專家論市：房地產(chǎn)市場(chǎng)需要協(xié)調(diào)好十大關(guān)系
所謂"有恒產(chǎn)者有恒心",老百姓沒(méi)有恒產(chǎn)，哪來(lái)社會(huì)和諧可言?中國(guó)人向來(lái)以家為重，居無(wú)定所，哪來(lái)幸福生活可言?而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有一些脫離正常發(fā)展的軌道的跡象，不斷上漲的房?jī)r(jià)不但使得"居者有其屋"的目標(biāo)越來(lái)越難實(shí)現(xiàn)，并且給整個(gè)金融體系和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)
轉(zhuǎn)埋下了隱患。就目前而言，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有十大關(guān)系需要協(xié)調(diào)。
一、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，是需要重新認(rèn)識(shí)的第一個(gè)關(guān)系。從根本上說(shuō)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)是原因，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是結(jié)果。為什么?道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)創(chuàng)造收入，收入購(gòu)買房子。正因?yàn)槿绱耍鞘蟹孔油ǔ１绒r(nóng)村好，發(fā)達(dá)國(guó)家房子通常比發(fā)展中國(guó)家房子好，我國(guó)東南沿海地區(qū)房子比西部地區(qū)房子好。
當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)搞好了，反過(guò)來(lái)也會(huì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)必須和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本保持一致:房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后當(dāng)然會(huì)拖國(guó)民經(jīng)濟(jì)的后腿，不利于人民生活的改善；但是房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)過(guò)快，離開了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支撐，就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)失調(diào)，浪費(fèi)經(jīng)濟(jì)資源，甚至產(chǎn)生金融危機(jī)，阻礙國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
在結(jié)束福利分房以前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直落后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，上世紀(jì)末以來(lái)這次房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，應(yīng)該說(shuō)具有還債的性質(zhì)。只要沒(méi)有人為的壓制，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)進(jìn)一步發(fā)展起來(lái)。像上海、北京這樣的城市，再過(guò)20、30年，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)和現(xiàn)在的香港、東京差不多，成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是從目前來(lái)看，我國(guó)畢竟還處于社會(huì)主義初級(jí)階段，社會(huì)生產(chǎn)力還很不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)業(yè)不可能在短期內(nèi)發(fā)展到發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)一樣的水平。
如果房地產(chǎn)市場(chǎng)脫離經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一味依靠炒作，幾年內(nèi)就把上海、北京這樣城市的房?jī)r(jià)炒得像香港、東京那么高，我們還怎么能吸引人才、吸引投資、發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)?經(jīng)濟(jì)發(fā)展要一步一步來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)必須和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持基本同步。
