提要：對購房者來說，房產證是證明自己是房子主人的法律證據，是自己對房屋擁有、使用、收益和處分權利的惟一合法憑證，但目前房產證糾紛時有發(fā)生。問題到底出在哪里？該怎樣辦證？記者就此專門采訪了有關人士，剖析了產生糾紛的原因，以及辦理房產證的必要條件和手續(xù)、程序等，從而提醒消費者避免買了房子卻做
不了主人。記者還獲悉，山東省商品房銷售管理條例草案也正在征詢公眾的修改意見。
售房糾紛六成事關房產證
在小鴨集團工作的張先生，2002年底在省城東部買了一套90平方米的商品房。他當時雖然發(fā)現開發(fā)商沒有商品房預售許可證，但售樓小姐承諾一年內肯定能夠辦下房產證，而他因為結婚又急著買房子，于是就花22萬元買下了這套房子�？墒�，直到現在開發(fā)商還沒有給辦下房產證。
省城判決的最大一起商品房糾紛案也是因為房產證：省城一小區(qū)的居民買了商品房卻辦不下房產證，于是聯合起來狀告開發(fā)商。44戶購房者一審勝訴，法院判決開發(fā)商賠償他們違約金總計100．3萬元，其中獲得賠償最多的一戶達3．2萬元。
一些開發(fā)規(guī)模相當大的小區(qū)，因為房產證辦不利索，開發(fā)商和業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)的情況屢見不鮮。很多開發(fā)商不能在合同規(guī)定的時間內辦理房產證，又不給任何說法，購房者感到“花錢買房卻成不了房子的主人”，心中忐忑不安。據統計，在商品房銷售糾紛中，房產證糾紛占到了六成，房產證已經成為引發(fā)糾紛的焦點。
房產證糾紛誰之過
有關管理部門介紹，房產證如此“難產”，其原因主要是開發(fā)單位欠繳土地出讓金；開發(fā)公司手續(xù)不全或存在歷史遺留問題，如用地報建資料不齊，有違章建筑等；開發(fā)企業(yè)已經破產或被取消資質，無法繼續(xù)辦理確權；開發(fā)企業(yè)將房屋重復銷售（未經房管部門鑒證），導致無法辦理產權證；開發(fā)商與業(yè)主存在糾紛，如為了迫使小業(yè)主補交房款，扣著本該發(fā)給業(yè)主的房產證不發(fā)；開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設小區(qū)配套設施（幼兒園、學校、郵政局、配電房等），或未移交小區(qū)配套用房；個別購房者購房入住后違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證等。
再就是個別購房者拖著不辦。為何購房者不愿辦理房產證呢？原因一是房產契稅稅率不斷下調，以購買100萬元的房產為例，原先需交契稅4萬元，后下調為2萬元，再降為1.5萬元，購買相同的房子，先辦理房產證的購房者反而比后辦理房產證的購房者吃虧。二是目前許多購房者辦理的是銀行按揭貸款，每月需向銀行歸還一定數額的貸款本息。銀行向購房者發(fā)放貸款的前提是開發(fā)商須提供階段性連帶責任擔保，即在購房者辦理抵押房產手續(xù)之前，如果購房者不能歸還貸款，銀行就要從開發(fā)商在貸款銀行所開立的賬戶扣劃相應資金�，F今已有部分購房者不能按期歸還貸款，如果辦理了房產證并將房產抵押給銀行，銀行就有權拍賣或變賣房產，這顯然不是購房者所樂意看到的。不辦理房產證，不僅銀行對購房者的房產無法行使抵押權，而且還有開發(fā)商替購買者承擔連帶保證責任，購房者何樂而不為呢？三是商品房買賣合同只約定了開發(fā)商辦理房產證的期限，未約定購房者辦理房產證的期限。
如何辦理房產證
根據建設部規(guī)定，開發(fā)商自房屋竣工之日起，三個月內應辦理初始登記，產權管理部門從受理初始登記之日起，20個工作日內核準登記并頒發(fā)房產證。如果沒有特殊原因，購房人最長應在房屋竣工后五個月內拿到房產證。開發(fā)商辦理初始登記必須同時具備土地證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、工程質量合格證明和測繪成果報告。
在集體土地上開發(fā)的項目、沒有取得規(guī)劃審批的項目、沒有經過綜合審批或綜合審批不合格的項目、土地沒有解除抵押或國有土地使用證被法院查封的項目、開發(fā)商未繳清相關稅費的項目等，都不具備辦理房產證的條件，在沒有補辦相關手續(xù)、補繳出讓金、解除抵押等程序之前，不可能拿到房產證。抵押項目的《商品房預售許可證》上注有“抵押”字樣，選房時一定要看《商品房預售許可證》原件，還要看審批項目的名稱、地址、樓號和建筑面積等，如果所選房子在審批范圍之內，就可放心購買。（完）（記者 姜玉泰）
責任編輯 原霞
