建設(shè)成本致房?jī)r(jià)上漲 泡沫之爭(zhēng)理清六大問(wèn)題
中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于快速推進(jìn)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)型支柱產(chǎn)業(yè)。在全面建設(shè)小康社會(huì)的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著舉足輕重的重要作用。但一段時(shí)間以來(lái)，一些學(xué)者甚至海外機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r大加指責(zé)，提出了許多似是
而非的概念和看法，給人們的認(rèn)識(shí)造成了諸多混亂，因此，有必要予以理清。
“泡沫”辨析
在此輪有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種指責(zé)中，“泡沫”一詞是使用頻率最高且最吸引眼球的概念。它給人以“泡沫破滅”的種種聯(lián)想，似乎中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如肥皂泡即將破滅，化為烏有。因此，有必要首先理清“泡沫”。
其一，軟泡沫與硬泡沫。
“泡沫”一詞本非經(jīng)濟(jì)學(xué)概念。就其自然特征而言，可分為軟泡沫和硬泡沫兩種。就泡沫的效應(yīng)而言，它們可分為有益和有害兩種。將“泡沫”一詞引入經(jīng)濟(jì)學(xué)，是為了形象化地描述某些經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。但因“泡沫”是一個(gè)描述性用語(yǔ)，難以準(zhǔn)確定義，所以，不同的學(xué)者分別從不同角度理解“泡沫”，分歧就比較大。有人從軟泡沫出發(fā)，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)泡沫是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的虛假成分，它的膨脹給人們以經(jīng)濟(jì)擴(kuò)展的假象，但遲早是要破滅的；也有人從硬泡沫出發(fā)，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一些擴(kuò)展現(xiàn)象并非是虛假膨脹，并不存在必然破滅的前景。
持軟泡沫看法的人認(rèn)為，物價(jià)上漲不增加任何新的供給，屬通脹范疇，它遲早要破滅。但是物價(jià)上漲并非都是軟泡沫，幾個(gè)簡(jiǎn)單的實(shí)例是，中國(guó)自70年代末改革開(kāi)放以來(lái)，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格、工資、土地價(jià)格等等也上漲了幾倍乃至幾十倍，從未來(lái)走勢(shì)看，這些價(jià)格恐怕難以再回到70年代末以前的水平了。進(jìn)一步說(shuō)，200多年來(lái)，究竟哪個(gè)國(guó)家的物價(jià)和資產(chǎn)價(jià)格不處于上升趨勢(shì)，那么，是否意味著全球經(jīng)濟(jì)均處于泡沫經(jīng)濟(jì)境地從而遲早都要破滅？實(shí)際上，國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)“泡沫”一詞并沒(méi)有達(dá)成相對(duì)一致的定義，甚至對(duì)它是否可能發(fā)生也沒(méi)有一致的看法。
其二，資產(chǎn)價(jià)值與資產(chǎn)價(jià)格。
何為“經(jīng)濟(jì)泡沫”？持軟泡沫看法的人，有的認(rèn)為是“資產(chǎn)的價(jià)格嚴(yán)重偏離于資產(chǎn)價(jià)值”。假定以它來(lái)定義經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的“軟泡沫”，那么，首先需要回答的是“什么是資產(chǎn)價(jià)值”？由于在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，“資產(chǎn)價(jià)值”就難以進(jìn)行數(shù)量上的界定，由此，資產(chǎn)價(jià)格是否“偏離于”資產(chǎn)價(jià)值也就難以說(shuō)清。為了走出這一困境，一些人選擇了“價(jià)格是否上升”作為替代性的判別標(biāo)準(zhǔn)，這引致了兩個(gè)問(wèn)題發(fā)生：
第一，物價(jià)上升可以由多種因素引致，其中包括貨幣發(fā)行過(guò)多引致的通脹、供不應(yīng)求引致的物價(jià)上漲等等。如果不分青紅皂白，將所有物價(jià)上漲都稱(chēng)為“泡沫”并要求予以抑制，那么，是否意味著中國(guó)自1978年以來(lái)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和價(jià)格改革都是在制造“泡沫”從而遲早是要“破滅”的？
