2004年，福建省認(rèn)真執(zhí)行中央一系列宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，特別是福州、廈門兩市，隨著居住環(huán)境不斷改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持供需兩旺勢(shì)頭，2004年兩市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資223.75億元和91.46億元，分別比上年增長(zhǎng)34.0%和15.4%，增幅比上年回落34.6個(gè)和11.8個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資得到有效控制。但受
鋼材價(jià)格上漲導(dǎo)致建筑成本的提高以及市場(chǎng)投資性購(gòu)房等因素影響，房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)攀升，2004年福州、廈門兩市房屋銷售價(jià)格分別比上年上漲3.6%和7.3%，比上年高出2.5個(gè)和4.5個(gè)百分點(diǎn)；土地交易價(jià)格分別上漲8.8%和10.2%，比上年高出1.1個(gè)和7.9個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)租賃價(jià)格福州下降0.4%，廈門上升2.3%。福州、廈門兩市房地產(chǎn)價(jià)格變化呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：
一、兩市房屋銷售價(jià)格上漲幅度較大
1、兩市商品房銷售價(jià)格上漲幅度較大，但價(jià)格變動(dòng)仍處于正常和合理區(qū)間內(nèi)。與上年比，2004年福州、廈門兩市商品房銷售價(jià)格分別上漲4.6%和7.2%，漲幅比上年分別擴(kuò)大3.3個(gè)和4.1個(gè)百分點(diǎn)，其漲幅為1998年以來(lái)的最高漲幅。主要是受住宅銷售價(jià)格大幅上漲的影響，2004年福州、廈門住宅銷售價(jià)格分別比上年上漲5.6%和8.3%。其中第四季度，福州、廈門高層住宅每平方米平均銷售價(jià)格分別為3542.6元和5013.4元，比上年同期上漲6.8%和11.4%，兩市高層住宅售價(jià)仍大大低于杭州市區(qū)同季7828.9元的水平；兩市多層住宅銷售價(jià)格每平方米平均銷售價(jià)格分別為2718.4元和3475.4元，比上年同期上漲11.4%和13.3%，遠(yuǎn)低于杭州市區(qū)同季7491.0元的水平。受住宅銷售價(jià)格上漲的影響，兩市非住宅銷售價(jià)格也呈回升之勢(shì)，如2004年福州、廈門兩市非住宅銷售價(jià)格分別比上年上漲0.7%和3.6%，其中商業(yè)用房?jī)r(jià)格漲幅較大，分別比上年上漲1.5%和3.6%。從總體看，當(dāng)前兩市商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)仍處于正常和合理區(qū)間內(nèi)。
商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲的主要原因：一是成本提高。隨著商品房的大量開(kāi)發(fā)，用地越來(lái)越少，地價(jià)隨之飆升，再加上鋼材、水泥市場(chǎng)價(jià)格的上升，推動(dòng)了房地產(chǎn)建設(shè)成本的上升，帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。二是需求旺盛。隨著城市建設(shè)步伐加快，優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境吸引了眾多外地購(gòu)房者，且有“買房帶戶口”的政策支持，導(dǎo)致市場(chǎng)需求旺盛、房?jī)r(jià)攀升。據(jù)有關(guān)部門反映，去年福州市因“買房帶戶口”的政策因素，城區(qū)以外戶口到榕購(gòu)房的數(shù)量占購(gòu)房戶的47%，其中相當(dāng)一部分是中青年的白領(lǐng)人士。又如，廈門市以其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、國(guó)際“花園城市”及“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”等城市名片，使其成為人們選擇定居的好地方，而且豪華住宅大多地處環(huán)境優(yōu)美的海邊，吸引了眾多高收入購(gòu)房者，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，價(jià)格也隨之上漲，2004年該市別墅和高檔公寓銷售價(jià)格分別比上年上升7.4%和9.1%。三是購(gòu)房人的心理預(yù)期產(chǎn)生偏差。在擔(dān)心土地?cái)鄵鯇?dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，害怕銀行嚴(yán)審貸款、貸款壓力加劇的情況下，不少準(zhǔn)購(gòu)房人加入了購(gòu)房風(fēng)潮。如10月份起貸款利率上調(diào)，客觀上加大了需求的集中放量，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。四是人為炒作因素在一定程度上抬高了房?jī)r(jià)。據(jù)福州市有關(guān)部門調(diào)查，去年第一季度，溫州購(gòu)房團(tuán)在福州的購(gòu)房交易面積為12萬(wàn)平方米，金額達(dá)4.6億元。但隨著金融部門對(duì)私人購(gòu)房貸款監(jiān)管力度的加大，目前人為炒作現(xiàn)象已明顯減少。
