低價誘惑抵擋難 集資建房：是福音還是陷阱？
宇綺
相對于日夜高漲的上海房價而言，最近上海近郊的一些農(nóng)民宅基地上，出現(xiàn)了一批價格低廉的集資房，這些房屋單價大多在二、三千元，總價則多數(shù)為二、三十萬元。如此超低的價格，確實是有著不小的誘惑力。
一些購房自住的上海市區(qū)居民被
大量吸引過來購買，他們中的絕大多數(shù)都是老年人和低收入者，但是這些購買集資房的城鎮(zhèn)居民中有許多人根本不清楚自己購買的房屋性質(zhì)。那么，集資房交易到底是否合法？購房者能否獲得合法的產(chǎn)權(quán)？集資房究竟能不能作為正常的商品房上市交易？帶著這些疑問，筆者走訪了一些集資房聚集的城鄉(xiāng)結(jié)合部。>>相關(guān)閱讀房價漲得太過瘋狂
“集資造房”夢上海啟動
低價誘惑抵擋難
筆者來到位于佘山某處的一農(nóng)民集資房了解情況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)這里的“買賣”做得還頗為紅火，前來購房的客戶絡(luò)繹不絕。筆者上前詢問前來購房的一家三口，知不知道這些集資房是否合法，是否能夠上市交易的時候，他們都說不是很清楚，但同時又表示他們對商品房是望而卻步，主要不是因為首付款，而是對個人收入前景不自信，按揭貸款還款能力較低，總價二、三十萬元的集資房對他們來說還算在承受范圍之內(nèi)。這家的女主人直言：“我們也知道購買這種房子沒什么政策保障，但上海的商品房價格實在是太高了，像我們這樣的工薪家庭實在是承擔(dān)不起。而且我們買房是自住，也就不怕那么多了。再說這么多人買，總不至于都被趕出來吧。”原來他們是抱著“法不責(zé)眾”的僥幸心理。
其實，和這位女士存同樣心理的購房者不在少數(shù)，他們都是沖著低價而來，又多是購房自住。雖然也知道這種“地下交易”難有政策保障，但對改善居住環(huán)境的渴望以及商品房價格的高不可攀迫使他們做出了冒險的選擇。
身世迷離辨別難
由于集資房的土地來源、開發(fā)主體比較復(fù)雜，具體到各盤，是否合法、是否能夠買賣、有無合法身份也就變得撲朔迷離�，F(xiàn)實中集資房一般都是成品樓，是存量房，因此，是否合法就看其有無產(chǎn)權(quán)證。而有無產(chǎn)權(quán)證，又取決于有無相應(yīng)的土地出讓合同，有無合法的報建手續(xù)，有無相應(yīng)的竣工驗收手續(xù)，有則證明是合格的，可以上市流通。
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當(dāng)筆者要求銷售人員出示土地出讓使用合同、建筑用地許可證、建筑工程規(guī)劃許可證等能證明該集資房合法的報建手續(xù)，該處的售樓人員明確表示都沒有，并解釋說該處房屋本不能公開出售，才會以這樣的低價進行私下的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易。筆者又接連來到幾家中介公司了解有關(guān)集資房的情況，發(fā)現(xiàn)進行集資房交易的多是一些規(guī)模較小、不知名的小中介。而許多大型連鎖的知名中介則表示，目前的集資房還很難界定其是否可以合法交易，因此風(fēng)險太大，他們一般不會進行這樣的交易。
法律空白保障難
那么，這些集資房究竟能不能作為正常的商品房上市交易呢？從相關(guān)政府部門和一些房地產(chǎn)界的資深律師處了解到的情況是，雖然在由建設(shè)部、國家房改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》中，已首次將集資、合作建房納入經(jīng)濟適用房的范疇。然而，現(xiàn)階段關(guān)于集資房建設(shè)的一些具體細(xì)則還沒出臺，集資房由誰開發(fā)，土地如何獲得等等，法律上還存在空白的區(qū)域。>>相關(guān)閱讀房地產(chǎn)專家印堃華：合作建房可行性可能比較差
據(jù)說，在廣州市也有類似的情況發(fā)生。廣州市國土房管局土地監(jiān)察處認(rèn)為，在政策層面上，國土部門是不給什么保障的，購房者要是買的話，風(fēng)險就要自己承擔(dān)。某律師事務(wù)所的一位房地產(chǎn)資深律師表示，現(xiàn)時法院并不受理由于集資房引起的糾紛，集資房的購買合同也是無效合同，集資房購買者的購房行為不受法律保護，所以市民在購買集資房的問題上應(yīng)采取審慎的態(tài)度。
何去何從眾紛紜
據(jù)了解，對此包括國內(nèi)理論界在內(nèi)的不少人士還有一些不同的看法。一種看法認(rèn)為，有些集資房是有一定規(guī)劃的，要區(qū)別看待，集資房不完全等同于違章建筑，經(jīng)過了審批的集資房是合法的；還有的認(rèn)為，它能解決一部分低收入者的住房問題，同時也是村民的一種“致富手段”。至于那些已經(jīng)購買或者打算購買集資房的人們更渴望相關(guān)政策能夠盡快出臺，讓集資房成為真正意義上的經(jīng)濟適用房。
對變化了性質(zhì)的集資房來說，人們可能更多地希望，在不久的將來，集資房從地下交易走向陽光交易。變化了的市場，是否能夠引出變化了的政策方針呢？！
特約編輯：廣偉