第二，價(jià)格波動(dòng)是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮其功能的基本路徑，價(jià)格上漲有著引導(dǎo)資源配置、緩解供不應(yīng)求格局的機(jī)制作用，將價(jià)格上漲一律視為“軟泡沫”并意欲予以消解，這是否意味著在市場(chǎng)機(jī)制作用下，價(jià)格只能下落或維持不變，不能上升？
其三，財(cái)務(wù)方法與價(jià)格波動(dòng)。
一些人試圖通過(guò)財(cái)務(wù)方法來(lái)模擬“價(jià)值”，在此基礎(chǔ)上，再進(jìn)行價(jià)格對(duì)比，界定是否屬于“泡沫”。當(dāng)原料或其他成本上升時(shí)，某種商品或資產(chǎn)的價(jià)格對(duì)應(yīng)上升，不屬于“軟泡沫”；而在原料或其他成本沒(méi)有上升，商品或資產(chǎn)的價(jià)格單方面上升就屬“軟泡沫”。但這種方法也有幾個(gè)難以解釋的問(wèn)題：
第一，商品的供應(yīng)商是否可能根據(jù)其成本-收益關(guān)系而單方面提高商品價(jià)格？眾所周知，在完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，任何的廠商都不是商品價(jià)格的制定者，只能是商品價(jià)格的接受者，由此，在買(mǎi)方市場(chǎng)條件下，即便原料和其他成本上升了，商品(或資產(chǎn))的價(jià)格要提高也比較困難。一個(gè)近期的實(shí)例是，2003年以來(lái)，盡管鋼鐵價(jià)格上揚(yáng)了，可小轎車(chē)價(jià)格還在持續(xù)下落。在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，引致價(jià)格上揚(yáng)的最簡(jiǎn)單原因是商品供不應(yīng)求。
第二，是否一切資產(chǎn)(或商品)的成本都能夠運(yùn)用財(cái)務(wù)方法計(jì)量，從而界定出有無(wú)“泡沫”？如果說(shuō)絕大多數(shù)資產(chǎn)(或商品)能夠運(yùn)用財(cái)務(wù)方法計(jì)量成本的話，那么，至少有兩種資產(chǎn)的成本從而價(jià)值是很難運(yùn)用財(cái)務(wù)方法計(jì)量的，即土地和股票。不論在發(fā)達(dá)國(guó)家還是在發(fā)展中國(guó)家，誰(shuí)都無(wú)法簡(jiǎn)單運(yùn)用財(cái)務(wù)方法核算即在同一地區(qū)(如一個(gè)省市)內(nèi)20000元/M2的土地就有“泡沫”，而2000元/M2的土地就沒(méi)有“泡沫”；同樣，誰(shuí)也無(wú)法簡(jiǎn)單運(yùn)用財(cái)務(wù)方法計(jì)(核)算同一上市股票20元/股就有“泡沫”，而10元/股就沒(méi)有“泡沫”。
綜上所述，“泡沫”是一個(gè)含混的概念，它一方面很難確切地說(shuō)清楚本應(yīng)說(shuō)清的理論問(wèn)題和實(shí)踐問(wèn)題，另一方面，很容易從感覺(jué)上和思維上給人們以誤導(dǎo)。因此，要研討中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，還是直截了當(dāng)?shù)赜惺裁磫?wèn)題說(shuō)什么問(wèn)題為好。
商品住宅空置率辨析
空置率是證明住宅泡沫的一個(gè)主要根據(jù)。空置率以一定時(shí)間內(nèi)未售出的商品住宅為計(jì)算對(duì)象，其中，空置房就是未售出的商品住宅。一些人認(rèn)為，既然空置率屬未出售的商品住宅，那么，它就意味著商品住宅的供給量超過(guò)了需求量，與此對(duì)應(yīng)，這部分住宅就屬于“泡沫”。但這種認(rèn)識(shí)未免過(guò)于簡(jiǎn)單。關(guān)于商品住宅的空置率，有三個(gè)問(wèn)題需要理清：
其一，空置率的計(jì)算方法。
在中國(guó)，一些人將經(jīng)濟(jì)核算中的庫(kù)存計(jì)算方法簡(jiǎn)單地套用到商品住宅的空置率計(jì)算中，其計(jì)算公式大致為：(當(dāng)年竣工商品住宅面積-當(dāng)年已銷(xiāo)售的商品住宅面積)÷當(dāng)年竣工商品住宅面積。
由于缺乏商品住宅竣工方面的數(shù)據(jù)，所以，我們用商品房的數(shù)據(jù)替代(商品房包括商品住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等)，計(jì)算結(jié)果如表1第4欄所示，1999年-2003年的5年間，全國(guó)商品房的空置率分別達(dá)到32.37%、26.25%、23.89%、23.23%和18.38%。在發(fā)達(dá)國(guó)家，住宅空置率一般控制在10%以下，超過(guò)這一警戒線，就屬住宅供給量過(guò)大，應(yīng)予以抑制。與此相比，中國(guó)1999年以來(lái)的商品房空置率均大大超過(guò)了10%這一警戒線，由此來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)存在著“泡沫”似乎是確定無(wú)疑的了。
