第二屆房地產形勢報告會昨在蓉舉行，厲以寧、楊慎、沈建忠作專題報道
昨日，2004中國（四川）第二屆房地產形勢報告會在成都召開，著名經濟學家厲以寧、中國房地產業(yè)協(xié)會會長楊慎和建設部房地產業(yè)司副司長沈建忠就當前經濟大勢和房地產熱點作了專題報告，三位專家均對房地產整體性過熱、存在泡沫的說法予以
否定。
10月中旬，摩根士丹利亞太區(qū)首席經濟學家謝國忠曾發(fā)表研究報告，稱中國房地產泡沫將在數(shù)月內破裂。對此，建設部住宅與房地產司副司長沈建忠予以了否定，他認為，中國房地產目前總體上正向著健康、穩(wěn)定、有序的目標發(fā)展。原建設部副部長、中國房地產業(yè)協(xié)會會長楊慎也在演講中說，中國房地產不存在整體性的過熱，不存在整體性的泡沫。
談到央行加息對房地產業(yè)的沖擊，北京大學光華管理學院院長、國民經濟學院專業(yè)博士生導師厲以寧還表示，加息在某種程度上的確抑制對購房的需求，但從長遠來看對房地產業(yè)的發(fā)展是有利的。
厲以寧加息有利房產發(fā)展
“我們一定要搞清楚物價上漲是什么原因造成的，才能弄清楚采取宏觀緊縮的政策是否起作用。對于目前的物價上漲問題，如果采取的措施不是體制的改革，不是投融資的改革，搞宏觀調控雖能起到一定作用，但不起根本作用�！弊蛉�，著名經濟學家厲以寧在蓉針對當前經濟大勢和熱點作報告時如是說道。
論題一房產熱點
進城農民增加購房需要
談到央行加息，厲以寧分析說，這次利率調整是必要的。那么利率調整對房地產會造成什么樣的影響呢？他說，對房地產的不利主要表現(xiàn)在抑制了需求，但有利于抑制房地產上游原材料價格上漲的趨勢，房地產作為下游產品，原材料價格的下降對其是有利的。另外，房地產業(yè)的結構將得到調整，這對該產業(yè)的長遠發(fā)展是有利的。
厲以寧還認為，“房地產業(yè)的持久繁榮將取決于農村市場的啟動和城鎮(zhèn)化的進程�！鞭r民收入的提高是中國房地產業(yè)的最大利好。農民收入提高了，他們就要改善自己的居住環(huán)境，一方面城鎮(zhèn)化的加快會給房產業(yè)帶來巨大的機會，另一方面進城的農民又會增加城市的購房需要。
談到房地產泡沫現(xiàn)象，厲以寧明確表示否定。厲還再次闡述了他的第二套住房理論，他認為很多居民有了“第二套住房”的需求，應該把它看成是擴大需求的方式。
論題二物價上漲
宏觀緊縮難抑物價上漲
厲以寧分析說，有四大原因促使目前的物價上漲，但現(xiàn)今采取的宏觀緊縮政策對其中的三大原因都不起作用。他說，第一個原因是受國際因素的影響。比如中東局勢的影響，包括鐵礦、石油在內的諸多產品，中國都要依賴進口。這種情況下采取緊縮政策用處不大。第二個原因是由于農產品的價格一直過低，現(xiàn)在所引發(fā)的價格上漲。要解決農民的增收問題，就應該是加大投入而不是緊縮。第三個原因是由國內電力不足、交通運輸緊張所引發(fā)。要解決這種問題也應該靠加大投資增加瓶頸部門的生產來解決，而靠宏觀緊縮就不行。第四個原因才是由部分行業(yè)投資過熱引起，只有這一點緊縮政策才可以起作用。
論題三GDP爭議
經濟增長質量重于數(shù)量
