經(jīng)濟(jì)房面臨三大謎題 兩種改革思路是否能解?
剛跨過(guò)年初的平靜，最近關(guān)于預(yù)測(cè)今年房市將大好的消息又接踵而來(lái)，中國(guó)社科院金融研究所專家王國(guó)剛?cè)涨爸赋�，在土地價(jià)格繼續(xù)上升，建房成本繼續(xù)增加，供求缺口進(jìn)一步加大，城市政府的房?jī)r(jià)取向等幾方面因素的作用下，未來(lái)幾年商品住宅價(jià)格可望繼續(xù)走高。
北京市統(tǒng)計(jì)局2月28日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告也佐證了這種觀點(diǎn)，報(bào)告顯示，去年北京二環(huán)以內(nèi)地區(qū)商品房?jī)r(jià)漲幅最高，其次為五環(huán)以外六環(huán)以內(nèi)地區(qū)。
統(tǒng)計(jì)顯示，從銷售地域看，商品房平均售價(jià)漲幅最高的是二環(huán)路以內(nèi)地區(qū)，與2003年相比，平均增長(zhǎng)16．1％；其次是五環(huán)路以外六環(huán)路以內(nèi)地區(qū)，受五環(huán)路、六環(huán)路及城鐵等道路交通設(shè)施不斷增加的影響，該地區(qū)商品房平均售價(jià)同比增長(zhǎng)15．1％。2004年，北京商品房每平方米平均售價(jià)為5053元，其中住宅為4747元，分別比上年末增長(zhǎng)6．7％和6．5％，2005年預(yù)計(jì)將繼續(xù)增長(zhǎng)。
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伴隨著官方和專家的聲音，地產(chǎn)商們也提出了相同的看法：在日前舉行的論壇和年會(huì)上，地產(chǎn)名家潘石屹、任志強(qiáng)、富力的呂勁等都表示了對(duì)未來(lái)地產(chǎn)形勢(shì)的樂(lè)觀看法，潘石屹甚至提出了一個(gè)具體的數(shù)字：漲價(jià)20％。
伴隨著對(duì)大好形勢(shì)的預(yù)言，他們都沒(méi)有否定目前已經(jīng)很高的房?jī)r(jià)。
對(duì)于北京市的中低收入人群來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房可能越來(lái)越成為他們實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)的一個(gè)惟一的橋梁，記者日前采訪了有關(guān)人士，發(fā)現(xiàn)了在經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中的三大待解謎局：
謎題一：供不應(yīng)求與土地減少
經(jīng)濟(jì)適用房的供不應(yīng)求現(xiàn)在可以用“家喻戶曉”來(lái)形容，記者采訪的一位購(gòu)房者這樣對(duì)記者描述“近來(lái)幾次希望通過(guò)雇人排隊(duì)和網(wǎng)上排號(hào)能夠買到一套經(jīng)濟(jì)適用房，但人太多了，還每次都是開(kāi)始不久就沒(méi)房子了，幾次都這樣�！眳⒓庸ぷ饕巡簧倌甑乃麖娜ツ昃烷_(kāi)始尋找與單位距離較近的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，但都在現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)放號(hào)人滿為患的情況下無(wú)功而返。
“顯然，還是經(jīng)濟(jì)適用房放號(hào)的數(shù)量太少�！北本┮晃环康禺a(chǎn)有限公司經(jīng)理這樣說(shuō)。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，抱怨經(jīng)濟(jì)適用房房源少的購(gòu)房者不在少數(shù)。據(jù)悉，今年本市經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)規(guī)模仍將在300萬(wàn)平方米左右，但據(jù)了解，今年的經(jīng)濟(jì)適用房以回龍觀、天通苑、百子灣一號(hào)、翠城等“老項(xiàng)目”后期為主，這些房子中的多數(shù)還沒(méi)開(kāi)盤(pán)銷售，就早已被排隊(duì)預(yù)訂得差不多了。像長(zhǎng)安新城今年推出最后一期4棟塔樓不足1000套住房，而實(shí)際上在去年就有2000多人在排隊(duì)，目前除了一些朝向不好的房子外，基本已經(jīng)沒(méi)有房子了；而天通苑目前的號(hào)已經(jīng)排到了2萬(wàn)多位，據(jù)一位銷售人員講，如果現(xiàn)在排隊(duì)，買到房子的希望不大，因?yàn)榧词箤?lái)有房，數(shù)量也不會(huì)多于2萬(wàn)套；翠城馨園小區(qū)新開(kāi)工的AB區(qū)3號(hào)、4號(hào)和6號(hào)樓，三棟樓建筑面積超過(guò)7萬(wàn)平方米，開(kāi)工前就已經(jīng)被排隊(duì)預(yù)訂得差不多了。對(duì)此有專家表示，目前消費(fèi)模式的趨同使得住房形成了集中性購(gòu)買，經(jīng)濟(jì)適用房因?yàn)閮r(jià)格低自然受到相當(dāng)一部分中低收入家庭的歡迎，每年竣工的200萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房顯然無(wú)法滿足這個(gè)強(qiáng)大的需求。
