日前，全國人大代表閆傲霜提到“由于程序模糊、監(jiān)控不嚴(yán)，大面積的經(jīng)濟(jì)適用房落入了并不缺房、著眼于升值的‘房蟲’手里，給本來就叫急的城市低收入群體住房問題雪上加霜�！保ㄐ氯A社3月10日電）這種情況的確存在，其原因就在于開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的做法違背了市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。
同樣的房子有兩種價(jià)格，
一種是由政府補(bǔ)貼的低價(jià)格，即經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格；另一種是隨行就市的高價(jià)格，即商品房價(jià)格。這種定價(jià)方式在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被稱為“歧視價(jià)格”或“價(jià)格雙軌制”。在沒有政府補(bǔ)貼，且高于成本的情況下，企業(yè)根據(jù)不同消費(fèi)者的支付愿望和能力，實(shí)行“歧視價(jià)格”，實(shí)現(xiàn)收益最大化。但實(shí)行“歧視價(jià)格”
必須具備兩個(gè)條件：一是商品不可轉(zhuǎn)讓，要由購買者直接消費(fèi)；二是可以用客觀標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分不同消費(fèi)者。
但在住房定價(jià)中不能應(yīng)用“歧視價(jià)格”，原因就在于住房這種商品不能滿足這兩個(gè)條件。住房作為有形的商品是可以轉(zhuǎn)讓的，即購買者可以再出售。在這種情況下實(shí)行“歧視價(jià)格”就會(huì)引起投機(jī)性套利活動(dòng)。而且，以收入水平來界定購買者身份，在現(xiàn)實(shí)中也難以實(shí)現(xiàn)。比如北京市規(guī)定購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件是家庭年收入6萬元以下，但要弄到一張收入低于6萬元的證明，對許多富人而言，并不難；何況當(dāng)人們的收入多元化時(shí)，工資并不能代表個(gè)人的真正收入。
現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)濟(jì)適用房銷售上存在的種種問題，都源于這種違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的定價(jià)方式。
在北京，價(jià)格最低的經(jīng)濟(jì)適用房，每平方米也在2500-3000元之間，即使50平方米的房子也要十幾萬，低收入者有此購買能力嗎？有統(tǒng)計(jì)表明，年收入6萬元以上已經(jīng)屬于中產(chǎn)階層了。在我國目前的經(jīng)濟(jì)狀況下，政府總不至于用納稅人的錢去補(bǔ)貼中產(chǎn)階層吧？
許多人支持經(jīng)濟(jì)適用房，一個(gè)重要的原因是目前住房價(jià)格太高，中低收入者承受不了。但經(jīng)濟(jì)適用房并不是最優(yōu)的，甚至也不是次優(yōu)的。當(dāng)前房價(jià)高是多方面原因造成的，如高收入者購房需求旺盛，土地使用受到嚴(yán)格控制，鋼材、水泥等原材料漲價(jià)，以及其他政策因素。更重要的是，目前房地產(chǎn)市場競爭還不夠充分。隨著市場改革的深化，房價(jià)必定會(huì)恢復(fù)正常。所以，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”這一目標(biāo)的根本出路，還在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場化改革。
當(dāng)然，通過經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場化改革實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，還是較長時(shí)期的事。要解決中低收入者的居住問題，目前更見效的是采用廉租房的方式，許多國家的經(jīng)驗(yàn)證明，這是一種投入低、見效快的有效方式。由政府出資建設(shè)廉租房，產(chǎn)權(quán)屬于出資者政府，由政府租給無房的中低收入者居住。
當(dāng)這些人收入提高后就自己購買房子，交出廉租房。此外，也可以把經(jīng)濟(jì)適用房的暗補(bǔ)，變?yōu)榻o中低收入者用于買房或租房的明補(bǔ)。這也可以解決經(jīng)濟(jì)適用房銷售中的各種問題。
□梁小民（清華大學(xué)EMBA特聘教授）
編輯：林彥婷