厲說，目前由于我們的GDP計算有問題，不能全面反映我們的經濟增長狀況。厲認為，經濟增長的質量要重于數(shù)量。他說，經濟增長質量的衡量有三個指標。第一是資源消耗率，如果在經濟增長中，資源消耗小，那么經濟增長的質量就高。其次是，環(huán)境的損害程度，如果損害小，增長的質量就高。最后還要看對自主知識產權的掌握程度，如果我們掌握自己的知識產權，有自己的特色產業(yè)，那么經濟增長的質量就高。
楊慎中國房市沒有泡沫
原建設部副部長、中國房地產業(yè)協(xié)會會長楊慎在演講中說，中國房地產不存在整體性的過熱，不存在整體性的泡沫；即便有不足，也只是在不同的年份，不同的地方，存在增速過快的情況。
論題一房產泡沫
我國房地產沒有出現(xiàn)泡沫
楊慎說，評價房地產是否過熱，是否存在泡沫主要看3條。首先，看房地產創(chuàng)造的貢獻率占GDP的比重。他說，目前國際上為8%—12%左右，高的占到了15%，而我國現(xiàn)在只有2%左右；其次，看房地產業(yè)的開發(fā)投資占固定資產比例是否恰當。去年，我國達到了18.3%，而國際上這個數(shù)據(jù)在15%—20%之間；再就是看住房的產銷率是否正常。我國產銷率2003年達到81%，這個比例在國際上也是比較高的水平，同時，如果把出租的房子也計算在內，產銷率將達到90%以上。
他認為，我國房地產出現(xiàn)過熱和泡沫的說法是沒有依據(jù)的。按照國際上通用的3種有關空置房屋計算率的計算方法，我國房地產空置率分別為3.52%、9.16%、5.37%。這3種計算方法計算出來的數(shù)據(jù)都沒有達到15%這個數(shù)目。
論題二房價上漲
地價漲是價高第一因素
對于房價上漲過快，影響中低收入者的購房能力一說，楊慎說，土地的價格、原材料價格上漲、房屋質量的提高、房屋需求的提高等，都是推高房價的重要因素。其中，土地價格上漲應該是房價上升的第一因素，所占比例為40%—50%；其次是建材成本占30%；各種稅費占20%，開發(fā)商的利潤占10%。
論題三住房難題
補錢讓低收入者可租房
對于低收入階層的居住問題，楊慎對目前國內各地大量進行經濟適用房建設表示異議，而建議用貨幣的方式予以解決。楊慎說，對于低收入者盡量采用租賃的方式實現(xiàn)“居者有其屋”。他說，在國外很多國家，當?shù)氐慕^大多數(shù)的居民都是采用租賃的方式解決居住問題的。因為目前國內各地建設的經濟適用房總存在這樣或那樣的一些問題，在20年后，這些經濟適用房大多又成為了新的“建筑垃圾”。
沈建忠打壓房價得不償失
“這次0.27%的加息幅度對房地產行業(yè)影響不大，但對百姓心理影響較大”。建設部住宅與房地產司副司長沈建忠昨日在蓉評點此次加息對房地產影響時稱，金融政策是調控房地產的閘門之一。對央行而言，此次加息僅僅是一次投石問路而已。
論題一房市走向
中國房市總體健康穩(wěn)定
沈稱，央行此次加息對中長期存貸款項目調幅較大，而住房按揭貸款的漲幅不大。按照他的分類，目前對房價未來趨勢主要有兩類觀點：悲觀派和樂觀派。悲觀派主要以海歸的經濟學家為主，而樂觀派則包括國內一些房地產大佬。摩根士丹利亞太區(qū)首席經濟學家謝國忠此前發(fā)表研究報告，稱世界經濟正處于有史以來最大的房地產泡沫中，而且中國的房地產泡沫尤其嚴重。謝國忠預計中國的房地產泡沫將在數(shù)個月內破裂，最長不會超過一年，這次房地產泡沫破裂的震中將是中國炒房之風最烈的城市—上海。謝國忠還稱中國不加息，將導致房地產崩盤。