政府在這方面還是比較重視的，在今年北京兩會(huì)上，市長(zhǎng)王岐山的講話和建委有關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)均提到，2005年北京經(jīng)濟(jì)適用房將新開(kāi)工300萬(wàn)平方米，同時(shí)竣工面積將達(dá)到200萬(wàn)平方米。依照市政府制定的計(jì)劃，北京市在2010年以前每年經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)工量為300萬(wàn)平方米，每年所需供應(yīng)土地?cái)?shù)量為250公頃左右，這是一個(gè)不小的數(shù)字。
2005年以后將是什么局面，在日前的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾針對(duì)當(dāng)前住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、中低收入家庭購(gòu)房困難這一問(wèn)題提出，將進(jìn)一步加大中低價(jià)位普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度。作為房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門，建設(shè)部此番言論無(wú)疑為2005年經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的走勢(shì)確定了基調(diào)。在建設(shè)部明確擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的同時(shí)，各有關(guān)城市亦紛紛提出了擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度的計(jì)劃。北京市建委有關(guān)人士也表示，將深化政策調(diào)研，合理確定“十五”期間本市經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展規(guī)劃。這傳達(dá)出北京市主管部門今后將有可能對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的政策進(jìn)行一定的調(diào)整。
實(shí)際上，雖然建設(shè)部等主管部門已經(jīng)確定了政策方向，但北京一些地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)分析人士認(rèn)為，作為一種商品，經(jīng)濟(jì)適用房同樣面臨需求的無(wú)限性與供給的有限性的問(wèn)題，而從經(jīng)濟(jì)適用房的本質(zhì)來(lái)說(shuō)，它是一種社會(huì)保障。社會(huì)保障的提供應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的，其數(shù)額應(yīng)隨著被保障人經(jīng)濟(jì)條件的變動(dòng)而變動(dòng)。在被保障人經(jīng)濟(jì)困難時(shí)，如患病、失業(yè)等狀態(tài)下，社會(huì)保障數(shù)額應(yīng)加增，而隨著被保障人經(jīng)濟(jì)狀態(tài)條件的好轉(zhuǎn)，保障數(shù)額就應(yīng)減少或停止，但經(jīng)濟(jì)適用房的提供卻是靜態(tài)的，被保障人一旦購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用房之后，對(duì)于該房的享有是終其一生的，不因?yàn)槠浣?jīng)濟(jì)條件的好轉(zhuǎn)而改變。例如當(dāng)前相當(dāng)一部分購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的人是工作時(shí)間不長(zhǎng)積蓄不多的年輕人，他們經(jīng)濟(jì)條件的提升是非�？斓�。但是在他們經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)之后政府并不能夠哪怕是有條件回收那些帶有福利性的經(jīng)濟(jì)適用房。也就是說(shuō)，這些經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于社會(huì)來(lái)說(shuō)是有去無(wú)回的。按社會(huì)的發(fā)展來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房的需求是無(wú)止境的，每階段都會(huì)有大量的符合資格的中低收入購(gòu)房者，而政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)即使是再加大規(guī)模也依然是有限的，要受到財(cái)政承擔(dān)能力和土地規(guī)劃的限制，從北京的實(shí)際情況來(lái)看，有關(guān)部門目前已經(jīng)難以提供大量用地，以用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，再加上經(jīng)濟(jì)適用住房的利潤(rùn)率相對(duì)較低，也比較難以吸引開(kāi)發(fā)商的熱情。