二、供給與需求的關(guān)系
供給和需求的關(guān)系是任何市場(chǎng)的基本關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，不但要考慮總量平衡，而且要考慮結(jié)構(gòu)平衡。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本表現(xiàn)是量?jī)r(jià)齊增，高位運(yùn)行，因此很多人判斷市場(chǎng)供給和需求基本平衡；而且認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的基本資源------土地控制在政府手里，所以不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求的狀況。
筆者以為從供需總量來(lái)看，供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)還是存在的。從供給方面看，一是目前開發(fā)商手里囤積了大量的土地，例如上海約有9000公頃的土地閑置在開發(fā)商手中，至少可供上海開發(fā)3年；二是地方政府供應(yīng)土地的意愿非常強(qiáng)烈，一旦中央政府松動(dòng)土地供應(yīng)管理，土地供應(yīng)量就會(huì)激增。從需求方面看，即使我們不考慮消費(fèi)需求和投資需求的差別，現(xiàn)在很多樓盤銷售的緊俏現(xiàn)象，也和開發(fā)商人為做假有關(guān)。根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)，部分樓盤賢廢食?00%,其虛假繁榮現(xiàn)象可見一斑。另一個(gè)需要我們注意的問(wèn)題是，由于單套房產(chǎn)價(jià)值很大，前幾年購(gòu)房的消費(fèi)者都是比較富裕的居民，現(xiàn)在這些消費(fèi)者的居住需求基本得到了滿足，如果還用他們的購(gòu)買力來(lái)衡量潛在需求，可能產(chǎn)生很大的偏差。綜合供給和需求兩個(gè)方面看，短期內(nèi)出現(xiàn)供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)還是存在的。
如果說(shuō)房地產(chǎn)總量供過(guò)于求還只是一個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)供需的結(jié)構(gòu)性矛盾現(xiàn)在就已經(jīng)非常突出了。結(jié)構(gòu)性矛盾，一是體現(xiàn)在各種物業(yè)類型上，非住宅投資增長(zhǎng)過(guò)快。2004年很多城市如北京，商業(yè)用房投資增長(zhǎng)50%以上，大大高于同期住宅建設(shè)投資。結(jié)構(gòu)性矛盾的第二個(gè)表現(xiàn)是住宅市場(chǎng)上高檔住宅、大戶型住宅造得太多，賣不動(dòng)，而老百姓能夠承受的中低檔住宅、中小戶型住宅造得太少，買不到。房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾加劇了總量矛盾，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)了巨大風(fēng)險(xiǎn)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)需要協(xié)調(diào)的第二個(gè)關(guān)系。
三、投資與消費(fèi)的關(guān)系
住宅既是一種生活必需的消費(fèi)品，又是一種可以保值增值的資產(chǎn)，所以住宅市場(chǎng)既有消費(fèi)需求又有投資需求。但是住宅的基本功能是居住性消費(fèi)，投資需求只是消費(fèi)需求的一種引致需求或者說(shuō)派生需求，也就是說(shuō)，投資需求的基礎(chǔ)是消費(fèi)需求，投資性購(gòu)買的住房必須要在二手市場(chǎng)上出售或者出租給最終消費(fèi)者。
現(xiàn)在有一個(gè)錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，認(rèn)為投資需求和最終消費(fèi)沒(méi)有關(guān)系，投資購(gòu)房只要找到出價(jià)更高的下家就可以了。這是對(duì)購(gòu)房者的誤導(dǎo)。房地產(chǎn)投資如果脫離最終消費(fèi)需求，單純依靠倒買倒賣，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)完全成為一個(gè)投機(jī)市場(chǎng)，這和歷史上炒作君子蘭沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，誰(shuí)接到最后一棒就要承受所有的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。所以，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須把投資性購(gòu)房保持在一定的比例，投資的比例過(guò)高就意味著泡沫。參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，投資購(gòu)房比例超過(guò)20%就危險(xiǎn)了。目前國(guó)內(nèi)部分城市房地產(chǎn)的投資買房比例已經(jīng)過(guò)高。據(jù)估計(jì)，2004年底上海的一些新盤僅溫州投資客就占購(gòu)房者總量的30%~40%,投資比例顯然過(guò)高了。
