"買方市場"逐步成形 樓市"拐點"已經出現?
即將過去的2004年，對于樓市可謂是一個極不平常的一年：在房價的一片漲聲中，從國家到包括南京在內的各個大中城市，紛紛出臺措施，控制開發(fā)規(guī)模，抬高開發(fā)貸款門檻，抑制房價的高漲幅。南京樓市的市場供求關系也由往年的供不應求，發(fā)
展成為總體供大于求。不少人就此認為，南京樓市的“拐點”已經到來，房價將會下降。甚至有人認為，南京局部地區(qū)的樓市就要“崩盤”。
2004，樓市“政策”當頭
可以說，2004年的南京樓市是在迎來一個接著一個的政策中過去的，“土根”、“銀根”雙雙緊縮。
撇開國家在金融方面出臺的如提高貸款利率等政策，僅土地方面的控制性政策就有：1月《關于停止經營性項目國有土地使用權協(xié)議出讓補充規(guī)定的通知》，規(guī)定綠化隔離地區(qū)建設項目用地、小城鎮(zhèn)建設項目用地、開發(fā)帶危改項目用地、國家科技園區(qū)外非生產加工型一般性高科技項目用地，將停止協(xié)議出讓國有土地使用權；3月《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法臨察工作的通知》，要求從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓；5月《經濟適用住房管理辦法》，將經濟適用住房面積嚴格控制在中小套型，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右；7月《關于加強國有土地使用權出讓及土地證頒發(fā)管理有關問題的通知》，決定不再頒發(fā)臨時國有土地使用證；10月《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》出臺。
南京則先后出臺了限制期房炒作、一房清、加強商品房預售管理、查處違法房地產廣告二手房聯合維權、規(guī)范二手房中介行為、推出房屋租賃合同文本、提高公積金個貸最高額度、開通網上房地產加強樓盤銷售信息的公示、包括小區(qū)車庫在內的商品房附屬房屋轉讓問題的若干規(guī)定等一系列政策，并且還加強了商品房銷售人員培訓，力求培育樓市有效需求，促使樓市健康發(fā)展，防止房價非正常增長。
“買方市場”逐步成形
眾多政策約束之下，2004年南京房地產開發(fā)投資在經過一季度的過快增長后，二季度理性回落，三季度以來呈平穩(wěn)增長態(tài)勢。1-11月份，全市房地產開發(fā)投資248.03億元，同比增長58.2%，占同期全市固定資產投資的23.4%，比例相對合理。而南京70多家開發(fā)商在競爭中出局，另有百十家無事可做，連一個平方米的房子也沒有開發(fā)出來。
與此同時，樓市供求關系也發(fā)生了逆轉，供應量和銷售量的比率逐月拉大。
2003年，南京商品房供銷比為0.8：1，供不應求矛盾較為突出，導致房價快速上漲。而2004年，商品房供應量連續(xù)3個季度保持較快增長。1-11月份，全市商品房累計上市984.82萬平方米(其中江南八區(qū)571.78萬平方米)，同比增長65.19%；同期的全市商品房銷售量累計732.12萬平方米(其中江南八區(qū)451.87萬平方米)，同比增長15.87%，供銷比進一步拉大到了將近1.35：1。
房價仍在看漲
存一個接一個新政的狂轟之下，在一片對樓市多空的眾說紛紜當中，持幣觀望者增多了。然而，急切呼喚房價能降下來的購房人卻發(fā)現，南京房價不僅沒有降下來，反而還在往上躥。奧體片區(qū)房價從去年底的4500元／平方米，一下上漲到6500元／平方米以上；主城區(qū)6000元／平方米以下的房子已難覓蹤影，每平方米萬元以上的樓盤接二連三出現。自從南京網上房地產開通以來的一個多星期里，江南八區(qū)的一手住宅每日交易均價屢屢突破6000元／平方米。
