東京、紐約、倫敦、悉尼……許多人在關注同一個話題：火爆的房地產市場能維持多久？今年６月３０日，美聯(lián)儲四年來首次提高基本利率更讓人斷定，美國側面承認了房地產市場泡沫之大。接下來美聯(lián)儲不顧經(jīng)濟仍處于“松軟地帶”，又連續(xù)３次調高基準利率達７５基點，力圖使利率回調至中性水平，盡管沒有明言，但為房地產
市場降溫的意圖已十分明顯。
泡沫與避難心理
美國耶魯大學“泡沫學者”羅伯特·希勒教授發(fā)明的“非理性繁榮”一詞在房地產界十分流行，成為“泡沫”的婉轉說法。放眼世界各國房地產市場，“非理性繁榮”帶來的戰(zhàn)績有目共睹：愛爾蘭都柏林房價自１９９５年以來上漲２７３％，同期荷蘭阿姆斯特丹的房價也漲了一倍；英國房價過去３年上漲５５％，西班牙房價過去１０年上漲１００％，南非房價過去１２個月上漲２４％；中國香港地區(qū)房價，去年秋天以來也上漲了５０％。在美國東西海岸的大城市，房價上漲速度比物價上漲快６０％。房價漲了，房租卻持續(xù)下跌，一些經(jīng)濟學家認為房租的低迷表現(xiàn)說明房地產市場的火爆程度已經(jīng)接近極限，泡沫破滅為時不遠。
然而判斷房地產市場是否存在“泡沫”，還不僅僅靠觀察價格的變化，并非價格漲了就是有泡沫，降了就是沒泡沫。美國之前一直不肯承認其房地產市場存在泡沫，“論據(jù)”就是硅谷等少數(shù)地區(qū)的房價出現(xiàn)過大幅跌落。羅伯特·希勒認為應對當?shù)刭彿空叩南M動機進行徹底分析，看他們到底是自己居住還是投資。如果大部分購房者以投資為目的，那么該地區(qū)的房地產市場就一定存在著危險的“泡沫”。
結果調查發(fā)現(xiàn)舊金山、洛杉磯、波士頓的絕大多數(shù)購房者都承認看好房地產市場的后市發(fā)展是其購房的主因之一。他們認為在未來１０年中其購置的房產將升值１３％以上。在房價相對溫和的密爾沃基市，持上述觀點的購房者也不在少數(shù)。總市值達到１５．２萬億美元。而放眼四海，將購房作為投資已呈全球化趨勢，澳大利亞國內就經(jīng)常出現(xiàn)數(shù)千人擠爆房地產投資講座會場的情況。
發(fā)達國家前幾年股市崩盤使眾多投資者損失慘重，人們再也不愿相信那些作弊的會計，再加上普通居民對經(jīng)常虧損的養(yǎng)老基金失去信心，促使大量投資涌向了房地產。英國，一家市場調查公司公布的調查結果顯示，３９％的英國人認為投資房地產是目前最好的養(yǎng)老手段，而選擇依靠養(yǎng)老基金的人數(shù)只占全部被調查者的２７％。正如羅伯特·希勒所言：“把房地產視為避險天堂，這個觀念已經(jīng)深深植入各國的文化�！�
有分析認為，僅以近１０年來的投資回報率進行比較，投資房地產或許是個明智選擇，但從更長的時間段來看，養(yǎng)老基金的收益更為可觀。據(jù)一份最近公布的統(tǒng)計報告，過去７０年中，英國各項資產的回報率均值在稅后達到了４．５％，但房地產投資的回報率卻為－３．７％。
此外，油價的居高不下也加速了泡沫增大。國際油價屢創(chuàng)新高以后，使美元兌大部分貨幣下滑，觸發(fā)了投資者對通脹的恐懼心理，而由于房地產向來是對沖通脹的主要投資工具，因此刺激了以房地產為首的具備“避難資產”特征的商品價格上升。美國以拉斯韋加斯為代表的城市房價近期一路高歌，油價因素不可忽視。在過去的１２個月中，許多國家在扣除通貨膨脹因素后，真實房價的漲幅仍屬歷史之最。
破裂的后果
經(jīng)濟學家普遍預測，“股市滅了樓市補”的局面已經(jīng)支撐不了多久，再加上媒體如《經(jīng)濟學家》等秉承對全球房產過熱的一貫批評態(tài)度，不斷暗示英國、美國、西班牙、澳大利亞等主要發(fā)達國家的樓市泡沫將破裂，令房地產投資者心懷忐忑。美聯(lián)儲由莫里斯·戴維斯和喬納森·海斯科特起草的一份研究報告指出，目前很多人擔心美國房地產市場是否會像１９８５年至１９９０年和１９９０年至１９９５年那樣，再經(jīng)歷一次巨大波動，令他們的財產縮水。
房地產泡沫破裂對經(jīng)濟基礎和金融體系欠佳的國家負面影響更大。比如上世紀９０年代初日本房地產泡沫破裂重創(chuàng)了日本金融業(yè)，給企業(yè)和銀行帶來的損失以及給消費者支出所帶來的負面影響，至今仍然制約著日本經(jīng)濟的發(fā)展，目前日本仍然存在著內需不足的問題。當年除房地產商和建筑公司之外，日本幾乎所有的大企業(yè)都不同程度地介入了房地產行業(yè)，一些涉足房地產業(yè)較深的大企業(yè)因此紛紛倒閉。