但在發(fā)達(dá)國(guó)家中，住宅空置率計(jì)算中的分母不是當(dāng)年竣工的商品住宅，而是住宅存量，其計(jì)算公式大致為：(當(dāng)年竣工商品住宅面積-當(dāng)年已銷(xiāo)售的商品住宅面積)÷居民已居住的商品住宅面積。按此計(jì)算，2003年底，全國(guó)各城市實(shí)有住宅面積89.11億M2，而當(dāng)年商品房的空置量?jī)H為7262.51萬(wàn)M2，即便假定這些空置房都屬商品住宅，空置率也僅為0.82%，遠(yuǎn)低于10%的警戒線。
其二 ，空置房的功能。
空置房是未銷(xiāo)售出去的住宅，但它與無(wú)法銷(xiāo)售出去的住宅之間有著根本區(qū)別。猶如商場(chǎng)中的待銷(xiāo)商品一樣，空置房實(shí)際上只是待銷(xiāo)售的商品住宅，并非無(wú)法銷(xiāo)售的廢品。毫無(wú)疑問(wèn)，受各種因素影響，待銷(xiāo)中的商品可能有一部分最終因無(wú)法銷(xiāo)售出去而報(bào)廢，待銷(xiāo)中的商品住宅也可能有一部分最終因不能售出而成為“爛尾房”，但不能因此而認(rèn)為，所有待銷(xiāo)商品都是“廢品”。
空置房的基本功能是滿足購(gòu)房者隨時(shí)提出的購(gòu)買(mǎi)需求。住宅是具有很強(qiáng)個(gè)性化的商品，不僅地理位置、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校醫(yī)院、交通狀況等直接影響著不同消費(fèi)者的需求狀況，而且價(jià)格高低、單元面積、套內(nèi)結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等等也都影響著不同消費(fèi)者的需求狀況。這決定了，要滿足不同消費(fèi)者隨時(shí)購(gòu)房的需求，就必須有適當(dāng)?shù)目罩梅�，以供各�?lèi)消費(fèi)者自由選擇。從表1第4欄來(lái)看，1999年-2003年的5年間，待售房占當(dāng)年竣工商品房的比例快速走低。這在一定程度上反映了，在全國(guó)商品住宅的旺銷(xiāo)狀況。
一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，指責(zé)“房地產(chǎn)泡沫”的人，不在1999年提出并疾呼抑制“房地產(chǎn)泡沫”，卻在2004年7月以后，當(dāng)房地產(chǎn)竣工量小于銷(xiāo)售量時(shí)，提出這一主張。這是否有點(diǎn)不合時(shí)宜了？
其三，住宅的入住率。
一些人以住宅應(yīng)由房主自家居住在其中為標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為凡沒(méi)有人居住或出租給他人居住的住宅均應(yīng)屬于空置房范疇，并以這類(lèi)住宅的存在來(lái)證明“房地產(chǎn)泡沫”。其中，未繳納水電費(fèi)的住宅和出租住宅這兩類(lèi)用房每每被論證依據(jù)。對(duì)此，有四個(gè)問(wèn)題值得探討：
其一，這些住宅是否已經(jīng)銷(xiāo)售？如果屬已經(jīng)銷(xiāo)售，那么，全球哪個(gè)國(guó)家將已銷(xiāo)售住宅計(jì)入空置房范疇？如果尚未銷(xiāo)售，那么，除開(kāi)發(fā)商外，誰(shuí)又有權(quán)將這些住宅出租？
其二，出租住房是否屬于住宅供給的一種方式？在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家中，以成套銷(xiāo)售方式提供給消費(fèi)者的住宅部分通常只占全部開(kāi)發(fā)住宅的60%-70%，而以出租方式提供給消費(fèi)者的住宅占開(kāi)發(fā)住宅的30%以上。在中國(guó)，由于開(kāi)發(fā)商缺乏足夠的資金、土地使用權(quán)等原因，開(kāi)發(fā)商通常不以出租方式向消費(fèi)者提供住宅，而要求以住房方式獲得住宅的消費(fèi)者又大有人在，由此，出租住宅成為一些個(gè)人的私自行為。住宅租賃，這本身就是住宅的一種消費(fèi)方式，又何談“空置”？
其三，車(chē)庫(kù)出租是否也屬于空置房？商品住宅建設(shè)中，車(chē)庫(kù)是竣工面積的構(gòu)成部分，它占竣工面積的比重可達(dá)10%-20%，但相當(dāng)多業(yè)主以租用方式使用車(chē)庫(kù)，由此，形成了竣工面積與銷(xiāo)售面積的差額。如果以竣工面積減去銷(xiāo)售面積計(jì)算，則這些處于使用狀態(tài)中的車(chē)庫(kù)面積就計(jì)入“空置”范疇，可事實(shí)上，它們不應(yīng)并不處于“空置”狀態(tài)。
