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      對比國外城市真實房價一覽
      青島新聞網(wǎng)  2005-01-12 12:41:33 和訊網(wǎng)

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      中國房價合理嗎:對比國外城市真實房價一覽


        國外城市的真實房價 -大家對比看看就知道中國現(xiàn)在的房價到什么水平了

        一 韓國

        目前漢城的房價在世界上名列前茅,一套90多平方米的住宅,價格為1.5億至2.5億韓元(相當(dāng)于人民幣100萬至165萬,呵呵,與上海北京差不多),(但是他們認(rèn)為一名普通的國家
      公務(wù)員要購置這樣一套住宅,需要工作15年至18年,太貴了。)

        漢城寸土寸金,在市中心的明洞一帶,一塊足球場大小的土地,價值高達(dá)10億美元。再加上漢城市開發(fā)余地有限,使得不動產(chǎn)投機(jī)商經(jīng)常興風(fēng)作浪。(跟中國一樣)

        韓國政府規(guī)定,一戶只能擁有一處住宅。(但是中國有些沒德的所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家現(xiàn)在還在鼓吹富人應(yīng)該買第二套房子租給窮人住,不知是何居心)但許多富豪利用不正當(dāng)手段,購置多處住宅,進(jìn)行不動產(chǎn)投機(jī),致使當(dāng)局今天抓了一批不動產(chǎn)投機(jī)者,明天又會冒出另一批。(我們ZF是不是太忙了,沒時間打擊這種不正常行動呢)

        二 美國

        應(yīng)該注意的是,由于中美之間的住宅條件和定價方法的差異,中國和美國的房價很難進(jìn)行直接的比較。首先,美國人的住房條件和中國的住房有很大的差別,絕大部分美國住宅是2-3層的樓房,附帶子、車庫,甚至游泳池,社區(qū)高爾夫場地也并不算稀奇。相當(dāng)于中國的高級別墅和聯(lián)體別墅。美國房產(chǎn)商所經(jīng)營的都是現(xiàn)房,三室兩衛(wèi)房以上房型占90%以上,用中國話說是大房型為主。且是裝修房,基本與中國的豪裝相仿。所以其房價應(yīng)和中國的高檔裝修房進(jìn)行比較。

        美國資料都以每單元住宅來統(tǒng)計房價,而不是按每平米來計算。按每幢房子來衡量的美國住宅價格并不能正確反應(yīng)中美之間的房價水平差異,因為美國的住房面積比中國普遍要大很多。美國住宅多數(shù)集中在120-300平米左右,目前均面積約220平米。折算成和中國一致的每平米單價不足1100美元,和大漲后的中國一線城市市區(qū)裝修房價位基本相當(dāng)。中國長三角某些城區(qū)甚至有超出的跡象。

        更重要的是美國房地產(chǎn)商規(guī)范運(yùn)用的住宅建筑面積(Square footage)概念不同于中國的“建筑面積”,使得以上單價的比較仍然非常不確切。直接以統(tǒng)計上公布的面積為基礎(chǔ)推算的單價,美國住宅面積數(shù)據(jù)相對低估,其測量方法下的單元住宅單價需要打折。中國住宅全是數(shù)層甚至數(shù)十層的高樓,而且一梯多戶,一小區(qū)幾百來戶,建筑面積里面含有很多公用的和瑣碎的空間,住宅實際使用面積要大大縮水。使用面積只是建筑面積瘀-80%左右。中國扎堆的住宅和美國人目前崇尚的居住品味大相徑庭。不但單體住宅沒有公用面積一項的干擾,且住宅內(nèi)很多區(qū)域是不算入建筑面積的。因為其計算的原則是完工面積(Finished footage),必須是經(jīng)過建筑材料如木板、地毯之類鋪設(shè)后的地面和樓面,因此,一般走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價之內(nèi)。按建筑行業(yè)的指導(dǎo),室內(nèi)層高低于5 英尺的部分不再計算,如果一個房間7英尺以上的空間不到50%,則整個面積部剎患�。当然,其墙体仍蕢Θ筑面积的一部粪崿而木板氛n韉淖≌淥嫉謀壤淺I佟?/p>

