2000年8月，我承租了孫某一處門頭房做美容生意，租期5年，年租金6萬元。承租后我對房屋進行了全面的裝修，共花費人民幣9萬余元�？勺罱鼌悄澈鋈煌ㄖ野峒�，說此房孫某早已抵押給他了，因孫某無力還債，現(xiàn)以此房抵債。請問我應否搬家？如果搬家我的損失誰來承擔？潘某
答：因你在來信中未說明所承租房屋是在承租前設定的抵押還是承租后設定的抵押，而這兩種情況的法律后果是不同的，故在此分別加以說明。
如果出租在前，抵押在后，按照《擔保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效�！边@條規(guī)定在語言表達上容易使人產(chǎn)生誤解，似乎“書面通知承租人”是“租賃合同繼續(xù)有效”的前提條件。法律的原意并非如此，不管是否通知承租人，租賃合同都應繼續(xù)有效。“書面通知”只是出租人的一項法定義務，而非合同有效的前提條件。最高人民法院《關于適用＜擔保法＞若干問題的解釋》第65條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期間內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”此條規(guī)定和《擔保法》第48條的規(guī)定，均體現(xiàn)了民法學的一個重要原則，即“買賣不破租賃”———即使出租人將租賃物轉讓給第三人，原來的租賃關系對第三人繼續(xù)有效。因此如果在你承租以后孫某又將此房抵押給他人，你仍可繼續(xù)承租，只不過今后你應向吳某交納房租。
如果抵押在前，出租在后，吳某則有權讓你搬家。對此最高人民法院《關于＜擔保法＞的解釋》第66條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”按此規(guī)定，在抵押權人實現(xiàn)抵押權后，原租賃合同對房屋的受讓人，即新的房屋所有權人不具有法律約束力。如果你想繼續(xù)承租該房，應同吳某進行協(xié)商，如能達成一致可簽訂承租合同。
最高人民法院的司法解釋同時還規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”據(jù)此規(guī)定，如果你在承租時未被告知該房已被抵押，則因租賃期未滿給你造成的損失你有權向出租人孫某追償。但是如果孫某已經(jīng)書面通知你該房已被抵押，而你仍決定承租，抵押權實現(xiàn)而造成的損失則只能由你自己承擔。
山東北極之星律師事務所律師張慶華