其四，戶(hù)主未繳納水電費(fèi)有著復(fù)雜的情況。有的可能是戶(hù)主長(zhǎng)期外出工作，因此，沒(méi)有機(jī)會(huì)繳納水電費(fèi)；有的可能是住戶(hù)尚未將住宅裝修好，因此，尚未入住而沒(méi)有繳納水電費(fèi)；等等。但有一點(diǎn)是清楚的，這些住宅是消費(fèi)者已購(gòu)買(mǎi)的，因此，不屬于空置房范疇。
房?jī)r(jià)-收入比辨析
一些人用商品住宅價(jià)格與城鎮(zhèn)居民年收入的比例來(lái)分析商品住宅價(jià)格的合理性，認(rèn)為國(guó)際上這一房?jī)r(jià)-收入比大致為3-6倍，由此，證明中國(guó)商品住宅價(jià)格過(guò)高，存在著即將破滅的“泡沫”。這一判斷中至少存在四個(gè)問(wèn)題值得進(jìn)一步弄清：
第一，房?jī)r(jià)-收入比是否存在各國(guó)統(tǒng)一的數(shù)值？房?jī)r(jià)-收入比是聯(lián)合國(guó)評(píng)價(jià)人類(lèi)發(fā)展?fàn)顩r的一個(gè)重要指標(biāo)，但它并不存在一個(gè)世界各國(guó)統(tǒng)一的數(shù)值。1990年，聯(lián)合國(guó)人居中心在《住房指標(biāo)研究項(xiàng)目》中披露了，對(duì)全球有代表性的52個(gè)城市的房?jī)r(jià)-收入比的調(diào)查結(jié)果，其中提到“均值為5”，而中等收入國(guó)家的比值在2-6之間。但這一數(shù)值并不具有固定不變的普遍意義，它將隨著各種因素的變化而變化。1998年，聯(lián)合國(guó)人居中心各國(guó)城市住房?jī)r(jià)格與家庭收入之比和城市住房租金與收入之比，就有了重大變化。從表2中可見(jiàn)，到1998年發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)-收入比達(dá)到5.8倍，而亞洲國(guó)家的房?jī)r(jià)-收入比高達(dá)11.3倍，均高于1990年調(diào)查報(bào)告中披露的2-6倍。這意味著，簡(jiǎn)單拿聯(lián)合國(guó)人居中心1990年的數(shù)值分析中國(guó)2003年以后的商品住宅價(jià)格與城鎮(zhèn)居民收入關(guān)系，并由此得出結(jié)論說(shuō)，中國(guó)商品住宅價(jià)格存在即將破滅的“泡沫”，是不科學(xué)的。
第二，房?jī)r(jià)-收入比的采樣對(duì)象。一些人并不清楚“房?jī)r(jià)-收入比”的分析對(duì)象，簡(jiǎn)單地將一般工薪階層的年工資收入與商品住宅價(jià)格相比，由此，得出結(jié)論說(shuō)，中國(guó)的房?jī)r(jià)-收入比過(guò)高達(dá)20倍以上，以證明中國(guó)的商品住宅價(jià)格過(guò)高，存在所謂的“泡沫”。但聯(lián)合國(guó)人居中心在調(diào)查和計(jì)算房?jī)r(jià)-收入比中，采樣對(duì)象是房?jī)r(jià)中位數(shù)和家庭收入中位數(shù)，而不是商品住宅價(jià)格的平均數(shù)和城鎮(zhèn)家庭收入的平均數(shù)，更不是商品住宅價(jià)格和低收入家庭的工薪收入。因此，那種簡(jiǎn)單以人均收入(或家庭收入)和商品住宅價(jià)格進(jìn)行對(duì)比的做法，是不符合聯(lián)合國(guó)人居中心的計(jì)算方法的，由此得出的數(shù)據(jù)與聯(lián)合國(guó)人居中心的數(shù)據(jù)也不具有可比性。
第三，家庭收入的內(nèi)涵。在聯(lián)合國(guó)人居中心的定義中，“家庭收入”是各種稅前收入，它包括工薪收入、養(yǎng)老金、商業(yè)活動(dòng)收入、租金收入和各項(xiàng)實(shí)物補(bǔ)貼等等，因此，是中等收入階層的家庭年總收入概念。但中國(guó)的一些人僅以職工的工薪收入為“家庭收入”的定義內(nèi)容，這顯然不符合聯(lián)合國(guó)人居中心的定義，由此計(jì)算的結(jié)果與聯(lián)合國(guó)人居中心的計(jì)算也缺乏可比性。
第四，房?jī)r(jià)內(nèi)涵。在聯(lián)合國(guó)人居中心的定義中，房?jī)r(jià)指的是住宅在自由交易條件下的市場(chǎng)價(jià)格。一方面那些非市場(chǎng)化的交易活動(dòng)不在計(jì)算范圍之內(nèi)；另一方面，交易的住宅不僅包括新建住房，還包括存量住房的交易。但在中國(guó)，那些強(qiáng)調(diào)住宅價(jià)格過(guò)高的人，在計(jì)算房?jī)r(jià)收入比時(shí)，大多只盯著新建房?jī)r(jià)格，而將存量房交易(及其價(jià)格)排除在房?jī)r(jià)之外；一些人甚至僅以別墅、高檔房的價(jià)格為計(jì)算對(duì)象。這與聯(lián)合國(guó)人居中心的定義不是同等概念。