對此“聳人聽聞”的觀點，沈建忠副司長對此不敢茍同。沈稱，基本上來看，中國房地產是沒有問題的，總體上向著健康、穩(wěn)定、有序的目標發(fā)展。針對加息后的種種預測，他提醒對房地產的資金市場加以關注。
沈建忠還預計針對房地產，明年的“銀根不會出現(xiàn)松動”。
論題二平抑房價
打壓房價將得不償失
宏觀調控的目的是不是調低房價呢？沈建忠認為，房價應該與物價保持平衡。采取打壓房價的政策將得不償失，香港曾經采取類似措施而一度造成房價暴跌60%，至今才有所恢復。沈稱，對房地產應針對總量和結構進行調控，中低價位房應該增加，才能達到平抑房價的目的。沈指出，去年以來，由于商品房供應的結構性矛盾和“被動消費”，導致普通市民的中低端住房需求難以得到滿足。此外，一些城市大拆大建，購房需求增加，也捧高了房價。沈指出，緩解房價上升的關鍵在于把握土地、信貸兩扇閘門，并進行結構性調整。
各方發(fā)言
房價上揚是趨勢
世家置業(yè)總經理陳杰：從政府積極推進城市化進程來看，房價上揚是大趨勢。房價上漲跟目前開發(fā)商取得土地的方式有直接關系，土地成本高了，自然會反映到房價上。成都是西部的中心城市，外來人口希望落戶成都的需求一直很旺盛，也使成都每年都有大量的新增人口。所以需求還會穩(wěn)中有升，房價漲勢會持續(xù)。
蜀法房產營銷總監(jiān)陳光�。捍舜魏暧^調控對房價影響不是很大，加息的幅度對購房者資金的影響也大，但我們估計如果經濟適用房大量上市，可能會對90平方米以下的房子的銷售有一定影響，但也不會是很大的。明年的房價還會漲，但漲幅不會像今年這樣迅猛。
房價下跌是必然
成都城南一開發(fā)商：房價肯定會降！此次加息，表明政府想通過利率這一經濟杠桿手段，降低社會平均價格，其中包括房價，至少是控制房價不上漲。如果再次加息，房價漲幅大的地區(qū)一定會回落。
四川大學某教授：從房地產市場周期的角度看，成都市已經連續(xù)幾年房價上漲，如果出現(xiàn)供大于求的局面，市場將很快出現(xiàn)逆轉，價格將面臨下跌。成都市政府為了抑制房價漲得太快，今年有6個經濟適用房項目，擬建面積76萬平方米。這樣的措施將會抑制房價的上漲。
成都一營銷代理公司劉總：目前的現(xiàn)狀是，一邊是普通的市民，他們的收入水平低，已經失去購買住房的能力，這部分人占多數(shù)；另外一邊是高收入群體，他們中沒有購房的人已經很少。如果房地產市場讓占多數(shù)的人不能買房，就會很危險。
市民心聲
希望房價降下來
市民李先生：說房價還要漲的，不是政府官員就是開發(fā)商。我是工薪階層，慶幸以前買了單位的集資房，要是按現(xiàn)在的房價來買房的話，三環(huán)外、華陽、溫江的房子都買不起。現(xiàn)在那些要結婚、有娃娃的人想買新房子都要借一身的債，負擔太重了。所以，我希望房價降下來。
希望能再次加息
市民田先生：也許開發(fā)商會說相比國內別的城市，成都房價并不算高，還有上漲的空間。確實，成都房市現(xiàn)在很火，往往房子就300套，排號的就有六七百，根本不愁賣不出去。不知道這些搶購房子的人里面多少是買來自己住的，多少是買來囤貨，等待漲價好出手的。如果房價仍保持目前的上漲速度，我希望再次加息“澆水降溫”。
特約編輯：倪振強
