購房者心里的痛：2004房地產(chǎn)市場九大不如意
據(jù)上海市消費者權(quán)益保護委員會提供的資料表明，今年1-11月份，本市關(guān)于房地產(chǎn)方面的投訴案件高達(dá)1290件。本周刊從中梳理出消費者不滿意的九大投訴內(nèi)容，提醒消費者注意，更希望來年這些不滿意的事能令消費者滿意。
一 冷漠態(tài)度給誰看
許先生萬萬沒有料到
，自己騎著自行車到本市某高檔樓盤去看房，售樓小姐連正眼都不瞧他一眼，更不用說回答他的問題了。這令他萬分氣憤：“想不到現(xiàn)在這個時代，售樓小姐還要以貌取人！”隨后，許先生調(diào)侃地說，以后去看房，非得開上“奔弛”或“寶馬”車不可。
其實，除了“以貌取人”之外，服務(wù)態(tài)度冷漠在如今的樓盤銷售中決非個別現(xiàn)象。王先生說，他驅(qū)車到地鐵一號線北延伸段地區(qū)看房，售樓小姐冷漠的服務(wù)態(tài)度令他至今歷歷在目。一售樓處內(nèi)，兩位售樓小姐站在售樓服務(wù)臺前自顧自講著話，當(dāng)他主動上前詢問時，其中一位小姐才愛理不理地答上幾句。另一售樓處，一位小姐懶懶地從座位上站起來，然后走過來對著樓盤模型不冷不熱介紹了一番。然后對他說，要買快拿錢，不買就拉倒。
點評：售樓處是房產(chǎn)公司對外的窗口，房屋銷售人員代表房產(chǎn)公司的形象；其服務(wù)態(tài)度的熱情與否，將直接影響到房產(chǎn)公司的聲譽。樓市越是火爆，售樓人員的服務(wù)素質(zhì)就越應(yīng)該提高。
二 樓書廣告有陷阱
如今新樓開盤，樓書設(shè)計得要多精致就有多精致，廣告同樣說得花好稻好，似乎所售樓盤全然沒有一絲一毫的問題。果真如此嗎？
顧小姐在媒體上閱讀到一樓盤廣告，明明白白地寫著“離地鐵口步行10分鐘�！睒潜P每平方米的價格適中，很合顧小姐的胃口。可待顧小姐前去實地看房，方才體驗到樓盤與地鐵口的實際步行時間至少需要30分鐘。
說到樓市廣告，姜女士便顯得氣憤起來。她在買房時，銷售人員明明講，她預(yù)定的房子前面，是一家小型便民超市。而且，樓書廣告上也是這么標(biāo)明的。然而，她搬進去沒多久，“小型便民超市”變成了“小飯店”。從此以后，姜女士連同住在這幢樓里的人家，不但終日飽受小飯店排放的油煙之苦，而且飯店進出人員復(fù)雜，小區(qū)安全也存在隱患。
點評：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是，出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確立有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
因此，對于樓市廣告上標(biāo)明的承諾，如果不兌現(xiàn)，開發(fā)商就是違約。
三 排隊買房含水分
周先生在網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)關(guān)注許久的某黃金地段一樓盤11月1日終于開盤：精裝修房、均價15000元/平方米、總套數(shù)是270套。他早晨5點30分便趕到售樓處，排在購房隊伍的首位。但是，等到發(fā)牌領(lǐng)號時，他拿到的號碼卻是141號。售樓處門一開，里面滿是人。他一下子就傻了眼，憑他手里拿到的號碼，豈能買到理想的樓層和房型？
從今年9、10月份開始，購房排長隊現(xiàn)象漸漸多了起來。無論是中心城區(qū)黃金地段，還是偏遠(yuǎn)地區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部。只要有新樓盤推出，就會出現(xiàn)排隊長龍。
位于復(fù)興東路上的一知名樓盤，在何時開盤和房價多少尚不能確定的情況下，售樓處門前便排起了浩浩長龍，一直延續(xù)了整整十天。而且排隊者中民工占了大多數(shù)。
點評：現(xiàn)在大多數(shù)樓盤開盤時均會采用發(fā)放號牌方式進行銷售。其通常的做法是讓消費者排隊、領(lǐng)取購房號牌，有的還需預(yù)付幾萬元，然后憑此號牌作為購房依據(jù)。開發(fā)商或營銷代理機構(gòu)掌握著售房主動權(quán)，發(fā)放的號牌數(shù)量往往遠(yuǎn)大于實際房源，加上還要照顧方方面面的關(guān)系買房，消費者盡管領(lǐng)到了號牌，往往也可能買不到理想的房子。