從權威部門對南京樓市的統(tǒng)計分析來看，2004年前11個月南京一手住宅價格漲幅逐步趨緩，開始進入平穩(wěn)增長期。從單月看，7月、10月、11月份房價環(huán)比(每個月與上月相比)漲幅甚至還出現了略為下降的情況。然而，即使加上經濟適用住房和中低價商品房，政府也加快了“三房工程”建設，進一步優(yōu)化了房地產市場的結構，一定程度上平抑了房地產市場價格，但是1-11月份，全市一手住宅均價為每平方米4088元，仍較1月份的均價僅上漲10.5%。這個漲幅雖然低于去年的同期水平�？墒�，它仍然使得樓市“拐點”之說顯得有些脆弱。
明年樓市仍將供大于求
2004年房價沒有出現“拐點”，未免讓人有些失望。如果非要說2004年南京樓市“拐”了“點”：那只能是供求關系顛倒了。明年的供求關系會出現怎樣的變化?讓我們先來預估一下供應量和需求量。
最近的南京網上房地產顯示，8月1日以后新批上市且入網銷售的102個樓盤中，目前可售套數還有1.6萬多套，可售面積160多萬平方米。據分析，由于今年剩下的時間僅有一個多星期，因此，這160多萬平方米的面積中，估計會有約100萬平方米的供應量將留到明年繼續(xù)銷售。當然，這其中還不包括今后批準上市、沒有入網銷售樓盤的可售面積。
而在今年前11個月累計上市的984.82萬平方米商品房中，同期商品房累計銷售量為732.12萬平方米。按照進入12月份以來的供應和銷售情況看，今年全市的供應量可達1000萬平方米，銷售量達到800萬平方米也應該不成問題。那么，用上市量減去銷售量，今年將有約200萬平方米總量的“存量商品房”要進入明年銷售。另有權威部門預測，南京今年商品房的施工面積將首次突破2000萬平方米；這表明除去今年已批準上市銷售的大約1000萬平方米商品房，今年的施工面積中，又將有大約lOOO萬平方米的總量要在明年上市，從而成為明年的樓市“增量”。因此，“存量”加上“增量”，明年南京商品房市場的總供應量差不多在1200萬平方米上下。
再從需求量來看，按照江蘇省全面建設小康社會的要求，到2007年全省戶均住房面積要達到84平方米。南京當然也不例外，根據市統(tǒng)計部門前不久所做的調查，南京城鎮(zhèn)居民戶均住房面積現為65.1平方米，這個戶均數字離84平方米的“小康標準”還有18.9平方米。按照南京110萬戶城鎮(zhèn)居民家庭計，在未來3年內，樓市將有2079萬平方米的需求量。由于這是按照“小康標準”計算出來的，所以這2000多萬平方米其實是一種非�！坝病钡男枨�。如果再算上每年大約10萬人的外來人口，實際的需求量還要大。
今年南京預計大約800萬平方米的商品房銷售量，是在國家進行宏觀調控，進而提高存貸款利率，南京適度放慢拆遷進度，不少消費者又持幣觀望的大背景下取得的。因此，今年的大量需求，事實上并沒有充分釋放出來。隨著購房人對調息的適應度增加，觀望氣氛將有昕減弱，有效需求將會緩緩釋放。
所以，明年的總需求量大約在900萬平方米上下。商品房的供銷比仍將維持在1. 3：1上下的水平。
明年房價“拐點”要看開發(fā)商態(tài)度
雖然說房價是漲是跌最終由供求關系決定。比如2004年里，由于南京嚴格控制了拆遷規(guī)模，放慢了拆遷速度，按照輕重緩急、量力而行的原則，75%以上的拆遷項目，都是與十運會有關的場館建設項目和基礎設施建設項目。截至今年11月30日，全市共完成拆遷項目為37個，完成搬遷居民7431戶。今年的拆遷量明顯固落，還不到去年同期的一半。拆遷規(guī)模的合理控制，有效調控了房地產市場的供應結構和供應總量，使因拆遷而引起的剛性需求減少近70萬平方米。但是從現實來看，影響房價的因素很多：諸如進一步加息、供應繼續(xù)放量等，都可能影響到需求的釋放。
對于今年底的這一段時期，住宅的有效需求有開始放量的跡象，開發(fā)商定價似乎也趨于理性然而，結合目前南京樓市的較高價位，即使市場仍然存在龐大的需求量，如果開發(fā)商一味地抬高房價，將導致市場供應和需求脫節(jié)，從而把大量的需要改善住房條件的消費者排除在市場大門之外。
作者：候錦陽
特約編輯：廣偉