雖然，今年北京還將按照2002年制定的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，新開(kāi)工建設(shè)300萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，但有沒(méi)有新項(xiàng)目目前還不得而知。其實(shí)，今年開(kāi)盤(pán)的所謂新的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目就已經(jīng)是在售經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目前兩年“老項(xiàng)目”的后期了，而一些項(xiàng)目明年發(fā)售的部分也早已被排號(hào)透支了。因此，大部分分析人士認(rèn)為，為了解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)在高速發(fā)展的同時(shí)應(yīng)開(kāi)始關(guān)注土地減少的問(wèn)題。
謎題二：準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)與適用群體的契合
北京市建委主任劉永富日前表示，今后經(jīng)濟(jì)適用住房戶型將“瘦身”，從2005年開(kāi)始經(jīng)濟(jì)適用房將以中等戶型為主，80平方米的占絕大多數(shù)。北京將嚴(yán)格控制100平方米以上的大戶型，其比例要在10％左右，而五六十平方米的戶型也占10％左右，主要是建設(shè)80平方米左右的中等戶型。
劉永富還表示，經(jīng)濟(jì)適用房將逐步向定向安置轉(zhuǎn)移。今后經(jīng)濟(jì)適用房將逐步向危改搬遷戶、市政道路建設(shè)改造外遷人員、落實(shí)私房政策外遷戶等特定人群轉(zhuǎn)移。
在有人對(duì)此消息表示欣喜的同時(shí)，更多的行業(yè)人士卻不掩飾自己的擔(dān)憂。分析人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房在緩解中低收入群體住房需求和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，其本身還存在著一個(gè)矛盾，在實(shí)現(xiàn)操作中不可回避：那就是準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)與適用群體之間的問(wèn)題。危改搬遷戶、市政道路建設(shè)改造外遷人員、落實(shí)私房政策外遷戶等特定人群等是否大多數(shù)具有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的能力？
目前對(duì)于享受經(jīng)濟(jì)適用住房群體界定為中低收入家庭。盡管我國(guó)目前還沒(méi)有明確中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，但有一點(diǎn)可以肯定的是，中低等收入家庭占我國(guó)城鎮(zhèn)人口的大部分。僅以北京為例，如按照北京的規(guī)定來(lái)看，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件之一為家庭年收入在6萬(wàn)元以下，如果以目前普通的家庭構(gòu)成來(lái)看，一個(gè)家庭有兩個(gè)工作的成年人，則人均年收入為3萬(wàn)元。有關(guān)資料顯示，北京2003年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13882．6元，2004年1－11月北京城市居民人均可支配收入為14331元，因此6萬(wàn)元的家庭年收入無(wú)論怎樣都應(yīng)該屬于中等偏上家庭的收入水平，這個(gè)收入層次絕對(duì)要占據(jù)到該市居民的大多數(shù)。而同時(shí)，無(wú)論是按照前不久建設(shè)部政策研究中心提出的“樓市黃金分割比例”經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)占20％，還是部分業(yè)界人士所傾向的所有社會(huì)保障用房比列不應(yīng)超過(guò)20％，都可以看出經(jīng)濟(jì)適用房只是向小部分的中低收家庭提供，而不是面向社會(huì)廣泛供給。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，作為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的標(biāo)桿城市，北京1998年至2004年的7年間共建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目對(duì)于擁有上千萬(wàn)人口、幾百萬(wàn)中等收入人口的北京城來(lái)說(shuō)，仍是杯水車薪。其他城市對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買群體也存在類似的問(wèn)題。
