寒流的來襲，讓省城長沙的天氣驟然降了許多，讓人們深切地感受到了冬天的寒凜。
地產(chǎn)界也正迎來自己的寒冬，先是銀行緊縮信貸的政策面消息傳來，接下來的加息和進入加息周期的預(yù)期也猶如雪上加霜令房產(chǎn)企業(yè)冷上加冷。
“寒冬”已經(jīng)來臨，能不能度過這個“寒冬”，在明年春暖花開時綻放
，已成為大大小小的地產(chǎn)業(yè)老總們不得不面對的“命題”。
我們可以預(yù)測：有一些沒有資金實力的房地產(chǎn)機構(gòu)如果沒有能力筑起一個擋風(fēng)的“巢”，將會在這個寒冷的“冬天”里像寒號鳥一樣被“凍死”。
我們可以預(yù)測，這個“冬天”一些財力中等的地產(chǎn)機構(gòu)將選擇到“市縣”去覓食以緩解漫長的冬季的饑餓感。
我們可以預(yù)測，這個“冬天”將成為實力強勁的地產(chǎn)機構(gòu)“蓄勢”的大好機會，他們將會在這個“冬天”里蘊積力量，在春暖花開時厚積薄發(fā)，完成新一輪的行業(yè)洗牌。
冬天是一個嚴酷的季節(jié)，也是一個優(yōu)勝劣汰的季節(jié)。房地產(chǎn)的“冬天”也是如此，人們也在期待，經(jīng)過這次寒冬的洗禮后，房地產(chǎn)市場能消除更多的泡沫、能走上更理性的行業(yè)復(fù)興之路。
而冬天對消費者來說，這是一個持幣待購的觀望“良機”，因為是不是信得過的實力強大的房地產(chǎn)公司，能不能捱過這個“嚴冬”便是一個很好檢驗。
緊縮信貸給地產(chǎn)“降溫”
今年出臺的一系列以抑制房地產(chǎn)過熱為目的的宏觀調(diào)控措施，效果顯著，前三季度長沙樓市明顯降溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與年初的同比增長有所下降，完成土地開發(fā)面積也比上年同期減少。
自去年６月發(fā)布１２１號文件以來，人民銀行等金融主管部門又相繼出臺了一系列的緊縮信貸，嚴格資金管理的政策，如提高房地產(chǎn)開發(fā)投資項目自有資金比例，清理固定資產(chǎn)投資項目貸款等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款難度有一定程度的增加。另一方面也是由于貸款難度加大，企業(yè)加大了市場銷售的力度。這些都影響了企業(yè)的開發(fā)后勁。
此外，由于開發(fā)量降低，在售房產(chǎn)項目獲得很好的消化，截至９月底，全市空置商品房面積為與上一季度相比分別下降８．９％和１１．２％。
專家表示，雖然投資增速降低，全市開發(fā)投資、施工面積、竣工面積等開發(fā)指標同比都仍然保持了兩位數(shù)的增長，同時銷售面積、銷售額保持了同步增長，銷售價格上揚，空置面積與上一季度相比出現(xiàn)了下降，這表明，目前我市的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)仍然處于一個比較活躍的階段。但從一些先行指標來看，本年購置土地面積、完成土地開發(fā)投資、新開工面積等都出現(xiàn)了一定幅度的下降，表明目前的宏觀調(diào)控措施將對房地產(chǎn)開發(fā)有一定的滯后影響，減弱房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的后勁。
央行加息對小開發(fā)商是“雪上加霜”
�。保霸拢玻谷�，央行宣布，從該日起將１年期基準存款利率上調(diào)０．２７個百分點，至２．２５％，同期貸款利率也上調(diào)０．２７個百分點，至５．５８％。更有專家稱，央行有可能在適當?shù)臅r候再加息。
利率只是房地產(chǎn)市場眾多影響因素中的一個，而且利率在一定范圍內(nèi)的調(diào)整所帶來的開發(fā)成本和消費者負擔的提高也并不是想象中那么驚人。利率水平提高２７個基點帶來公司營運成本的增加為０．２％；利率水平提高２７個基點，帶來２０年期按揭貸款按等額還款法計算的月還款額增加僅為２．２７％，按遞減還款法計算的月還款額增加僅為１．８％。就長遠來說，央行加息對正規(guī)運營的名牌企業(yè)來說影響不大，甚至可以說是有利的。但是對于一些實力不強的小公司，或者是投機性投資的項目公司，如果資金過于依賴銀行貸款，項目運作就會受到重創(chuàng)，甚至被迫停工。