        美國物產(chǎn)稅(property taxes,不是中國的物業(yè)費(fèi))是中國房價中不含的一個價格因素。美國物產(chǎn)稅的征收比較復(fù)雜,根據(jù)市場房價征收,所以房價漲稅亦漲,且不同地域、不同用途而有很大差異,自用住宅和非自用住宅也有差別,自住住宅征收物業(yè)稅較低,每年相當(dāng)于房價的1.1%左右,更多的是市場調(diào)節(jié)的一個方式對房價沒有大的影響。中國的購房雖沒有物產(chǎn)稅,但需一次性支付的稅費(fèi)約1.5%,且由于中國住宅只有70年的居住權(quán),相當(dāng)于年折舊率1.4%,而美國人納稅之后享有對住宅的永久的所有權(quán)。這樣綜合推算,物業(yè)稅對中美之間的比較影響可以抵消。

        從以上比較得出,中美房價考慮住房質(zhì)量、環(huán)境、實際使用面積因素后,再加人民幣實際購買力折算因子,則不難發(fā)現(xiàn),相對于美國住宅中國的房價實際值偏高,中國部分熱點城市房價已趕上并超過美國住宅主要市場的住宅價格。

        美國目前年住房需求量基本穩(wěn)定在120萬套左右,過去10年住宅開工每年在110-150萬套。如果按每套面積220平米,價格24萬美元,按年供應(yīng)150萬套計算,則住宅開工面積為33000萬平米,市場的總?cè)萘窟_(dá)到3600億美元。中國僅上海一地的2003年竣工面積就相當(dāng)于全美國的7.5%,而開工面積應(yīng)相當(dāng)于美國的10%以上。

        但在這種房價持續(xù)上漲的情況下,美國已經(jīng)在為房價的高而擔(dān)心,美聯(lián)儲利率的調(diào)高也可以說是一種必要的調(diào)控措施。一些房價沖到戶均收入6倍左右的區(qū)域被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為泡沫區(qū)。而在中國,10-20倍于戶均收入的高增長房價仍在和房價是否合理、是否會繼續(xù)走高的爭論一起繼續(xù)相持著。

        三 東京

        現(xiàn)在在東京市中心,相當(dāng)于上海徐家匯地段的品川站周邊步行9分鐘范 圍內(nèi),買一套新造的公寓單元,40樓的高層,實用面積80平米,兩間 朝南,帶停車位,不過3千萬日元,要算建筑面積也在100平米左右, 合人民幣225萬,按建筑面積算,每平米2.25萬人民幣。

        人家日本的房子是全裝修的,包括衛(wèi)生和廚房,還有中央空調(diào)和地板暖 氣,所有材料都是無毒標(biāo)準(zhǔn),浴缸是帶按摩,浴室?guī)Э照{(diào),浴缸旁邊還 免費(fèi)送液晶電視一個;廚房也是帶全自動洗碗和烘干機(jī)的,加15萬日元 再配個雙開門大冰箱,廚房下水道口帶自動垃圾干燥處理器,出水口配 礦化飲水裝置;等等設(shè)備一應(yīng)俱全。 不需要你動一個手指頭,就能立刻住上舒適寫意的新房。

        一哥們回上海結(jié)婚,買房,靜安區(qū)邊緣,現(xiàn)在買1萬6千/平米還要排隊等。 好不容易買了房還是毛坯的,然后裝修,想和日本水平看齊是不可能的, 光是熱水管熱水器的費(fèi)用就化了上萬,其他的費(fèi)用更加數(shù)不清道不明, 一次裝修10幾萬化掉,還覺得非常不滿意。