說(shuō)到投資與消費(fèi)的關(guān)系，還有另一個(gè)問(wèn)題需要澄清，就是房子賣給誰(shuí)?我們認(rèn)為，上海的房子首先還是要賣給上海人，這部分上海人當(dāng)然包括外地和外國(guó)到上海長(zhǎng)期定居工作的新上海人，其次才是外來(lái)的投資客。投資客購(gòu)買的房子，最終也要由上海人來(lái)消費(fèi)。如果上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資客的樂(lè)土，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)變得極大。
四、買房與租房的關(guān)系
有所謂的房地產(chǎn)專家說(shuō)，我們發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)"不是居者有其屋，而是居者有房住","買不起房可以租房"。筆者以為這樣的觀點(diǎn)不符合中國(guó)國(guó)情。有人買房有人租房當(dāng)然是很正常的情況，但考慮到中國(guó)的國(guó)情，買房還是主要的，租房只能是臨時(shí)性的、次要的。在中國(guó)的傳統(tǒng)文化里，安居才能樂(lè)業(yè)。住房不僅僅是睡覺(jué)的地方，更是家庭生活的空間和基地，有超過(guò)物質(zhì)意義上的含義。很少有人在上海租了一套房子而不是買了一套房子就認(rèn)為自己在上海已安家了。當(dāng)然，對(duì)于部分城市流動(dòng)人口可以臨時(shí)在城市租房；對(duì)青年人來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)條件不成熟時(shí)也可以租房作為過(guò)渡。但是只要想在城市長(zhǎng)期居住，融入城市的生活，大部分人還是希望有自己的一套房子。所以社會(huì)最終目標(biāo)應(yīng)該是"居者有其屋",這是社會(huì)和諧發(fā)展的基本條件之一。
從支付能力角度考慮，"買不起房可以租房"這樣的說(shuō)法也沒(méi)道理。一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)房租是同步上漲的，老百姓就是因?yàn)槭杖朐鲩L(zhǎng)跟不上房?jī)r(jià)上漲才買不起房子，如果他們付得起高租金來(lái)租房，他們?yōu)槭裁床毁I房呢?如果一個(gè)城市房?jī)r(jià)很高但是租金很低，這倒表明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫了。
五、房?jī)r(jià)與成本的關(guān)系
成本與房?jī)r(jià)的關(guān)系，在城市里主要是地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的人都懂，是房?jī)r(jià)決定地價(jià)而不是地價(jià)決定房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)的價(jià)格最終是由市場(chǎng)供給和需求決定的，房?jī)r(jià)的變化也是由房地產(chǎn)的供給量和需求量的變化引起的。政府控制著每年出讓土地的面積、用途、容積率，房地產(chǎn)的供給量也就確定不變了。至于土地是無(wú)償劃撥的還是高價(jià)出讓的，并不會(huì)改變房地產(chǎn)的供給量，又怎么會(huì)改變房地產(chǎn)的價(jià)格呢?如果市場(chǎng)房?jī)r(jià)是每平方米1萬(wàn)元，難道開發(fā)商會(huì)因?yàn)槟玫酵恋氐某杀镜途唾u9千9?三、四年前，房地產(chǎn)市場(chǎng)還不是很火時(shí)，開發(fā)商拿地成本很低，但建成房子上市時(shí)由于供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)照樣很高；現(xiàn)在開發(fā)商拿到土地的成本比較高，但兩年以后如果需求下去了，他們照樣可能虧本賣房。如果高成本就有高房?jī)r(jià)，世界上就沒(méi)有跳樓的開發(fā)商了。
房?jī)r(jià)和成本的關(guān)系，需要協(xié)調(diào)。土地出讓應(yīng)該采用招投標(biāo)，最好采用拍賣的方式，提高開發(fā)商成本，擠壓開發(fā)利潤(rùn)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)健康的市場(chǎng)。
六、房?jī)r(jià)與收入的關(guān)系