享受經(jīng)濟(jì)適用住房群體界定的不準(zhǔn)確，將會(huì)直接引發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房銷售目標(biāo)的失控。
實(shí)際上，真正需要經(jīng)濟(jì)適用房的群體在社會(huì)中究竟占有多少比例？需要不需要啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用住房這樣一種模式來(lái)解決社會(huì)中困難群體的住房需求？建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，當(dāng)前已進(jìn)入了一個(gè)大部分中等收入階層以上的社會(huì)群體、機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工在房改之后依靠市場(chǎng)改善住房條件的加速期，從總體上說(shuō)住房困難的階段應(yīng)當(dāng)已經(jīng)過(guò)去了。在這樣一個(gè)階段，真正需要政府幫助解決住房困難的，主要是那些低收入群體而非中等收入群體�？墒呛苊黠@，低收入群體是難以問(wèn)津那些仍有價(jià)格門檻的經(jīng)濟(jì)適用房的。
謎題三：經(jīng)濟(jì)適用房是否應(yīng)納入社會(huì)保障體系﹖
目前關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房是否應(yīng)納入社會(huì)保障體系業(yè)內(nèi)爭(zhēng)論越來(lái)越激烈，北京市城市規(guī)劃院一位專家認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房目前的開(kāi)發(fā)模式主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)開(kāi)發(fā)銷售但經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)保障性質(zhì)決定了其公平性，即使不能使符合條件的群體全部能夠享受到，但其中大多數(shù)人是應(yīng)該能夠享受到的。然而不僅經(jīng)濟(jì)適用房的小比例供給難以實(shí)現(xiàn)上述要求，就是其市場(chǎng)化運(yùn)作本身也是不可能貼合經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)保障目標(biāo)的。更深一層說(shuō)，社會(huì)保障功能的實(shí)現(xiàn)是一定要以政府為操作主體的，市場(chǎng)的正常運(yùn)行則必須是要以開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者等買賣雙方為主體的。政府的社會(huì)保障行為無(wú)謀利目的，而開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為則以謀利為直接目的。因此，社會(huì)保障與市場(chǎng)從某種程度上說(shuō)存在著一定的矛盾，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房面臨的又一矛盾。在國(guó)外，實(shí)行由政府建設(shè)福利房和廉租房，地產(chǎn)商只負(fù)責(zé)承建，政府按標(biāo)準(zhǔn)建，很容易控制房子的面積和造價(jià)。而目前我國(guó)推行的經(jīng)濟(jì)適用房政策則不同，都由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，而開(kāi)發(fā)商是自負(fù)盈虧的企業(yè)，不能不算經(jīng)濟(jì)賬。無(wú)法只顧社會(huì)效益不考慮經(jīng)濟(jì)效益，經(jīng)濟(jì)效益最終體現(xiàn)在房子的銷售上，在目前供大于求的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，迅速銷售成為開(kāi)發(fā)商追求的目標(biāo)。
經(jīng)濟(jì)適用住房概念的提出，是以我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)薄弱及市場(chǎng)化發(fā)展起步階段、福利分房制度即將終結(jié)、大部分人收入水平相對(duì)提高、住房需求迫切但購(gòu)房能力還弱等幾大原因?yàn)楸尘暗摹５巧鐣?huì)保障畢竟是由政府針對(duì)某種特定的困難，而以相應(yīng)的優(yōu)惠措施予以救濟(jì)的福利制度，是不可能泛泛地全面的救濟(jì)和保障。因此政府是不可能以一種特殊的優(yōu)惠政策為全民建經(jīng)濟(jì)適用房的，如果市場(chǎng)上全都是經(jīng)濟(jì)適用房，也就無(wú)所謂有經(jīng)濟(jì)適用房和商品房之分了。但如果經(jīng)濟(jì)適用房只為一部分中低收入家庭建設(shè)，那么，經(jīng)濟(jì)適用房不僅在房地產(chǎn)市場(chǎng)上制造了一種對(duì)其他商品房經(jīng)營(yíng)者的不公平，而且在消費(fèi)領(lǐng)域?qū)ζ渌械褪杖爰彝ヒ伯a(chǎn)生了一種不公平。