“排隊買房”現(xiàn)象一方面證明，一些“地段上佳、規(guī)劃良好”樓盤的珍貴和稀缺性；另一方面也并不排除部分開發(fā)商和營銷代理機構(gòu)，為了利益最大化，花錢雇人排隊，人為制造購房緊張氣氛、哄抬房價。
四 律師費用誰支付
蔣小姐的買房合同中有一項1000元的律師費用需要由她來支付，售樓小姐解釋說：“這是簽約律師費，律師除了起到公證的作用外，還是我們公司專門請來幫助購房人辦理買房手續(xù)的(包括備案、房產(chǎn)證等事宜)�！笔Y小姐的房款是一次性付清，律師費欄中劃價是1000元。而毛先生辦理的是按揭貸款，協(xié)議中的律師費達(dá)到了2000多元，包括貸款時向律師支付的傭金和1000元簽約律師費。
為購房人考慮如此“周到”的房產(chǎn)公司不只是個別一家。據(jù)了解，目前一些房產(chǎn)公司的協(xié)議中也都設(shè)有“簽約律師費”一項，只是費用的標(biāo)準(zhǔn)不同，少則500元左右，多則1500元、2000元，甚至更多。
點評：簽約律師費應(yīng)由開發(fā)商支付，律師是在幫助開發(fā)商辦理賣房手續(xù)，費用不應(yīng)該由購房者支出，更沒有必要區(qū)分一次性付清房款還是辦理貸款了。無論買房者的房款是否是一次付清，都有權(quán)提出取消這筆所謂的“簽約律師費”。這顯然是一種搭售行為，賣房人無權(quán)為買房人指定律師，購房人有權(quán)拒付律師費。
五 精裝修房不精裝
買房送“精裝修”，是不少開發(fā)商打出的誘人口號之一，而消費者吳先生卻為了這“精裝修”與開發(fā)商打起了官司。
吳先生買房時，售樓小姐曾告訴他樓價中包含了裝修費，裝修材料將使用“TOTO”等名牌。但當(dāng)他準(zhǔn)備在認(rèn)購書約定的10天內(nèi)與開發(fā)商簽訂正式合同時，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商無法承諾裝修材料的品牌。
開發(fā)商的理由是：認(rèn)購書上寫的是“送精裝修”，既然是贈送的，那么用什么牌子都無所謂。吳先生認(rèn)為開發(fā)商的做法屬于嚴(yán)重誤導(dǎo)和欺騙消費者，當(dāng)即表示除非開發(fā)商按約定的材料對房屋進行裝修，否則他將拒絕在購房合同上簽字。雙方幾經(jīng)爭執(zhí)，一直沒有談妥，最終無法簽訂正式的房屋預(yù)售合同。有關(guān)方面調(diào)解無果后，吳先生將開發(fā)商告上了法庭，要求開發(fā)商雙倍返還定金并賠償損失。
點評：消費者在簽訂認(rèn)購書時曾就未注明裝修材料品牌一事提出疑問，而發(fā)展商則以“認(rèn)購書里怎么寫無所謂，最后以正式合同為準(zhǔn)”來應(yīng)對，這是在利用消費者缺乏相關(guān)知識和經(jīng)驗、缺乏對于不同字眼帶來的法律后果的判斷力，屬于欺詐行為。開發(fā)商不兌現(xiàn)其承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)，屬違約在先，因此造成雙方無法簽訂買賣合同，責(zé)任在開發(fā)商。
六 無證房屋也交易
消費者唐先生夫婦倆人來到消保委，講述他們買房的遭遇。他們與上海某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂了“房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”，寫明房子地址，并預(yù)付了1萬元定金，同意于2004年11月22日付清全部房款及維修基金，款清即交房。然而相隔幾天，該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司來電說其所定房屋已賣掉，要他們換房�？啥啻慰捶�，均不滿意。