住宅最終是用來(lái)消費(fèi)的，房?jī)r(jià)上漲必須和居民收入增長(zhǎng)基本保持一致。國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間是2-6倍，中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比可以相對(duì)高一點(diǎn)，但也不能太離譜。目前上海、北京等城市房?jī)r(jià)收入比都超過(guò)了10倍，顯然太高。住房消費(fèi)最終要依靠居民的收入來(lái)支付，過(guò)高的房?jī)r(jià)收入比不但意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，還打擊了其它消費(fèi)。大家知道，居住只是人們的基本需求之一，如果住房支出過(guò)大，其他需求就受到遏制，其他產(chǎn)業(yè)也就難以發(fā)展了。2004年上海住交會(huì)上，有位經(jīng)濟(jì)學(xué)家反駁房?jī)r(jià)收入比的合理性，說(shuō)如果發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比只有2-3倍，那么它們的老百姓只要把收入的一半用來(lái)儲(chǔ)蓄買房，5-6年的收入就可以支付房?jī)r(jià)了，根本不需要住房按揭貸款。這是一個(gè)毫無(wú)道理的說(shuō)法。發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)，近年來(lái)居民儲(chǔ)蓄率只有1.5%左右，有些時(shí)期甚至為負(fù)值，儲(chǔ)蓄意愿較高的日本，2002年居民儲(chǔ)蓄率也只有6%。試問(wèn)發(fā)達(dá)國(guó)家居民怎么可能用收入的一半儲(chǔ)蓄買房?如果真的出現(xiàn)這種情況，其他產(chǎn)業(yè)也不用發(fā)展了。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)買房的工薪階層，有不少要用一半甚至一半以上的收入來(lái)償還貸款，這本身就是不合理的現(xiàn)象。我們不能只看到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一面，忘記按揭買房會(huì)抑制其它消費(fèi)的一面。
我們討論房?jī)r(jià)收入比，這個(gè)收入當(dāng)然不僅僅是工資收入，還包括其他隱性收入；部分城市居民以舊換新還有一塊出售舊房的收入。但我們認(rèn)為即使考慮這些因素，目前的房?jī)r(jià)收入比還是過(guò)高。
七、房?jī)r(jià)與租金的關(guān)系
這幾年，上海等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)奇怪的現(xiàn)象，就是房?jī)r(jià)一路猛漲，而房租漲幅不大。從投資的角度來(lái)說(shuō)，房屋價(jià)值是未來(lái)租金流的一個(gè)現(xiàn)值，在利率固定的情況下，房?jī)r(jià)之所以會(huì)上漲是因?yàn)榉孔鉂q了。房?jī)r(jià)與房租變動(dòng)應(yīng)該基本保持一致，如果房?jī)r(jià)上漲脫離房租太遠(yuǎn)，就意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。目前上海住宅市場(chǎng)，只有地段較好小戶型住宅的租金回報(bào)率可以達(dá)到5%,差一點(diǎn)的地段、大一點(diǎn)的房型租金回報(bào)率只有2～3%。筆者了解到，例如上海中環(huán)附近房屋單價(jià)要1萬(wàn)元左右，100平方米的房子總價(jià)就是100萬(wàn)元，但是每月租金也就3000元左右，扣除物業(yè)稅、稅金、折舊等以后的凈收益率也就2%左右；同樣的房子在外環(huán)附近總價(jià)要60多萬(wàn)，每月租金也就1000元左右，租金收益率就更低了。
租金回報(bào)率這么低，而目前住房按揭貸款利率也要5.31%,從租金角度考慮，應(yīng)該說(shuō)上海等地的大部分住宅已經(jīng)失去了投資價(jià)值。但是有人又提出了一個(gè)新的說(shuō)法:房地產(chǎn)投資回報(bào)包括租金收益和房屋本身價(jià)值增值兩個(gè)部分，現(xiàn)在租金雖然很低，但房?jī)r(jià)在漲，所以房地產(chǎn)還是具有很強(qiáng)的投資價(jià)值。筆者認(rèn)為這樣的說(shuō)法很像以前鬧得很兇的傳銷語(yǔ)言:雖然我的產(chǎn)品不值我賣給你的價(jià)格，但你只要能夠以更高的價(jià)格賣給其他人就仍然可以賺錢。房地產(chǎn)當(dāng)然和傳銷還不一樣，不一樣之處就是現(xiàn)在很多人是貸款買房，銀行很可能是最后一個(gè)被騙的冤大頭。
八、空置率與入住率的關(guān)系
很多人說(shuō)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)還很健康，理由之一是空置率在下降。這就涉及到空置房的定義問(wèn)題。按照我國(guó)的統(tǒng)計(jì)規(guī)則，所謂的空置房是開發(fā)商建成而沒(méi)有銷售出去的住宅。
目前空置率降低一方面固然是需求比較旺盛的表現(xiàn)，另一方面也和房地產(chǎn)投資比例過(guò)高以及開發(fā)商人為做假有關(guān)。投資比例過(guò)高導(dǎo)致空置率下降很容易理解，因?yàn)橥顿Y客買的房在統(tǒng)計(jì)當(dāng)中和消費(fèi)者買的房一樣，都算銷售出去了。