媒體和專家的渲染與歷史教訓令許多人開始思考用房子保值究竟有多安全。歐洲有一半以上居民擁有自己的住房，且住房占居民家庭全部財產的４０％－６０％，美國的這一比例也達到了３０％。如果房地產價格出現(xiàn)大幅度下降，就等于令居民財產貶值，直接影響消費者的實際需求，甚至出現(xiàn)債臺高筑現(xiàn)象。香港藝人鐘鎮(zhèn)濤、章小蕙就曾因炒樓虧損２．５億。
更大的受害者是銀行。要知道房地產泡沫破裂帶來的危害要遠遠大于股市泡沫破裂。炒股的人至少還用的是自己的錢，炒房者卻十有八九從銀行借錢。房地產業(yè)與銀行業(yè)關系如此密切，使得房價下跌必然導致銀行不良貸款增加，出現(xiàn)大批死賬壞賬，甚至有可能誘發(fā)金融危機。日本房地產泡沫破裂后銀行里形成的那些壞賬，拖了多少年也無法解決。盡管房地產公司在向銀行貸款時雖然基本上都有房地產作擔保，但隨著土地價格的不斷下跌，擔保的價值也不斷下降，致使日本金融機構的不良債權大幅增長。從１９９２至２００１財年，不良貸款累計高達７４萬億日元，政府累計資助亦高達２３萬億日元。除去銀行自身利用利潤沖銷方式處置的不良貸款外，截至２００１年財年末，日本銀行的不良貸款余額仍高達３５萬億日元。
加息＝房價軟著陸？
美國已經(jīng)不是第一個加息的國家。英國自去年１１月以來已經(jīng)４次加息，不能說沒打算限制新的房地產投機，結果今年５月的統(tǒng)計數(shù)字表明，英國抵押貸款和房地產價格的上升勢頭已經(jīng)減緩。英國最大的按揭銀行ＨＢＯＳ表示，英國房屋價格在今年８月出現(xiàn)２０００年１２月以來最大單月跌幅，也是英國房價自２００２年８月以來首次出現(xiàn)下跌；樓市同樣火爆的澳大利亞自去年下半年開始也連續(xù)加息。澳大利亞央行指出，來自多個行業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，在兩個最大城市墨爾本和悉尼房價下跌的影響下，澳大利亞全國房價持續(xù)回落。今年第二季度，澳大利亞平均房價下跌１．２％，其中墨爾本房價下跌９．５％。
而美國房地產業(yè)也可能已經(jīng)升到極限，早在美聯(lián)儲升息之前，美國的住宅貸款業(yè)和房地產建筑業(yè)就已經(jīng)顯現(xiàn)降溫前兆。根據(jù)美國商務部５月２６日的統(tǒng)計，今年４月份全美獨棟新房銷量下降了１１．８％，是上世紀９０年代經(jīng)濟高速增長以來單月最大的降幅記錄。在舊金山和西雅圖，房屋租金水平已經(jīng)開始下降，美國其他一些城市的售房人員也開始降低報價。
華盛頓經(jīng)濟政策與研究中心主任迪恩·貝克認為美國的房地產價格將有２０％－３０％的向下修正空間。他說盡管房地產業(yè)市場有地區(qū)性特點，但當很多地區(qū)都有泡沫的時候，影響就將是全國性的。他自己甚至已付諸行動，以其在１９９７年時買房子所花的３倍價錢賣掉了自己的公寓，轉而搬到兩個街區(qū)以外的地方租房子住了。
然而加息就能降溫了嗎？國際貨幣基金組織９月底發(fā)出警告說，如果房地產市場出現(xiàn)調整，將對全球經(jīng)濟增長構成威脅。在其每半年發(fā)表一次的《世界經(jīng)濟展望》中指出，英國、澳大利亞、愛爾蘭和西班牙的泡沫情形最為嚴重，另有一些國家的房價指數(shù)、房價與收入和房租之比率不斷創(chuàng)下歷史新高，導致居民家庭債務激增并有可能引發(fā)通貨膨脹�！吧鲜鰢掖嬖谶@樣一個風險：如果利息上調，將會引發(fā)房價下降，進而導致更加嚴重的實際經(jīng)濟后果�！边@些國家房價繼續(xù)飆升的跡象也表明，如果市場下滑，很可能對全球經(jīng)濟增長構成威脅。所以基金組織建議，中央銀行在提高利息水平時，應該循序漸進，政府也要考慮緊縮貸款要求，著力加強抵押行業(yè)結構建設，如提供更多抵押選擇等。
提高利率的最大風險，是消費者信心會受到什么樣的影響。近年在許多國家，對經(jīng)濟前景滿不在乎的人大筆借錢，他們借錢的速度，甚至比房價上漲的速度還快，消費者家庭債務占可支配收入的比率達到了歷史最高，在美國、英國、韓國和其他許多地方，這一比率超過了１００％。在這種情況下，任何利率的上升，都可能導致消費者債務失控，進而打擊人們的消費支出，抑制全球經(jīng)濟增長。
《經(jīng)濟學家》的分析也指出，提高利率將加速房地產“泡沫”的破滅。盡管當前利率不高，但美國和澳大利亞居民的債務負擔已接近歷史高點，利率上的風吹草動將給房地產投資者帶來不小損失。在英國，目前抵押貸款形成的債務負擔占居民家庭收入的比率為１２％。如果利率升至６．５％，那么這一比率將上升至１５．５％，達到近１０年來最高水平。文章還指出，澳大利亞、英國、愛爾蘭、荷蘭、西班牙以及美國的大部分地區(qū)，房價已呈震蕩走勢，但泡沫未必會驟然破滅。不過至少有一點可以肯定：期待靠房地產發(fā)大財?shù)耐顿Y者必然失望而歸。
特約編輯：倪振強
