商鋪投資熱在北京方興未艾，但是，“巨庫”、“第五大道”以及“秦皇島西單商場”等“血淋淋”的教訓(xùn)已經(jīng)讓北京不少的投資者明白，投資商鋪并非保賺不賠，其中潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。那么，如何能讓自己的投資更保險(xiǎn)一些呢？記者采訪了萬利仁行的有關(guān)人士，他們認(rèn)為，投資者對將要投資的商鋪?zhàn)鲈敿?xì)的調(diào)查分析是必不可少
的，其中至少應(yīng)該注意五個(gè)方面：
有廣場就有人氣
什么是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業(yè)機(jī)會。大如天安門廣場、西單文化廣場，每天有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費(fèi)能力，對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機(jī)會。而在社區(qū)里，社區(qū)的小型廣場不僅是居民活動(dòng)的地方，也必將是商業(yè)活動(dòng)中心區(qū)。所以，評估一個(gè)商鋪的投資價(jià)值，看其周圍是否有廣場也是一個(gè)非常重要的參考因素。同樣大型演出場所、體育館、展覽館等和廣場一樣將使該區(qū)域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價(jià)值。如北京的國際展覽中心、北京展覽館等附近的商鋪?zhàn)饨鸱浅８�，在舉辦活動(dòng)和展覽期間，這些場館周邊的快餐店的營業(yè)收入是平時(shí)的幾倍。
主力店效應(yīng)
“有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機(jī)會”，相信每一個(gè)商鋪投資人都知道這個(gè)道理。一個(gè)大型百貨商場、購物中心將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。最典型的案例莫過于朝陽路上的華堂商場了。以前華堂商場所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因?yàn)槿A堂的到來，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價(jià)值凸現(xiàn)。如今，華堂前后左右１００米之內(nèi)的５０多家商鋪因?yàn)槿A堂而被帶動(dòng)了起來，個(gè)個(gè)生意興隆。主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠?
品牌店效應(yīng)
目前，在商鋪?zhàn)赓U和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時(shí)候，看是否有這些品牌進(jìn)來也是一個(gè)很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個(gè)原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個(gè)區(qū)域選擇商鋪的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。這基本也能從一個(gè)側(cè)面反映出項(xiàng)目的優(yōu)劣。
立地條件
商鋪項(xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。
一個(gè)商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。所以商鋪的價(jià)值非常大。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。
人流從哪一個(gè)方向來、顧客是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔、城市快速路、水系交通等都將影響人流動(dòng)向。交通欄隔對商鋪價(jià)值影響多大，只要留意國展家樂福就知道了。以前家樂福門前沒有隔欄時(shí)，從兩個(gè)方向來的人流都比較容易去購物，而增加隔欄后對西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對家樂福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對面的許多專賣店和飯館生意就因此受到了很大的影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難以被消除。
商鋪的通用性
一些投資人因?yàn)闆]有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在買商鋪時(shí)只考慮價(jià)格，認(rèn)為只要價(jià)格合適就行了，由此增加了自己的投資風(fēng)險(xiǎn)。我們知道，商鋪的價(jià)值最終是要通過租賃實(shí)現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施，而有些鋪并沒有這些，等有人想租賃并提出這些問題的時(shí)候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了，因?yàn)橄衽艧熯@樣的問題到正式交樓后，誰也解決不了。因此，投資人在買鋪的時(shí)候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，那怕以后不經(jīng)營餐飲，也要做到有備無患。
作者：陳志平
特約編輯：倪振強(qiáng)
