáng)烈反應(yīng)：不僅有專(zhuān)家出面質(zhì)疑建行的新房貸利率，更有許多建行的老貸款客戶紛紛喊冤。
在各方力量的“重壓”之下，建行北京分行終于決定將個(gè)人住房貸款利率調(diào)低，從最初的6．12％下調(diào)至5．508％。至此，四大銀行北京分行形成了統(tǒng)一的利率聯(lián)盟：均執(zhí)行央行所規(guī)定的基準(zhǔn)利率6．12％下浮10％以后的最低下限。
目前各銀行確定的利率標(biāo)準(zhǔn)，只是執(zhí)行過(guò)程中的大致參考標(biāo)準(zhǔn)。“央行新政策中給予各商業(yè)銀行較大的自主調(diào)整空間，因此銀行也會(huì)針對(duì)不同的項(xiàng)目、不同的借款人的信譽(yù)度，在簽訂貸款合同時(shí)靈活掌握各項(xiàng)指標(biāo)�！币晃汇y行信貸專(zhuān)員指出。
據(jù)悉，目前多家股份制銀行也確定了新的房貸執(zhí)行利率，光大銀行、深圳發(fā)展銀行和中信實(shí)業(yè)等銀行對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶及申請(qǐng)第一套住宅的客戶大體上執(zhí)行下限利率，即基準(zhǔn)利率的0．9倍。而招商銀行、廣東發(fā)展等銀行則執(zhí)行6．12％的基準(zhǔn)利率。同時(shí)各銀行還都保留了對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)客戶提高利率的權(quán)利，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)高檔住房和多套住房的購(gòu)房者，銀行均表示不會(huì)給予下浮10％的優(yōu)惠。
“一些銀行至今沒(méi)有制定出最終標(biāo)準(zhǔn)，是因?yàn)樗麄冞�都在觀望。不過(guò)各銀行最終的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該都會(huì)趨向于一致，不會(huì)有太大的區(qū)別�！币晃汇y行界業(yè)內(nèi)人士如此預(yù)測(cè)。
應(yīng)對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)？
雖然央行副行長(zhǎng)吳曉靈稱，央行出臺(tái)此項(xiàng)政策是為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)，但本報(bào)記者采訪的幾位銀行內(nèi)部人士似乎更愿意認(rèn)為，央行此舉是為了降低由房地產(chǎn)過(guò)熱而給銀行業(yè)帶來(lái)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。
“央行主要是考慮到銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)這方面”，上述銀行界業(yè)內(nèi)人士表示，其中一個(gè)主要因素就是“最高人民法院針對(duì)按揭抵押房產(chǎn)的司法解釋”。
她所說(shuō)的司法解釋?zhuān)褪侵溉ツ?0月26日，最高人民法院審判委員會(huì)第1330次會(huì)議通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》。這一自今年1月1日起施行的司法解釋?zhuān)涞?條規(guī)定：“被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債�！�
盡管這一司法解釋充分地保證了公民的人權(quán)，但卻在國(guó)內(nèi)銀行業(yè)掀起了不小的波瀾。因?yàn)�，即使貸款買(mǎi)房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣(mài)以回收貸款，這使得銀行房貸經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。
于是，銀行同業(yè)組織紛紛上書(shū)最高人民法院，要求保障銀行房貸權(quán)益。近日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈在“2005中國(guó)金融形勢(shì)預(yù)測(cè)、分析與展望專(zhuān)家年會(huì)”上透露，最高人民法院已注意到了銀行的呼聲，正在重新研究該司法解釋。而來(lái)自法學(xué)界的消息是，最高人民法院確實(shí)在起草該司法解釋的實(shí)施細(xì)則。
不過(guò)法學(xué)界人士從法學(xué)理論的角度分析認(rèn)為，由于《民事訴訟法》第223條規(guī)定：應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬的生活必需品。如果推翻該司法解釋?zhuān)瑢?shí)際上是在和《民事訴訟法》對(duì)抗。而《民事訴訟法》是高位法，由全國(guó)人民代表大會(huì)通過(guò)，因此即使是新的司法解釋也不能和《民事訴訟法》相抵觸。目前，來(lái)自法學(xué)界的普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，推翻這項(xiàng)司法解釋的可能性很小，銀行最終獲得的可能只是具體操作中的一些變通。
