在目前眾多置業(yè)者當(dāng)中，除了考慮房屋本身所處的地段、小區(qū)環(huán)境、交通狀況、周邊配套設(shè)施等一系列因素外，房齡問題也應(yīng)該成為大家重視的一個置業(yè)因素。
■房產(chǎn)有自己的“保質(zhì)期”
房屋作為不動產(chǎn)，在人們長期的使用過程中，即使原有的房屋實物形態(tài)并不會發(fā)生很大的變化，但由于受到自然損耗和人為
損耗的雙重作用，房屋的內(nèi)在價值也應(yīng)該會逐年降低。同時房屋作為一種特殊的商品，不可能永無止境的可以用來消費，決定了房產(chǎn)有其自己的一個“保質(zhì)期”，當(dāng)房屋折舊到一定程度的時候，其價值就會變得微乎其微了。
從整個房產(chǎn)市場來看，近年來土地升值幅度基本要高于房子的折舊率，在房價一路攀升的情況下，很少有購房者會理性地去考慮房屋折舊的問題。“鏈家”市場專業(yè)人士認(rèn)為，一般5至10年的房屋價值是最高的，因為整個小區(qū)配套設(shè)施、綠化、居住氛圍逐漸形成需要5至7年的時間；而10年之后，房屋價值就會大大降低。
■房齡差兩年 房價差1000
但很多出售者并沒有意識到這個問題。從一些登記房源信息統(tǒng)計顯示，同樣地段的二手房，同樣層次的裝修條件，建于上世紀(jì)80年代的二手房報價與90年代建的二手房報價幾乎完全一樣。例如同樣是位于安貞里區(qū)域的兩套二手房源信息，一套建成于1987年左右，建筑面積58．4平方米，普通裝修，報價36萬元，相當(dāng)于每平方米6164元；一套建成于1996年，建筑面積58平方米，普通裝修，報價也是36萬元，相當(dāng)于每平方米6206元。建成年代早了9年，如果按折舊率5％計算，單價應(yīng)相差300至350元左右，而這兩套二手房掛牌單價卻僅僅相差42元／平方米。很明顯，眾多的出售者只考慮地段，如果同一位置、面積相近，其價格就應(yīng)該差不多，對房齡價差并沒有形成認(rèn)識。而在二手房市場發(fā)展較成熟的上海，二手房交易已經(jīng)開始講房齡價差，一般相差兩年左右的房齡，其價格就要相差1000元／平方米左右。
■二手房投資要謹(jǐn)慎
今年以來，大部分銀行都出臺了對于1990年之前的二手房實行禁貸的政策，對于房齡在5年以內(nèi)的二手房最多可以貸到7成，5年至10年的二手房最多可以貸到6成，10年至15年的二手房最多只能貸5成，這對于京城的老房子成交來說是一個重大的打擊。
從中延伸出的一些問題會困擾購房者：當(dāng)沒有得到銀行貸款的支持時，是否有能力消費；銀行之所以不給老房子放貸，可能其房屋自身的價值已經(jīng)出現(xiàn)問題，極有可能會出現(xiàn)貶值，這就會讓消費者對老房齡房子心有余悸。
因此，消費者在二手房交易過程中，一定要將房齡的因素考慮在內(nèi)，尤其是二手房投資人士。一方面可以避免因為折舊率太高、價值大幅貶值、性價比不高而造成的損失；另一方面就是可以避免因為房齡問題引起的貸款不順暢所造成的成交受阻，從而減少自己購房過程的一些無用功。
作者：宮萍
特約編輯：倪振強