因此可以說，加息的另一結(jié)果將會使那些以投機為目的，經(jīng)營不善的房地產(chǎn)企業(yè)感受到更大的經(jīng)營壓力，促成行業(yè)新一輪的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整，使行業(yè)集中度進一步提高。而低素質(zhì)企業(yè)的退出將為優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展提供更大的發(fā)展空間。
土地大限，“走出去”會成為市場趨勢
“８．３１”土地大限之后，地產(chǎn)業(yè)肯定要重新洗牌，項目公司將會減少，留下的是少而精的有實力的開發(fā)商，機會主義和投機型的開發(fā)公司將面臨退市。另外，值得關(guān)注的是，開發(fā)商為了突破土地和資金瓶頸，開始布署“全省戰(zhàn)略”，異地開發(fā)風(fēng)生水起。長沙地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已有紛紛向市州市場擴展的行動。
業(yè)內(nèi)人士認為：“８·３１”為房地產(chǎn)公司規(guī)�；�，品牌化和跨地域發(fā)展降低了政策門檻，異地開發(fā)將成為趨勢。通過產(chǎn)品聚焦實現(xiàn)專業(yè)化，通過準確的市場定位實現(xiàn)產(chǎn)品類型化，通過跨地域開發(fā)實現(xiàn)規(guī)�；�，通過一致化管理實現(xiàn)品牌連鎖化，這是異地開發(fā)取得成功的前提。當然各個公司都有自己不同的特點，簡單的模仿并不一定能成功。當然，不能低估異地開發(fā)的風(fēng)險性，對于城市、地段的選擇一定要慎重。
可以預(yù)見，“新政”將為“空手套白狼”和“以小博大”的模式劃上句號，“品牌＋實力＋產(chǎn)品”將成為房地產(chǎn)界的全新制勝組合與方向標。
近期投資房產(chǎn)適宜中長期
對央行的加息，房產(chǎn)投資置業(yè)者又該如何應(yīng)對呢？市場專業(yè)人士分析認為：加息后的房產(chǎn)投資不宜進行短期的投資或投機行為，而更適合于房產(chǎn)的中長期投資。
雖然加息會直接影響房地產(chǎn)的成本投入，但這在短期內(nèi)并不會導(dǎo)致房產(chǎn)價格往上漲。相反，加息短期內(nèi)會使房產(chǎn)價格往下拉一點。這取決于三點：一是長沙的房地產(chǎn)價格在經(jīng)過多年的上漲后目前已經(jīng)處于高位，短期內(nèi)上漲空間有限；二是從短期的長沙房地產(chǎn)供給來看，空置率居高不下，人們可以選擇的購房空間仍然較大；三是由于自營性個人住房貸款利率還有上調(diào)的可能，將會分流一部分投機者。不過，從中長期來看，長沙的城市建設(shè)在繼續(xù)推進，土地供求矛盾將持續(xù)存在，房地產(chǎn)價格未來上升的可能性要遠遠大于下降的可能性。
經(jīng)濟發(fā)展具有周期性，利率也相應(yīng)地有周期性無論是國家宏觀政策的調(diào)整還是央行利率的調(diào)整，都是為了配合經(jīng)濟發(fā)展的需要，而經(jīng)濟發(fā)展都會有其自身的發(fā)展周期，這就決定了利率的變動也會有一定的變動周期。在短期內(nèi)，利率再上調(diào)的預(yù)期是比較強烈的，這樣，房產(chǎn)投資的貸款成本必然是增加無疑。但是，從中長期來看，由于我國實現(xiàn)浮動利率制，在１５年甚至２０年的貸款期限內(nèi)將會面臨多個利率周期。從利率周期變化來看，我們可以將這種成本負擔看為比較平穩(wěn)的，一旦利率下降，同樣會享受低利率的優(yōu)惠，這就不能簡單以短期利率上升來評估整個貸款期限１５年或２０年成本增加多少。□本報記者
易理剛
特約編輯：廣偉