        年底就要搬進(jìn)去了,可是錢已經(jīng)化得7788了,說起來,98平米的房間, 實際得房率相當(dāng)?shù)�,還被開發(fā)商把陽臺算了進(jìn)去(東京的房子不算陽臺, 而且陽臺是轉(zhuǎn)角大陽臺,10多平)。也就是70多點的房間,化了近一百八十萬還不如品川的房子。

        我替他一算,單價已經(jīng)是直逼東京了。而且是化了錢沒得到應(yīng)有的產(chǎn)品。 標(biāo)準(zhǔn)的價不廉物不美。

        四 英國

        英國的領(lǐng)土面積小于四川,而人口8千萬,比四川略多一點,因此人口密度大于四川省。而英國的房價,普通地區(qū)為200英鎊/m2,而倫敦地區(qū)的房價要貴一些,約合300~600英鎊/m2,一處480m2的房產(chǎn)售價為17萬英鎊,因此英國的一般地區(qū)普通住宅售價約合3000~4000人民幣/m2;倫敦地區(qū)約合5000~10000人民幣/m2。

        五 其它

        瑞士房價是全世界最高的之一,以價格最高的蘇黎世州為例,在蘇黎世市區(qū)或風(fēng)景區(qū)的房價更高約合2500~7000瑞士法郎,也就是合15000~40000人民幣/m2,但郊區(qū)的住房要便宜一些(蘇黎世市區(qū)很小),約為1500~3000瑞士法郎,合9000~18000人民幣/m2,一套100m2的住宅售價為15~20萬瑞士法郎合90~120萬人民幣居多。

        這里有幾點需要說明,瑞士人均收入相差不大,超市售貨員的月薪為3000瑞士法郎,年薪合人民幣20萬,也就是說一套100m2的住宅相當(dāng)于其3~6年的總收入,而且還可以享受零首付,50年按揭。但由于福利好,瑞士人沒有買房的壓力,因此租房的居多。這也是政府及開發(fā)商宣傳的重點之一,即國外的價格也是讓少數(shù)人買房,多數(shù)人租房。殊不知真實的情況是,多數(shù)人寧愿花更多的錢到個人消費(fèi)上,反正出了情況可以找政府,不像中國人有巨大的買房壓力,這并不是消費(fèi)觀念的差異。

        其次,英國的住房信息不是很齊全,但瑞士的住房信息很好,從了解的信息來看,上述的房價都是帶裝修、家具的價格,并且2000瑞士法郎左右的房子,裝修與家具在我看來都是很不錯的了。另外一點,就是房子的面積問題,曾經(jīng)有一處標(biāo)為130m2的房產(chǎn),打開圖片上出現(xiàn)的卻是一棟小樓,細(xì)看之下,原來下面一層是地下室,頂上一層是閣樓,因此都不計入房屋面積。而且所有房屋信息中,各種陽臺、露臺都不計入房屋面積,而且房屋的面積是按戶內(nèi)使用面積來計算的,更不用說公攤了,因此國外同樣面積的住房看來比國內(nèi)要大很多。

        另外一點,就是房子的面積問題,曾經(jīng)有一處標(biāo)為130m2的房產(chǎn),打開圖片上出現(xiàn)的卻是一棟小樓,細(xì)看之下,原來下面一層是地下室,頂上一層是閣樓,因此都不計入房屋面積。而且所有房屋信息中,各種陽臺、露臺都不計入房屋面積,而且房屋的面積是按戶內(nèi)使用面積來計算的,更不用說公攤了,因此國外同樣面積的住房看來比國內(nèi)要大很多

        最后一點,就是同兄長聊天時,他現(xiàn)居瑞士,問起瑞士的車價,他說了解很少,說了很多車型都不了解,最后他自己提到PASSAT,說只知道這一款,我忙問在瑞士的售價,答為20000瑞士法郎,前年的匯率合人民幣11萬,現(xiàn)在的匯率要12萬多。PASSAT還是政府與經(jīng)銷商宣傳的與國際價格相差最小的,甚至號稱比在歐洲售價還低的車型,不曾料想?yún)s是這樣的情況。

         特約編輯:廣偉

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