前不久，某房產(chǎn)巨頭語驚四座，引起軒然大波。"窮人該不該買房"、"為什么人蓋房"一時成了爭論焦點。靜下心來想想，這個老板的觀點無可厚非，本來在商言商，就是對股東負(fù)責(zé)，把房子蓋好賣出去，把錢賺回來，只要房子質(zhì)量沒問題，一切OK！至于為什么人蓋房，老百姓是否買得起房子，那是政府的事情，居者有其屋是政府的
責(zé)任。不應(yīng)該拿商人有沒有社會責(zé)任感說事。
政府該好好想想房地產(chǎn)的事了，畢竟要代表最廣大人民的根本利益。商人蓋房側(cè)重于富人的定位只能說明制度安排上有問題，制度是器，商人是水，器皿什么形狀，倒進(jìn)去的水就什么形狀。調(diào)控的措施呢?財政、貨幣的兩只手干什么去了?
老板為富人蓋房說明了一個問題，那就是房價確實有泡沫。既然是為富人蓋的，相對于全社會的總需求來說，能沒有泡沫?前段時間，有個別官員信誓旦旦說"沒有泡沫",諸公都是相當(dāng)一級的干部，在北京較好的地段，150平米的房子至少要100-150萬，以諸公的合法收入，是否買得起?吃力不吃力?如果袞袞諸公都感到吃力，遑論平頭小百姓?"沒有泡沫"或"泡沫不大"似乎言不由衷。
兩年多，各地的房價幾乎都翻了一番，其中原因復(fù)雜:有土地問題，有炒房團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)緣故，有外資賭人民幣升值的影響，其中土地問題是主要原因。但是，筆者并不認(rèn)同所謂的成本推動說，實際上房價、地價是相互推動。探究房地產(chǎn)的成本收益問題，并非成本影響收益，反之收益也影響成本，甚至決定成本，即潛在的收益預(yù)期決定成本。比如，同樣厚的書，一般的賣幾元錢，而考托福、GRE、律師、注冊會計師的書要十幾元甚至幾十元，如果印成玉石鑒定、古錢幣鑒賞的書就要賣幾十元甚至幾百元，為什么?房價也是如此，高企的房價導(dǎo)致地價持續(xù)上漲，而地價的上漲又推動房價上漲，風(fēng)助火勢，火借風(fēng)威。高房價讓房地產(chǎn)商賺得盆盈缽滿，高地價也讓以此為財政收入的地方政府喜出望外。
但是，沒有哪一種商品是只漲不跌的，也許有一萬條理由支持房價繼續(xù)上漲，但下跌的理由只有一條就夠了，那就是沒有人買。當(dāng)有效需求(有支付能力的需求)萎縮到無法忽視的地步，結(jié)果會怎樣呢?曾有人大談土地資源的稀缺性，論土地資源，香港比哪個大都市不稀缺?沒有郊區(qū)，連城鄉(xiāng)結(jié)合部都沒有，腳再往外伸就是大海，但東南亞金融危機，樓市暴跌把不少人打成了負(fù)資產(chǎn)族，還包括鐘鎮(zhèn)濤這樣的著名藝人。何況，外資賭人民幣升值還有很大變數(shù)，人民幣如果暫不升值，外資購房需求能否持續(xù)?如果升值，外資套利出局之日，豈不就是房價暴跌之時?
總有一些房地產(chǎn)的老板預(yù)測房價要漲，像莊家預(yù)言莊股要漲一樣，真若如此，只管囤積居奇，忙著悶頭發(fā)財就是了，哪有閑工夫發(fā)議論呢?走上前臺本身就不是好兆頭，曾幾何時，德隆系一改多年低調(diào)風(fēng)格，掌門人走上前臺大談理念、平臺、構(gòu)建、打造，不久三駕馬車飛流直下，德隆系也土崩瓦解。
一旦房地產(chǎn)泡沫破碎，最終買單的是銀行，壞賬如山，整個社會的資金鏈條繃得緊緊的，隨時可能斷裂。假以時日，金融框架當(dāng)然可以恢復(fù)或重建，但筆者預(yù)想到這樣一個問題:如果房地產(chǎn)泡沫破碎，經(jīng)濟(jì)蕭條，很多人會成為負(fù)資產(chǎn)一族，再考慮失業(yè)問題，就會有很多人還不上貸款；而由于房價暴跌，當(dāng)初高價買房的人會覺得上了當(dāng)，憤懣之余，可能采取極端的方式惡意欠貸，就像流行的拖欠物業(yè)費一樣。那時候，長期積累的一點可憐的信用都會被破壞殆盡。經(jīng)濟(jì)學(xué)的道理就是這樣，如果有10%的人不守信用，其余90%的人也不會守信用，這和劣幣驅(qū)逐良幣的道理一樣。
房地產(chǎn)的泡沫比股市的泡沫更可怕，因為它是一柄雙刃劍:房價暴漲的時候，會有人買不起房，激化社會矛盾，也影響中國的城市化進(jìn)程。而在拐點到來，房價暴跌的時候，金融風(fēng)險會加劇，社會信用遭到破壞。
有人喊著房價繼續(xù)漲，有人辯白房價上漲與土地價格無關(guān)，有人盼著房價暴跌，但房地產(chǎn)泡沫一旦破碎，沒有誰會成為贏家。所以，我們只能盼著這個泡沫慢慢擠掉，像啤酒的泡沫慢慢消除，千萬別像肥皂泡那樣，"啪"的一聲。
筆者坐出租，看到城郊燈火通明的新樓房，似乎賣得很好，司機提醒我，看房子賣得如何要數(shù)一數(shù)安了多少空調(diào)，有多少家晾衣服，春節(jié)貼了多少窗花。
窗戶紙，一捅就破。
(上海證券報 張曉暉)
特約編輯：廣偉