一些人樂(lè)于憑感覺(jué)來(lái)判斷商品住宅價(jià)格是否過(guò)高并依此判斷商品住宅價(jià)格中是否存在“泡沫”。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)-收入比上，哪怕只要有一般人的正常直覺(jué)就很容易判斷出以下事實(shí)之間的真?zhèn)危喝绻f(shuō)發(fā)達(dá)國(guó)家的平均房?jī)r(jià)果真只是平均家庭年工薪收入的2-6倍，那么，怎么會(huì)有如此高比例的家庭需要20年以上的按揭才能支持其購(gòu)房？居住支出怎么會(huì)占其生活支出的30%左右？住房按揭怎么能夠成為商業(yè)銀行消費(fèi)貸款的一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)并成為商業(yè)銀行放款的一個(gè)主要路徑？住宅政策又怎么會(huì)成為包括發(fā)達(dá)國(guó)家在內(nèi)的各國(guó)政府十分重視并為此花費(fèi)大氣力推進(jìn)的“安居”政策？
“溫州炒房團(tuán)”辨析
2003年以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的議論不斷升溫，2004年6月以后，在宏觀緊縮的背景下，有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的炒作更是鋪天蓋地。其中，既有指責(zé)溫州炒房團(tuán)將房?jī)r(jià)炒高的，也有指責(zé)開(kāi)發(fā)商惡意將房?jī)r(jià)炒高的，還有指責(zé)購(gòu)房投機(jī)者將房?jī)r(jià)炒高的。各種說(shuō)法，莫衷一是。在這個(gè)過(guò)程中，究竟炒房者將房地產(chǎn)炒熱了，還是一些學(xué)者將房地產(chǎn)吵熱了？或者說(shuō)，究竟是炒房者將房地產(chǎn)炒出了泡沫，還是一些學(xué)者吵房地產(chǎn)熱點(diǎn)吵出了“泡沫”？這些問(wèn)題值得探究。
2003年9月22日一篇題為“溫州千億民資全國(guó)炒樓”的報(bào)道掀起了有關(guān)“溫州炒房團(tuán)”的炒作。該報(bào)道說(shuō)到：“溫州人不僅在本地炒房，而且還把目光瞄向全國(guó)各大城市……，經(jīng)多方求證、討論，各方比較認(rèn)同的數(shù)據(jù)是：10萬(wàn)溫州人在全國(guó)各地炒樓，動(dòng)用民間資金約1000億元”。此后，這一數(shù)字不斷被引用并擴(kuò)大到1500億元、2000億元以至5000億元。究竟溫州炒房團(tuán)是怎么回事？有人在進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致調(diào)查后撰寫(xiě)了《溫州炒房團(tuán)》一書(shū)，對(duì)有關(guān)情況進(jìn)行了較為全面的披露，其中有兩個(gè)事實(shí)值得一述：
第一，溫州炒房團(tuán)的資金數(shù)額和人數(shù)。根據(jù)該書(shū)作者的調(diào)查，他找到了這些數(shù)字的始作俑者(一位媒體記者)，后者承認(rèn)這些數(shù)字“主要是根據(jù)新聞感覺(jué)和推論，缺乏有說(shuō)服力的數(shù)據(jù)佐證”。但這些數(shù)字存在著嚴(yán)重失誤：
其一，計(jì)算失誤。該書(shū)作者指出：“這一從未遭遇過(guò)懷疑的‘權(quán)威說(shuō)法’的種種疏漏是顯而易見(jiàn)的。僅舉一例：該‘權(quán)威說(shuō)法’稱(chēng)僅被列為第一類(lèi)的溫州專(zhuān)業(yè)炒家即有5000人，按照1人連帶周?chē)?0人計(jì)算，約為1.5萬(wàn)人，并預(yù)計(jì)這1.5萬(wàn)人人均炒房資金200萬(wàn)元以上，共計(jì)投入300億元。一個(gè)致命的疏漏出自最基本的乘法計(jì)算錯(cuò)誤，5000乘以30的結(jié)果應(yīng)該是15萬(wàn)人而不是1.5萬(wàn)人，這個(gè)看似微小的錯(cuò)誤實(shí)際上已經(jīng)足以從根本上摧毀‘10萬(wàn)人1000億元資金’的數(shù)理基礎(chǔ)。糟糕的是，凡是引用該‘權(quán)威說(shuō)法’的媒體對(duì)這一致命的錯(cuò)誤均視而不見(jiàn)�！�
其二，與事實(shí)不符。該書(shū)作者指出：“據(jù)溫州市人民銀行截至2004年4月底的統(tǒng)計(jì)，包括100億元外幣存款在內(nèi)，全市各項(xiàng)存款的總額為1846.27億元，扣除政府存款、政策性存款及各類(lèi)企業(yè)存款，居民個(gè)人存款為900多億元。另有傳聞稱(chēng)，全市百姓尚有手持現(xiàn)金1000億元。但溫州市人民銀行貨幣信貸與統(tǒng)計(jì)科負(fù)責(zé)人斥之為‘無(wú)稽之談’：這意味著包括山區(qū)80歲老農(nóng)和剛出生的嬰兒在內(nèi)，全市平均每人手里捏著2萬(wàn)元現(xiàn)金，根本不可能！”
