南方網(wǎng)訊
1.建外SOHO:銷售神話掩蓋下的投資陷阱。
建外SOHO作為一個(gè)項(xiàng)目曾經(jīng)創(chuàng)造了北京乃至中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多奇跡：建外SOHO榮獲2003中國住交會(huì)最佳創(chuàng)新獎(jiǎng)。建外SOHO商鋪曾以每平米4萬多元?jiǎng)?chuàng)下北京市場(chǎng)商鋪銷售天價(jià)。建筑面積70萬平米的建外SOHO榮獲2003年北京市場(chǎng)銷售額亞軍(僅屈居于建筑面積300萬
平米的世紀(jì)城之后)。然而，最令人吃驚的是，建外SOHO18棟2069套商務(wù)公寓與兩棟364套辦公間的商務(wù)樓，400個(gè)沿街店鋪，在兩年時(shí)間被一搶而光。其中銷售主體的商務(wù)公寓大漲50%，最高達(dá)每平米17000元直逼甲級(jí)寫字樓，而建外SOHO的推廣費(fèi)用（包括廣告費(fèi)用）僅占銷售額的0.7％。然而，不幸的是，在建外SOHO開發(fā)商獲得暴利的同時(shí)，建外SOHO的多數(shù)投資者都被套牢在一個(gè)巨大的投資陷阱之中。
2.建外SOHO:商鋪?zhàn)饨疬B開發(fā)商承諾的一半都不到。
建外SOHO銷售副總監(jiān)馮尚東曾為寫字樓投資者范女士算過一筆細(xì)帳：建外SOHO寫字樓出租的租金按國貿(mào)周邊寫字樓最保守的租金水平20美金/平米/月計(jì)算，不到六年范女士就可以收回全部投資。而據(jù)《樓市》調(diào)查，建外SOHO寫字樓的租金目前僅為12-14美金/平米/月。而且這一租金水平出租率僅維持在60%～70%的水平。如此看來，加上空置期損失，投資者范女士收回全部投資到的時(shí)間至少要在十幾年。
此外，建外SOHO銷售人員在多種場(chǎng)合承諾，建外SOHO商鋪的租金可達(dá)到60-80美金/平米/月，而現(xiàn)實(shí)是目前商鋪的租金僅為20-40美金/平米/月。連承諾的一半都不到。
誠然，建外SOHO銷售人員的租金承諾不會(huì)寫入銷售合同，無須承擔(dān)法律責(zé)任。但其誘導(dǎo)投資者掉入投資陷阱的行為，是否應(yīng)受到職業(yè)道德與良心的譴責(zé)？
3.建外SOHO:商務(wù)公寓投資者租不抵供遭套牢
對(duì)于以長(zhǎng)期出租獲得投資收益的房地產(chǎn)投資者而言，一個(gè)基本收益率指標(biāo)是以租養(yǎng)供。不幸的要屬建外SOHO2069套商務(wù)公寓投資者。商務(wù)公寓租金目前僅為10-12美金/平米/月。這一水平，2003年以按揭方式投資的，以租抵供后尚有些許收益，至少能實(shí)現(xiàn)以租抵供，2004年以按揭方式投資的，目前基本上都面臨租不抵供慘遭套牢的命運(yùn)。這一分析的依據(jù)是20年按揭，建外SOHO最小戶型，97平米商務(wù)公寓，月供約6200元。商務(wù)公寓開盤最低價(jià)每平米12000元，10美金/平米/月，每月扣除5%稅費(fèi)，收益1400元。而房?jī)r(jià)上漲20%達(dá)到每平米14000，以租抵供持平。超過每平米14000，租不抵供遭套牢。2002-2003年商務(wù)公寓售價(jià)12000-14000元而2004年商務(wù)公寓售價(jià)14000-17000元。
4.建外SOHO失誤之一:把SOHO現(xiàn)代城搬到國貿(mào)對(duì)面，價(jià)格卻翻了一番。
是什么原因使建外SOHO這一巨大的銷售奇跡變成了巨大的投資陷阱？憑心而論，潘石屹不能算商業(yè)騙子，而是商業(yè)天才。從潘石屹首先推出面向中小企業(yè)的“小型辦公，居家辦公”（SOHO）商住概念，成功開發(fā)總建筑面積為48萬平米，擁有48家店鋪，283套辦公室，1897套公寓么，銷售總額約40億人民幣的SOHO現(xiàn)代城的，并使追隨的他的SOHO現(xiàn)代城投資者，無論出售出租都獲得豐厚回報(bào)可以為證。而建外SOHO最大的問題是潘石屹把SOHO現(xiàn)代城搬到國貿(mào)對(duì)面，價(jià)格卻翻了一番。建外SOHO與SOHO現(xiàn)代城都是商鋪、公寓、辦公室，業(yè)態(tài)相同，現(xiàn)代城公寓辦公室開盤價(jià)6000元最高價(jià)10000元，憑什么建外SOHO位置挪了900米價(jià)格卻翻了一番？使投資成本與風(fēng)險(xiǎn)大增，所以，建外SOHO投資者無法復(fù)制SOHO現(xiàn)代城的成功。