政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房這種投入如果不列入保障體系而進(jìn)入市場(chǎng)體系，將與大眾化的社會(huì)福利沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，不僅減少了政府的應(yīng)有收入，而且無(wú)益于維持政府對(duì)社會(huì)保障的再投入。此外，正如“社會(huì)資源總是稀缺的”，政府的福利資源同樣也是稀缺的。與廉租房相比，經(jīng)濟(jì)適用房一旦過(guò)渡到購(gòu)戶名下，就成了購(gòu)買戶完全資產(chǎn)，即便該戶今后收入提高，進(jìn)入高收入者行列，他依舊可享用政府的福利資源，而經(jīng)濟(jì)適用房上市，補(bǔ)繳象征意義的土地出讓金，并不能補(bǔ)償政府的福利資源。廉租房則不然，一旦租戶不符合幫困條件，廉租房就可被騰出來(lái)，供新的貧困家庭租用，從而可使政府的福利資源得到效益的最大化。
因此，在“居者有其屋”問(wèn)題上，政府的立足點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是保障戶戶有房住，而不是保障戶戶有房產(chǎn)。對(duì)于最低收入群體的住房問(wèn)題，政府要向社會(huì)困難人群提供特殊的社會(huì)福利，向他們提供廉租房；而對(duì)于中等收入群體的住房問(wèn)題，絕大多數(shù)國(guó)家的實(shí)踐證明能夠通過(guò)采取一定的措施在市場(chǎng)框架下予以解決。針對(duì)目前我國(guó)以售為主的流通格局已經(jīng)形成，不宜急于調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房的存量結(jié)構(gòu)，而應(yīng)在增量結(jié)構(gòu)中逐步擴(kuò)大租賃比重。當(dāng)前政府應(yīng)該為住宅租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的形成創(chuàng)造政策環(huán)境，大力扶持房屋租賃業(yè)和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展。在政策上推動(dòng)二手房逐步向從事住宅租賃業(yè)的企業(yè)集中，而不鼓勵(lì)在住宅消費(fèi)者之間倒手。
據(jù)記者采訪得知，一個(gè)業(yè)內(nèi)專家共識(shí)較多的建議是：政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的投資完全可以從現(xiàn)有的出讓土地資源轉(zhuǎn)向分享產(chǎn)權(quán)，對(duì)于絕對(duì)低收入家庭，提供政府擁有100％產(chǎn)權(quán)的廉租房解決居��；而對(duì)于其他中低收入家庭，采取1∶1甚至2∶1的方式分享產(chǎn)權(quán)。政府擁有產(chǎn)權(quán)后，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財(cái)政資金其實(shí)就始終掌握在政府手中，無(wú)論未來(lái)出租還是上市，政府都有將分享相應(yīng)的投資收益。如果經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買者選擇將住房出租給低收入家庭，政府還可以將其視為“廉租房”放棄自己那部分租金收益。
這樣做的好處是：未來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買者除了中低收入家庭，還包括一些階段性購(gòu)房能力不足的家庭。由于產(chǎn)權(quán)投資的收益遠(yuǎn)高于其他投資方式，所以一旦這些家庭有能力購(gòu)買更高端的商品房，或者回購(gòu)全部產(chǎn)權(quán)，政府就可以收回相應(yīng)的經(jīng)適房源或者產(chǎn)權(quán)投資。被回收的房源將重新投入經(jīng)濟(jì)適用房的保障體系中。
以此為基點(diǎn)，針對(duì)目前經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)狀開(kāi)始出現(xiàn)兩種改革思路一種是將現(xiàn)行的政府補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商的做法改為直接補(bǔ)貼購(gòu)房者，即國(guó)家將現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)與普通商品房市場(chǎng)合并，國(guó)家對(duì)符合購(gòu)房資格的中低收入家庭購(gòu)房進(jìn)行直接補(bǔ)貼。這樣做不但可以杜絕開(kāi)發(fā)商的“尋租”行為，防止“暗箱操作”與權(quán)錢交易，而且可以大大減少政府的監(jiān)督成本，提高監(jiān)督效率，即政府只需將監(jiān)督的對(duì)象放在購(gòu)房者的資格認(rèn)定上。另一種改革思路則是徹底取消現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房政策，而代之以“廉租房”政策。即由住房特困家庭自行在二手房市場(chǎng)中租住房屋，政府則給予一定的租金補(bǔ)貼�！ �(yīng)剛／文
杜剛／攝