第二，是否存在有組織的溫州炒房團(tuán)。該書(shū)作者說(shuō)道：“溫州炒房團(tuán)有組織的主要證據(jù)是兩個(gè)：一是成群結(jié)隊(duì)，群體性炒賣(mài)；二是在他們四處‘流竄’的背后，還有一張神秘的‘炒房路線圖’。……溫州炒房團(tuán)的‘罪孽’如此深重，使我們不得不對(duì)作為其重要‘罪證’之一的‘炒房路線圖’認(rèn)真考證一番了。此圖曾被大小媒體津津樂(lè)道地廣泛引用，對(duì)其描述也基本一致：溫州炒樓者按照房產(chǎn)升值空間及市場(chǎng)環(huán)境等因素，把全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)分成四個(gè)等級(jí)，依次梯度推進(jìn)炒作。一級(jí)市場(chǎng)是上海、杭州、北京等鉆石級(jí)城市，房?jī)r(jià)在5500元?平方米以上；二級(jí)市場(chǎng)是東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的大連、煙臺(tái)、南京、蘇州、福州等城市，房?jī)r(jià)在4000-5500元?平方米；三級(jí)市場(chǎng)是東西部結(jié)合地帶的省會(huì)城市或西部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，如武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南昌、成都、烏魯木齊等，房?jī)r(jià)在2500-4000元?平方米；四級(jí)市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)地位和地理位置均比較特殊的地級(jí)城市，如廣西桂林、安徽黃山、海南三亞等，房?jī)r(jià)在1000-2500元?平方米。這樣的路線圖不禁讓人浮想聯(lián)翩，就像是解放戰(zhàn)爭(zhēng)中的三大戰(zhàn)役，一野、二野、四野根據(jù)來(lái)自延安的戰(zhàn)略部署，在遼沈、平津、淮海的廣袤土地上縱橫馳騁，分割包圍，彼此呼應(yīng)，百戰(zhàn)百勝。溫州炒房團(tuán)的強(qiáng)大和兇悍由此暴露無(wú)遺，這不是‘有組織有預(yù)謀’又是什么？”但是，經(jīng)過(guò)調(diào)查以后，他得出結(jié)論說(shuō)：“中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)是如此龐大、混雜，部分溫州炒房者必然四處尋找商機(jī)，這也符合溫州人已有的商業(yè)秉性。但是，他們按照所謂的‘炒房路線圖’大規(guī)模、有組織、有預(yù)謀地進(jìn)行梯度市場(chǎng)轉(zhuǎn)移是不合邏輯的。至少，在我們已知的2003-2004年，這樣的故事并未發(fā)生。”
事實(shí)上，說(shuō)溫州人在上海炒房是不準(zhǔn)確的。該書(shū)作者的調(diào)查結(jié)果是，“2003年，溫州購(gòu)房者在上海投入的資金約達(dá)30億元，而商鋪是其購(gòu)買(mǎi)行為的首選，比例超過(guò)50%。”因此，與其說(shuō)溫州人炒房不如說(shuō)溫州人炒鋪。
上海房?jī)r(jià)“高漲”辨析
2004年4月以后，在房地產(chǎn)泡沫的各種議論中，上海的商品住宅走勢(shì)成為一個(gè)中心點(diǎn)。先是有人在空置率上做文章，強(qiáng)調(diào)“高空置率”意味著泡沫正在吹大；但事實(shí)證明，2004年1-7月份，上海商品房空置率下降了37.7%，全國(guó)商品房空置率也呈下降趨勢(shì)以后，一些人又轉(zhuǎn)而在上海的房?jī)r(jià)上大做文章。10月初，摩根士丹利的個(gè)別人在不足1個(gè)月內(nèi)發(fā)出第二次刺耳的預(yù)言：“這是最后的瘋狂。隨著中國(guó)的通貨膨脹和美聯(lián)儲(chǔ)加息的不斷發(fā)展，離‘最后算賬’的日子越來(lái)越近了，僅僅是幾個(gè)月，而不是一年”，巨大的房地產(chǎn)泡沫就將破滅，上海是這次經(jīng)濟(jì)泡沫的地震中心。
實(shí)際上，自1999年公房改革以后，上海房?jī)r(jià)就處于快速增長(zhǎng)過(guò)程中。1999年，上海內(nèi)環(huán)線附近的商品住宅價(jià)格大多在4000元/M2左右，到2004年已達(dá)到10000元/M2；就單套高檔公寓的售價(jià)而言，北京曾經(jīng)是最高的，達(dá)到40000元/M2以上，但2004年上海推出了5萬(wàn)元/M2的高檔公寓；就日成交均價(jià)而言，11月份，上海突破10000元/M2。從這些事實(shí)來(lái)看，上海房?jī)r(jià)高漲似乎是確定無(wú)疑的了。