2、兩市公房交易價(jià)格有所上升。2004年福州、廈門兩市公房交易價(jià)格同比分別上升4.1%和2.0%，主要是2004年下半年兩市對(duì)公房政策進(jìn)行調(diào)整，調(diào)高了公有住宅銷售價(jià)格。
3、福州私有住房交易價(jià)格基本平穩(wěn)，而廈門市則有較大幅度上漲。2004年福州市私有住房?jī)r(jià)格與上年相比略升0.2%，主要原因是該市二手房市場(chǎng)供應(yīng)充足。而廈門市隨著房地產(chǎn)二級(jí)交易市場(chǎng)的規(guī)范化，加上商品房?jī)r(jià)格的不斷上漲，一般工薪階層為圓購(gòu)房夢(mèng)，主要選擇價(jià)位較低的二手房市場(chǎng)，從而帶動(dòng)二手房市場(chǎng)的熱銷，推動(dòng)私有住房?jī)r(jià)格的上漲。2004年廈門市私有住房?jī)r(jià)格呈逐季上漲之勢(shì)，與上年比，該類年平均價(jià)格上升8.6%，其中第四季度與上年同期和上季比分別上升11.3%和7.3%。
二、兩市房地產(chǎn)租賃價(jià)格有漲有跌
2004年，福州市房屋租賃市場(chǎng)供求平穩(wěn)，價(jià)格變化相對(duì)穩(wěn)定，與上年比下降0.4%，其中下降幅度最大的是工業(yè)廠房的租賃價(jià)格，同比下降4.1%。其主要原因是部分工業(yè)廠房為吸引企業(yè)落戶而采取降價(jià)措施，而辦公用房、商業(yè)用房租賃價(jià)格基本持平。2004年，廈門市房地產(chǎn)租賃價(jià)格與上年比則上升2.3%，其中：住宅租賃價(jià)格上漲1.7%，辦公用房租賃價(jià)格上漲3.8%，商業(yè)用房租賃價(jià)格上漲2.7%，其原因主要受該市房屋銷售價(jià)格大幅度上升帶動(dòng)的影響。
三、兩市土地交易價(jià)格漲幅逐季加大
2004年，福州、廈門兩市土地交易價(jià)格同比分別上升8.8%和10.2%，其中第四季度兩市漲幅高達(dá)12.3%和16.7%，為各季最高漲幅。分項(xiàng)看，各類不同用途土地交易價(jià)格全面上漲，如2004年兩市居民住宅用地交易價(jià)格分別比上年上漲9.0%和9.2%，其中第四季度兩市同比漲幅高達(dá)12.7%和16.4%。第四季度廈門市的工業(yè)用地、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地交易價(jià)格上漲較高，分別比上年同期上漲19.9%和14.1%，比上季分別上漲12.5%和5.1%。土地交易價(jià)格上漲的主要原因是土地使用權(quán)大部分采用向社會(huì)公開(kāi)競(jìng)價(jià)拍賣方式取得，而兩市商品房開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)量有限，供不應(yīng)求，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，土地升值潛力被普遍看好，從而推動(dòng)土地交易價(jià)格上漲。
四、兩市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在全國(guó)35個(gè)大中城市的位次
2004年全國(guó)房屋銷售價(jià)格比上年上漲9.7%，比福州、廈門兩市漲幅分別高6.1個(gè)和2.4個(gè)百分點(diǎn)。在全國(guó)35個(gè)大中城市中，按價(jià)格指數(shù)從大到小排序，分別位居第28位和13位，其中位居前3位的是：上海與沈陽(yáng)（115.9）并列第1位、南京與青島（115.3）并列第3位。2004年全國(guó)土地交易價(jià)格比上年上漲10.1%，福州市比全國(guó)平均水平低2.3個(gè)百分點(diǎn)，廈門市比全國(guó)平均水平高0.1個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)35個(gè)大中城市中，分別位居第9位和7位。35個(gè)大中城市中位居前3位的是：杭州（139.4）、上海（120.3）、南昌（118.8）。2004年全國(guó)房屋租賃價(jià)格比上年上漲1.4%，福州市比全國(guó)平均水平低1.8個(gè)百分點(diǎn)，廈門市比全國(guó)平均水平高0.9個(gè)百分點(diǎn)，分別位居全國(guó)35個(gè)大中城市第29位和14位，位居35個(gè)大中城市前3位的是：杭州（107.6）、銀川（106.1）、重慶（105.9）。
（福建省統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì) 楊永興）
特約編輯：廣偉