幾經(jīng)變化，反讓唐先生夫婦多了一份心眼，經(jīng)過了解，他們發(fā)現(xiàn)他們所定房屋的小區(qū)是農(nóng)民動遷的安置房小區(qū)，其使用土地的性質(zhì)系集體所有，未經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地，也未取得土地使用權(quán)出讓資格，該區(qū)域內(nèi)房屋都未取得房屋所有權(quán)證書，因此，不能上市交易。而某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司明知故犯，實屬欺詐行為。經(jīng)過消保委調(diào)解，最后勒令該公司退還定金1萬元，同時補償唐先生損失費1000元。
點評：農(nóng)民動遷房的安置房，不屬于商品房，故不能上市交易。房屋轉(zhuǎn)讓交易應(yīng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章第二節(jié)第36條、37條、38條之規(guī)定，否則屬違法行為。消費者在購買房屋時，應(yīng)具體咨詢房地產(chǎn)交易過程中必備的相關(guān)手續(xù)、有關(guān)證件，決不能貪圖便宜而給日后帶來麻煩。
七 改變規(guī)劃為哪般
某樓盤是由一家頗有實力的房產(chǎn)公司開發(fā)的。但開發(fā)商在一、二期樓盤開發(fā)過程中，在事先未征求業(yè)主同意的情況下，擅自對小區(qū)規(guī)劃配置進行了多項變動。譬如，業(yè)主房產(chǎn)證上的實際地址是“某某路某某弄”，但是業(yè)主從該地址進入，卻無法直接到家，因為一期和二期小區(qū)交界處已被隔斷，從而造成了業(yè)主無法享有正當(dāng)?shù)臋?quán)益；又如，原來一期小區(qū)某路邊門處一幢裙房規(guī)劃用途是商場，現(xiàn)在開發(fā)商卻擅自改為未正式營業(yè)的醫(yī)院，可能對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，安全以及功能上造成影響。另外，開發(fā)商規(guī)劃圖上配置的噴泉、雕塑、專用材質(zhì)的小區(qū)道路都沒有建設(shè)，而是變成了小型配電站等。
點評：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十四條和國家七部委發(fā)布的有關(guān)整頓全國房地產(chǎn)秩序的通知規(guī)定，開發(fā)商沒有按照規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃圖紙建造相關(guān)項目，或者擅自變更小區(qū)規(guī)劃，除了應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任外，如開發(fā)商在合同中承諾甚至在消費者購房時，以廣告等形式明確承諾了這些規(guī)劃項目，那么，開發(fā)商一旦違反該承諾，還應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。即使這些變更是經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)，但未經(jīng)業(yè)主聽證而變更小區(qū)規(guī)劃，依然屬于違約行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。
八 房價一漲便毀約
因為近幾年上海的房價處于上升態(tài)勢，所以，一些開發(fā)商的心態(tài)變得有些浮躁。只要眼睛里放大的利潤，消費者的合法利益卻時常被忽視。去年與消費者簽的購房合約，今年房價一漲馬上就毀約。此類現(xiàn)象決非個別。
唐小姐去年上半年看中郊區(qū)一套別墅，與開發(fā)商簽訂了房屋預(yù)約書，同時支付了一定數(shù)額的定金。房屋預(yù)約書上明確標(biāo)注了唐小姐所預(yù)訂樓盤的具體位置以及房屋的房號、面積、單價、總價、交房日期和付款方式，并標(biāo)明每平方米的房價為5080元。