但首先應(yīng)當(dāng)指出的是，這些個(gè)案并不就能說(shuō)明上海商品住宅市場(chǎng)的普遍情況。表3是根據(jù)上海2004年11月公布的1026個(gè)銷(xiāo)售樓盤(pán)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，從中可以看到：7000元/M2以下的樓盤(pán)、可銷(xiāo)售面積和總面積分別占到48.92%、58.14%和55.68%(其中，可銷(xiāo)售面積和總面積所占比重超過(guò)樓盤(pán)比重，反映了每個(gè)樓盤(pán)所占面積較大)，而7000元/M2以上(包含7000元/M2)的商品住宅除樓盤(pán)占比超過(guò)50%外，可銷(xiāo)售面積和總面積均小于45%。7000元/M2以下(不包含7000元/M2)的商品住宅所占比重超過(guò)55%。其次，如果以5000元/M2(不包含5000元/M2)劃線，則樓盤(pán)、可銷(xiāo)售面積和總面積也分別達(dá)到24.75%、35.64%和29.32%，因此，在可銷(xiāo)售面積和總面積中尚有30%左右的份額可供中低收入家庭選擇。
最后，10000元/M2(包含10000元/M2)以上的高檔公寓和別墅的樓盤(pán)、可銷(xiāo)售面積和總面積分別占到25.15%、25.05%和21.99%，即1/4左右，因此，上海房?jī)r(jià)并不像日交易均價(jià)達(dá)到10000元/M2給人們所造成的印象那么高。總體而言，從這些數(shù)據(jù)中反映的情況來(lái)看，上海房?jī)r(jià)中依然是中低檔商品住宅為主，所不同的是，中檔價(jià)位的商品住宅無(wú)論在比重上還是在價(jià)格上均有明顯的提高。這一狀況與高檔公寓、別墅等的價(jià)格上漲結(jié)合在一起，形成了房?jī)r(jià)高漲的突出現(xiàn)象。但有一點(diǎn)是清楚的，上海的商品住宅價(jià)格絕對(duì)不像有些人個(gè)案列舉的那么高。
需要指出的是，住宅不是均質(zhì)化商品，而是個(gè)性化商品。所以，商品住宅的價(jià)格必然呈現(xiàn)出多層次結(jié)構(gòu)。在這樣一種多層次狀況中，簡(jiǎn)單用平均數(shù)是很難說(shuō)明房?jī)r(jià)高低的。理解這一問(wèn)題，可借鑒人們?nèi)粘Ｉ钪械囊恍┚哂袀�(gè)性化的商品。例如，一套西服，便宜的100元左右，貴的銷(xiāo)價(jià)可達(dá)10000元以上。這些商品，價(jià)格低的可滿足低收入家庭的需求，價(jià)格高的可滿足高收入家庭的需求，既沒(méi)有必要也不太可能通過(guò)簡(jiǎn)單的平均價(jià)計(jì)算來(lái)反映它們的價(jià)格走勢(shì)。因?yàn)檫@種平均數(shù)很難科學(xué)地說(shuō)明對(duì)應(yīng)的問(wèn)題，也很難成為經(jīng)濟(jì)分析從而進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策的依據(jù)。
近年來(lái)，上海的高檔公寓、別墅等商品住宅價(jià)格的確在快速增高，其內(nèi)在原因是相當(dāng)復(fù)雜的。一個(gè)重要方面是，上海作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為繁榮發(fā)達(dá)的地區(qū)，商貿(mào)、金融等活動(dòng)十分活躍，是外商機(jī)構(gòu)和外資投資的重點(diǎn)地區(qū)，也是中資機(jī)構(gòu)云集的主要地區(qū)。中國(guó)加入世貿(mào)組織以后，上海的投資環(huán)境和生活環(huán)境更是得到了長(zhǎng)足的改善。在這種背景下，不少海外人士有著在上海長(zhǎng)期居住的要求，更有外商定居于上海，由此，購(gòu)買(mǎi)高檔公寓和別墅就成為他們的當(dāng)然選擇。由于這部分人員數(shù)量相當(dāng)多(有人估計(jì)在百萬(wàn)人之上)，而上海的高檔公寓和別墅價(jià)格按照匯率折算和這些人的收入水平計(jì)算，尚屬較低水平，因此，他們踴躍購(gòu)房。與此同時(shí)，上海周邊地區(qū)乃至國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的一些商家和富裕人士也看好上海發(fā)展中的商機(jī)和生活環(huán)境，在上海購(gòu)房居住。這是引致上海高檔公寓、別墅的需求量快速增長(zhǎng)的主要原因。為這一因素所決定，在分析上海房?jī)r(jià)中，如果簡(jiǎn)單拿上海居民的工薪收入水平來(lái)衡量，就可能與實(shí)際情況相偏離。
一個(gè)耐人尋味的現(xiàn)象是，就在摩根士丹利亞的個(gè)別人疾呼“上海商品住宅泡沫即將破滅”的同時(shí)，不少外資機(jī)構(gòu)(包括摩根士丹利)斥巨資，加大了對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。
“房市投機(jī)”辨析
一些人將房?jī)r(jià)上漲的原因歸結(jié)為“炒房”。他們認(rèn)為，正是這種投機(jī)性購(gòu)房，將房?jī)r(jià)炒高了，因此，目前房?jī)r(jià)高漲中存在著“泡沫”。
投機(jī)性炒房的內(nèi)在機(jī)理是，將商品住宅以較低的價(jià)格買(mǎi)下，然后，再以較高的價(jià)格賣(mài)出，投機(jī)者從中獲得差額收益。如果不討論其他條件，僅就這一機(jī)理而言，投機(jī)性炒房的確能將房?jī)r(jià)炒高。但在現(xiàn)實(shí)中，各種條件制約著投機(jī)者炒房。