這里所指的開發(fā)商人為做假包括很多方式，比如有些開發(fā)商為了制造樓盤緊俏的假象或者迅速回籠資金，制造一些購(gòu)房假合同、假按揭；一些開發(fā)商或者代理商有自己的中介公司，讓中介公司購(gòu)買大量自己的樓盤再在二手市場(chǎng)出售等等。所以空置率并不能反映我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求狀況，因?yàn)橥顿Y客手里的房子也好，開發(fā)商人為截留在手里的房子也好，最后都要出售或者出租給最終消費(fèi)者，都要有人來(lái)住。所以筆者一再?gòu)?qiáng)調(diào)要用入住率代替空置率才能反映真實(shí)需求狀況。
九、現(xiàn)實(shí)狀況與未來(lái)發(fā)展的關(guān)系
從前面的分析可以看到，從房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比或者入住率看，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾已經(jīng)比較突出了。開發(fā)商怎么繼續(xù)吸引購(gòu)房者呢?主要就是把區(qū)域的未來(lái)發(fā)展代替現(xiàn)實(shí)狀況，把未來(lái)規(guī)劃當(dāng)作實(shí)現(xiàn)了的事實(shí)。我們經(jīng)�？梢月牭竭@樣的語(yǔ)言:某個(gè)城市經(jīng)濟(jì)未來(lái)要超過(guò)香港，房?jī)r(jià)也應(yīng)該像香港一樣高，目前房地產(chǎn)仍然具有很大的投資價(jià)值；某個(gè)區(qū)域是政府規(guī)劃的商業(yè)中心、高科技園區(qū)、大學(xué)城等等，所以房?jī)r(jià)應(yīng)該進(jìn)一步上漲。諸如此類的話，無(wú)非是制造概念，透支未來(lái)。
筆者以為，房屋作為一種資產(chǎn)，對(duì)未來(lái)預(yù)期的變化當(dāng)然會(huì)影響現(xiàn)在的價(jià)值，但是現(xiàn)實(shí)與未來(lái)不能等同視之。這里面有兩個(gè)最重要的因素需要考慮，一個(gè)是貨幣的時(shí)間價(jià)值，一個(gè)是風(fēng)險(xiǎn)。就按住房按揭貸款利率來(lái)算，今天50萬(wàn)元14年左右就能翻一番，變成100萬(wàn)。很多人說(shuō)上海房?jī)r(jià)在10年會(huì)翻一番，其實(shí)房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率7%左右就可以實(shí)現(xiàn)翻一番的目標(biāo)，但是現(xiàn)在每年增長(zhǎng)率高達(dá)20%或30%,部分區(qū)域甚至超過(guò)50%,這就是嚴(yán)重透支未來(lái)。未來(lái)發(fā)展不等于現(xiàn)實(shí)狀況，還要考慮風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。現(xiàn)在很多樓盤是炒概念，比如說(shuō)樓盤所在區(qū)域遠(yuǎn)離城市中心，現(xiàn)在還是一片平地，但是一說(shuō)這里是政府規(guī)劃的未來(lái)商業(yè)中心，房?jī)r(jià)立即就翻番。但這個(gè)商業(yè)中心要10年還是20年建成是一個(gè)問(wèn)題，能不能建成又是另一個(gè)問(wèn)題。因?yàn)檫@里面既有政策風(fēng)險(xiǎn)，比如可能換了一屆地方政府就換一個(gè)規(guī)劃、中央政府的宏觀調(diào)控等等，還有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐?guī)劃畢竟是主觀的東西，是否符合發(fā)展的規(guī)律具有很大的不確定性。
十、商品房與廉租房的關(guān)系
商品房和廉租房之間的關(guān)系，是房地產(chǎn)市場(chǎng)需要協(xié)調(diào)的又一個(gè)關(guān)系。筆者認(rèn)為廉租房有存在的必要性，它可以用來(lái)解決城市困難居民的住房問(wèn)題，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)要以商品房為主，廉租房只能作為一種必要的補(bǔ)充。我國(guó)還處在社會(huì)主義初級(jí)階段，生產(chǎn)力落后，城市貧困人口很多，政府目前根本沒(méi)有財(cái)力提供那么多廉租房。最近建設(shè)部又提出要考慮進(jìn)城農(nóng)民工的住房問(wèn)題，這個(gè)口子就更大了。而且廉租房畢竟是一種非市場(chǎng)手段，雖然緩解了一些社會(huì)公平的問(wèn)題，但是可能帶來(lái)一定的效率損失，所以不能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。如果過(guò)分依靠廉租房，我們可能又走到福利分房的老路上去，房地產(chǎn)市場(chǎng)得不到應(yīng)有的發(fā)展，人們的居住條件也就得不到進(jìn)一步改善。
(上海證券報(bào) 復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心 尹鋒 尹伯成)
特約編輯：廣偉