然而，今年下半年樓盤即將開盤時，開發(fā)商定睛一瞧：周邊同類樓價已竄至每平方米8000多元。這還了得，如果按照去年每平方米5080元的房價，豈不要少賺很多錢？
于是，開發(fā)商要求唐小姐和其他一期購房者，每套房屋加價50萬元，否則，休想得到房子。
而唐小姐和一期購房者們認(rèn)為，既然已經(jīng)簽訂了房屋預(yù)約書，就應(yīng)該產(chǎn)生法律效果，開發(fā)商便不應(yīng)該毀約。在談判未果的情況下，他們拿起了法律武器，聯(lián)合訴訟開發(fā)商。
點評：首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條，可以確定本案中，開發(fā)商與消費者所簽房屋預(yù)約書是具有法律效果的。既然有效，開發(fā)商就不能擅自違約和改變其中所定的任何條款內(nèi)容。
其次，開發(fā)商此舉是一種不講誠信的惡意抬高房價的違約行為。如果縱容開發(fā)商的這種行為，對于整個社會誠信體系的建設(shè)是一種破壞；對于維護消費者的合法權(quán)益更是一種褻瀆。
第三，誠實信用和公平原則是合同法的基本準(zhǔn)則，它不支持簽約雙方中的任何一方以損害另一方的利益而違約獲利；法院也同樣不會支持任何一方以違約的方式從中獲取暴利。如果開發(fā)商毀約，則應(yīng)該賠償購房者的實際損失金額。
九 墻體開裂誰之過
張女士于1999年12月花70多萬元購買了本市徐匯區(qū)一套房屋，2001年春節(jié)入住新房，5月張女士便發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間房頂滲漏。2002年國慶節(jié)漏水嚴(yán)重，物業(yè)公司來維修過一次。然而，現(xiàn)在滲漏情況依然存在。張女士曾找過開發(fā)商交涉，開發(fā)商不予理睬。隨后，張女士以房屋質(zhì)量有問題為理由，開始不繳物業(yè)管理費。想不到，物業(yè)公司將她告上了法庭。而張女士想上訴開發(fā)商，卻又缺乏足夠的證據(jù)。這叫張女士非�？鄲馈�
本市某區(qū)一大型樓盤因住宅墻體開裂問題，成為業(yè)主投訴對象。據(jù)有關(guān)資料表明：截止今年8月，登記有墻體開裂問題的業(yè)主，一共有320戶，占到一期1200多戶業(yè)主的27%左右。大部分已經(jīng)入住的業(yè)主并不滿足于無休止的維修，在多次與開發(fā)商協(xié)商未得到答復(fù)之后，忍無可忍的業(yè)主們走上了上訪之路。而開發(fā)商認(rèn)為，按照檢測報告，房屋沒有安全問題。故此，開發(fā)商只愿意在修復(fù)裂縫的基礎(chǔ)上補償每戶幾百元，或是按照墻體開裂的面積以每平方米20元作為標(biāo)準(zhǔn)補償。對于開發(fā)商提出的補償標(biāo)準(zhǔn)，遭受損害的小區(qū)業(yè)主們普遍難于接受。
點評：住宅墻體開裂，既有建筑材料上的原因，又有施工工藝和操作程序上的問題，同時也有建筑質(zhì)量上的癥結(jié)。
關(guān)于住宅建筑質(zhì)量，上海市建設(shè)委員會1999年37號文《關(guān)于提高本市住宅工程質(zhì)量的若干規(guī)定》明確規(guī)定：為防止住宅沉降和墻體開裂，多層住宅必須打樁；為防止樓板出現(xiàn)裂縫，取消使用樓板，多層住宅樓面板、屋面板必須采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；本市外環(huán)線以內(nèi)的多層住宅的基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)必須實行預(yù)拌(商品)混凝土澆搗；為防止住宅頂層屋面滲漏，多層住宅提倡采用坡屋面形式，舊住宅屋面則采用“平改坡”技術(shù)。
如果，住宅墻體開裂是建筑質(zhì)量上的問題，業(yè)主可以找開發(fā)商索取“差額賠償”。即一套完整房屋的價值與一套有裂縫房屋的價值，肯定是不一樣的，兩者之間存在著一個“差價”。開發(fā)商就應(yīng)該賠償業(yè)主這個“差價”，這才合情合理、符合實際。
特約編輯：廣偉