第一，低價(jià)買(mǎi)房。要炒房，首先需要買(mǎi)房。對(duì)投機(jī)者來(lái)說(shuō)，商品住宅不是他開(kāi)發(fā)的(如果是他開(kāi)發(fā)的，那么，他就是開(kāi)發(fā)商，不是炒房者)，由此，他首先的是買(mǎi)入商品住宅。假定某套商品住宅的市場(chǎng)價(jià)格為6000元/M2，那么，對(duì)投機(jī)者來(lái)說(shuō)，他以何種價(jià)格買(mǎi)入，就成為投機(jī)是否成功的首要條件。如果他能夠以5000元/M2買(mǎi)入，緊接著就需提出“為什么開(kāi)發(fā)商以這一價(jià)格將這套商品住宅買(mǎi)給他？”須知，開(kāi)發(fā)商作為專(zhuān)業(yè)供應(yīng)商對(duì)商品住宅市場(chǎng)的行情和未來(lái)走勢(shì)應(yīng)比一般的個(gè)人清楚得多。看來(lái)答案只有兩個(gè)：一是開(kāi)發(fā)商與投機(jī)者之間有著某種交易，因此，以5000元/M2的價(jià)格購(gòu)房，是開(kāi)發(fā)商讓渡給投機(jī)者的某些利益的行為；二是開(kāi)發(fā)商急于需要資金或遇到其他難處，只能以5000元/M2的低價(jià)將這套住宅賣(mài)給投機(jī)者，因此，5000元/M2與6000元/M2之間的差額依然是開(kāi)發(fā)商讓渡的。這兩個(gè)答案的結(jié)論是，即便能夠以較低的價(jià)格買(mǎi)入商品住宅，它也是偶然的個(gè)別的，并且這種低價(jià)與市場(chǎng)價(jià)之間的差額是開(kāi)發(fā)商讓渡的。既然如此，它怎么可能成為哄抬一個(gè)城市商品住宅價(jià)格的力量？
第二，按揭購(gòu)房。在零按揭條件下，曾經(jīng)發(fā)生有人購(gòu)入多套商品住宅，然后，將其出租，用租金償付每月的按揭款現(xiàn)象。這可說(shuō)是投機(jī)性購(gòu)房的一種情形。對(duì)此，有兩個(gè)問(wèn)題需要弄清：一是在這種場(chǎng)合，就購(gòu)房而言，似乎它提高了購(gòu)房需求從而有著提高商品住宅市場(chǎng)價(jià)格的可能，但就使用而言，這些住宅同樣投入了使用，并沒(méi)有減少可使用的住宅數(shù)量；換句話說(shuō)，如果這些人不以零按揭方式購(gòu)入這些住宅，那些選擇租房的一部分人因缺乏適合的出租房，是否也會(huì)轉(zhuǎn)而購(gòu)房？二是這些通過(guò)零按揭獲得住宅并出租的行為，并沒(méi)有再將這些住宅高價(jià)賣(mài)出，又如何談得上“投機(jī)”？2003年以后，隨著零按揭的取消，按揭購(gòu)房需要首付20%的購(gòu)房款，這樣，以出租為目的的個(gè)人購(gòu)房已極為困難，與此對(duì)應(yīng)，這種方式已難以再成為提高購(gòu)房需求的一條路徑。
第三，開(kāi)發(fā)商抬高售房?jī)r(jià)格。開(kāi)發(fā)商通過(guò)某種炒作，給購(gòu)房者以誤導(dǎo)，以此抬高售房?jī)r(jià)格，這是一些人列舉的又一種房?jī)r(jià)升高路徑。首先，這種方式不屬于投機(jī)性炒作范疇。其次，這種方式存在的一個(gè)基本條件是，商品住宅嚴(yán)重供不應(yīng)求。換句話說(shuō)，在商品明顯供過(guò)于求的條件下，這種情形是很難發(fā)生的�；叵胍幌虑皫啄甑睦�，當(dāng)彩電已經(jīng)明顯供過(guò)于求的時(shí)候，一些生產(chǎn)廠家聯(lián)手訂立統(tǒng)一銷(xiāo)售價(jià)格，試圖形成價(jià)格同盟，但同盟尚未形成，其中某些廠家就已打破統(tǒng)一銷(xiāo)售價(jià)格，率先降價(jià)。因此，不論是一家開(kāi)發(fā)商還是多家開(kāi)發(fā)商聯(lián)手抬高房?jī)r(jià)，前提條件必須是商品住宅嚴(yán)重供不應(yīng)求。最后，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售樓盤(pán)的“炒作”與它們銷(xiāo)售樓盤(pán)的廣告宣傳是很難劃分的，這樣，如果將開(kāi)發(fā)商為銷(xiāo)售樓盤(pán)所進(jìn)行的各種各樣宣傳都列入抬高房?jī)r(jià)的“炒作”中，也就意味著開(kāi)發(fā)商不能進(jìn)行任何的樓盤(pán)推介，否則，總有“炒作”的嫌疑�？蛇@樣一來(lái)，又如何發(fā)布樓盤(pán)信息，又如何提高購(gòu)房者的知情程度？
也許在商品住宅中確實(shí)存在所謂的投機(jī)性購(gòu)房現(xiàn)象，但有一點(diǎn)是清楚的，這種購(gòu)房占每年商品住宅的銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售額比重都是極低的，它不足以掀起商品住宅價(jià)格上漲的大浪。中國(guó)商品住宅價(jià)格上漲的主要成因依然是建設(shè)成本上升和嚴(yán)重供不應(yīng)求。
文/王國(guó)剛
特約編輯：廣偉