由于并不能得到根本性的改變，自從1月1日該司法解釋正式實(shí)施開(kāi)始，各商業(yè)銀行便紛紛采取對(duì)策自保，而央行新政關(guān)于調(diào)整房貸利率及首付款比例兩項(xiàng)措施無(wú)疑加大了銀行的自保力度。
除此之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)中房?jī)r(jià)上漲過(guò)快帶來(lái)投資甚至投機(jī)行為增多，也在一定程度上加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，因此成為央行新政出臺(tái)的另一個(gè)原因。
“由于過(guò)去銀行房貸利率太低了，不但是‘基準(zhǔn)’，而且還要‘下浮’，特別優(yōu)惠。所以對(duì)于這些借款人來(lái)講，利率負(fù)擔(dān)特別輕。”一位建行北京分行某支行行長(zhǎng)對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，長(zhǎng)期的低利率一定程度上刺激了投資需求，甚至有一部分投資需求蛻變?yōu)閷?duì)銀行和房地產(chǎn)市場(chǎng)都有害的投機(jī)需求。“所以這次利率上浮從人民銀行的角度也是為了抑制投資（投機(jī)）。”
中行北京分行零售部一位負(fù)責(zé)人分析說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)多套住房肯定牽扯到投資行為，因此對(duì)于具有投資性質(zhì)的貸款必然要從嚴(yán)把握。以中行為例，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一套住房的借款人刻意執(zhí)行下限利率，而對(duì)于第二套以上的，就要執(zhí)行基準(zhǔn)利率，首付款比例肯定也要相應(yīng)提高。
“以投資為目的的借款人肯定會(huì)考慮到成本問(wèn)題，”該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，首付款比例提高加之由利率上升帶來(lái)的月供的增加，從另一個(gè)角度講，會(huì)相應(yīng)降低他的投資回報(bào)率。而投資回報(bào)率則是借款人決策投資行為的主要考慮因素，因此提高利率、提高首付款的比例都是抑制投資比較有效的措施。
央行將繼續(xù)調(diào)控？
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，央行在2004年是“房貸嚴(yán)、個(gè)貸松”，即對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款的監(jiān)管很?chē)?yán)厲，例如要求開(kāi)發(fā)商的自有資金達(dá)到35％，但是個(gè)人貸款的政策幾乎沒(méi)有調(diào)整。這些政策實(shí)際上也是卡了供應(yīng)，放了需求。不僅要調(diào)整供應(yīng)，需求也應(yīng)該控制，這樣才能使市場(chǎng)平衡。所以央行的新政策對(duì)調(diào)節(jié)供求關(guān)系應(yīng)該會(huì)起到作用。但它同時(shí)也傷了一部分自住型購(gòu)買(mǎi)人群，特別是中低收入人群。如果能夠區(qū)別開(kāi)來(lái)，例如對(duì)買(mǎi)第二套房的、買(mǎi)豪華房的，利率提高一些，或許也值得探討。
但銀行之間的信息相通存在嚴(yán)重問(wèn)題。“目前的信息查詢系統(tǒng)還不能做到全北京市各家銀行都聯(lián)網(wǎng)，只能掌握在自己銀行系統(tǒng)內(nèi)部登記過(guò)的借款人信息�！边@是記者詢問(wèn)多家銀行得出的共同結(jié)論。信息不能共享，為銀行調(diào)查借款人的住房擁有情況制造了極大的障礙，因?yàn)殂y行極有可能將某借款人在該銀行貸款購(gòu)買(mǎi)的第一套住房視為其擁有的第一套住房，而并不能排除此借款人已在別家銀行貸款買(mǎi)房的情況。
“現(xiàn)在國(guó)土局實(shí)行的房屋銷(xiāo)售網(wǎng)上備案，以及人民銀行今年可能將會(huì)實(shí)行的個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，可能會(huì)成為解決這一問(wèn)題的方法�！敝行辛闶鄄康哪俏回�(fù)責(zé)人表示�？磥�(lái)，央行今后要做的調(diào)控還有很多。
顧云昌表示，目前來(lái)看，央行這一政策的力度還會(huì)慢慢釋放，因此究竟效果怎么樣還要慢慢看。如果未能達(dá)到預(yù)期效果，相信央行的調(diào)控還會(huì)繼續(xù)。 （陰
雪）
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