5.建外SOHO失誤之二：把商住公寓、商務(wù)樓按甲級(jí)寫字樓價(jià)格賣
房地產(chǎn)有句名言：第一是地段，第二是地段，第三是地段。國貿(mào)的物業(yè)租金(寫字樓40多美元/平米/月、公寓20多美元/平米/月)屬京城之巔，足以令投資者神往。然而，并非任何物業(yè)建在寸土寸金的國貿(mào)地段都能如國貿(mào)般發(fā)物業(yè)大財(cái)。一位從事二手房轉(zhuǎn)讓的經(jīng)紀(jì)公司老總說，物業(yè)的轉(zhuǎn)讓價(jià)值是由二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的。同理，物業(yè)的租賃價(jià)值是由租務(wù)市場(chǎng)水平發(fā)現(xiàn)的。物業(yè)的租金，從住宅、公寓、商務(wù)樓到甲級(jí)寫字樓、商鋪由低至高形成級(jí)差。憑心而論，建外SOHO的租金水平并未被租務(wù)市場(chǎng)低估，其商務(wù)公寓租金目前10美元/平米/月已與京城兩大豪華公寓棕櫚泉國際公寓、世貿(mào)國際公寓接軌，其商務(wù)樓租金目前12美元/平米/月也與乙級(jí)寫字樓接軌。問題是，建外SOHO在新房銷售時(shí)，鯉魚躍龍門，把其商住公寓、商務(wù)樓價(jià)格按甲級(jí)寫字樓價(jià)格(每平米2000美元以上)，卻無法按甲級(jí)寫字樓(20多美元/平米/月)水平出租，這樣建外SOHO的投資者收益大幅減少乃至租不抵供遭套牢，就是必然的。
6..建外SOHO失誤之三：建外SOHO定位之尷尬，不知為誰打造的？
潘石屹的現(xiàn)代城的成功，是因?yàn)樗紫劝l(fā)現(xiàn)租不起甲級(jí)寫字樓的成長(zhǎng)型企業(yè)辦公兼居住的需求，并量身打造了物美價(jià)廉的SOHO現(xiàn)代城。而建外SOHO的商住公寓、商務(wù)樓價(jià)格比現(xiàn)代城翻番，與甲級(jí)寫字樓價(jià)格接軌，必然導(dǎo)致租金大幅提高，目前租務(wù)市場(chǎng)上商住公寓、商務(wù)樓租金水平，分別在1-2元/平米/日，1.5-3元/平米/日，而建外SOHO商住公寓、商務(wù)樓租金已達(dá)到超過商務(wù)樓上限，這使許多成長(zhǎng)型企業(yè)無法承受，進(jìn)而將導(dǎo)致建外SOHO空置率的大幅提高。而且隨泛CBD中低價(jià)商住公寓、商務(wù)樓的崛起，建外SOHO的日子將俞來俞難。另外，
偉業(yè)顧問董事總經(jīng)理，商業(yè)地產(chǎn)專家蔡宇翔則指出了建外SOHO商鋪定位之尷尬，建外SOHO商鋪總面積將近50000平方米，如果定位于本社區(qū)內(nèi)的消費(fèi)者，那么很難被社區(qū)內(nèi)部的需求消化，70萬平方米的社區(qū)商業(yè)面積在2000平方米就已經(jīng)足夠。如果建外SOHO的商鋪定位于“大商圈”，那么至少在現(xiàn)在，這些商鋪顯然很難成為這一商圈的中心，國貿(mào)中心、燕莎、貴友都必然分流建外SOHO的客流，那么，在這樣的情況下，50000平方米的商業(yè)面積同樣缺乏有效的需求支撐。因此，無論定位于消費(fèi)群體的哪一端，建外SOHO的商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況都會(huì)面臨比較大的困難，高額的租金回報(bào)自然不能實(shí)現(xiàn)。
7.否認(rèn)中國房地產(chǎn)泡沫著稱的潘石屹，自已吹了個(gè)大泡沫？
有報(bào)道稱：潘石屹的新作Soho.尚都，近日開盤，Soho.尚都包括一條包括37，000平米商鋪的低層商業(yè)街，兩座中等高度的SOHO建筑（小型辦公，居家辦公）。預(yù)期開盤價(jià)每平米17000元。Soho.尚都與建外SOHO業(yè)態(tài)相同，卻以建外SOHO商務(wù)公寓最高價(jià)開盤，Soho.尚都，還能延續(xù)SOHO現(xiàn)代城低開高走，建外SOHO高開高走的格局繼續(xù)高開高走嗎？也許一個(gè)比建外SOHO更大的泡沫又要吹起來了。
薛升
特約編輯：廣偉
