據(jù)內(nèi)部人士透露，全國(guó)房地產(chǎn)9月份的統(tǒng)計(jì)快報(bào)即將公布，“房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲”。
房?jī)r(jià)迅猛上漲，中央高層密切關(guān)注，但并沒(méi)有聽說(shuō)哪個(gè)部門可能要挨板子。作為房地產(chǎn)的兩個(gè)主要主管部門，建設(shè)部和國(guó)土資源部似乎有義務(wù)把責(zé)任撇清。建設(shè)部上個(gè)月已奉命對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)為何快速上漲作出調(diào)研報(bào)告，并不點(diǎn)名批評(píng)潘石屹�，F(xiàn)在
該輪到國(guó)土資源部說(shuō)話了。
贠小蘇：高地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)“是不正確的”
10月11日，全國(guó)落實(shí)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓制度座談會(huì)在成都結(jié)束。履新不久的國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇在會(huì)上發(fā)表講話說(shuō)，近幾年來(lái)，我國(guó)部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的上漲，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為是由于推行了經(jīng)營(yíng)性用地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓，導(dǎo)致地價(jià)上漲，從而抬升了房?jī)r(jià)，這種觀點(diǎn)是不正確的。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士應(yīng)該很熟悉，持“這種觀點(diǎn)”并且四處宣揚(yáng)的，正是北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)。很多人都同意地價(jià)是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素，但將房?jī)r(jià)的迅猛上漲直接歸咎于推行經(jīng)營(yíng)性用地的招標(biāo)拍賣掛牌制度(政策)所引發(fā)的地價(jià)大幅上漲，唯任志強(qiáng)一人而已。
今年6月以來(lái)，任志強(qiáng)多次抨擊新的土地招拍掛政策。他在8月25日的一篇長(zhǎng)文中，引用并求證了今年上半年全國(guó)土地出讓情況的若干數(shù)據(jù)后斷定，“招拍掛政策是讓土地平均價(jià)格暴漲的根源”，“從去年開始至今年上半年的土地價(jià)格增長(zhǎng)和房屋價(jià)格的增長(zhǎng)，不僅僅是投資與消費(fèi)增長(zhǎng)所造成，最根本的是土地供給制度的改變所造成的”。
任志強(qiáng)的結(jié)論是：這一輪的所謂房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的“過(guò)熱”，完全是由于土地供給制度的變化所造成的。
而贠小蘇的話顯然直指任志強(qiáng)，或者說(shuō)以任志強(qiáng)為代表的觀點(diǎn)。
任志強(qiáng)：“似是而非，完全顛倒”
贠小蘇認(rèn)為，土地需求的變化是受房屋市場(chǎng)需求變化影響的，房屋市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格上漲，才使開發(fā)商對(duì)土地的需求增加，造成地價(jià)上漲。
他援引該部去年專門派出的調(diào)查小組對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研結(jié)論說(shuō)，在房?jī)r(jià)明顯上漲的區(qū)域，地價(jià)會(huì)在一段時(shí)間后相應(yīng)上漲。
他的觀點(diǎn)也就是說(shuō)，先有房?jī)r(jià)上漲，再有地價(jià)上漲，是房?jī)r(jià)造成(帶動(dòng))了地價(jià)上漲，而不是相反。
10月14日，本報(bào)記者將贠小蘇的觀點(diǎn)轉(zhuǎn)達(dá)給了任志強(qiáng)。正在新加坡出差的任志強(qiáng)在電話那邊沉默了約一秒鐘，直言道：“似是而非，完全顛倒了�！彼嬖V本報(bào)記者，10月13日他正好又寫了一篇文章，“你可以引用，算是對(duì)他們的回應(yīng)”。
任志強(qiáng)說(shuō)，土地是房屋生產(chǎn)成本中的重要組成部分(大部分項(xiàng)目的土地成本占到全部生產(chǎn)成本的40%-70%)，當(dāng)土地的價(jià)格高漲時(shí)，房屋的生產(chǎn)成本必然會(huì)大大增加，并推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。
他再次引用國(guó)土資源部公布的數(shù)字說(shuō)，上半年地價(jià)平均增長(zhǎng)11.3%，高于全國(guó)房?jī)r(jià)平均增長(zhǎng)10.3%的水平。招拍掛的土地僅占全部土地出讓面積的28.78%，出讓價(jià)款則占全部收入的61.6%，其價(jià)格是協(xié)議出讓土地價(jià)格的4-6倍。如果不是上半年約70%協(xié)議出讓的土地拉低了土地價(jià)格的增幅，招拍掛土地價(jià)格的增幅就不是按百分比而是按倍數(shù)增長(zhǎng)。
任志強(qiáng)再次強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)的地區(qū)恰恰是土地價(jià)格高增長(zhǎng)的地區(qū)，如杭州、上海、天津等地，“高地價(jià)正是此一輪房?jī)r(jià)高漲的禍根”。
北京一位不愿公開姓名的業(yè)內(nèi)人士也對(duì)任志強(qiáng)的觀點(diǎn)表示附和。他說(shuō)，今年以來(lái)，地價(jià)漲幅普遍高于房?jī)r(jià)漲幅，一季度杭州的地價(jià)漲幅甚至是房?jī)r(jià)漲幅的5倍，認(rèn)為是房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)而不是地價(jià)拉升房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)，他覺得“很難接受”。
壓縮說(shuō)與轉(zhuǎn)嫁說(shuō)
贠小蘇還認(rèn)為，招標(biāo)拍賣掛牌出讓顯現(xiàn)了土地真實(shí)價(jià)格，政府獲得的土地出讓金提高了，相應(yīng)壓縮的是開發(fā)商過(guò)去取得的超額利潤(rùn)。政府只有在獲得充足的出讓金收入后，才有能力加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建設(shè)廉租屋解決低收入群體住房問(wèn)題。
任志強(qiáng)說(shuō)，地價(jià)提高了，開發(fā)商絕對(duì)不會(huì)虧，而是會(huì)將成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。所以，“相應(yīng)壓縮的是開發(fā)商過(guò)去取得的超額利潤(rùn)”的說(shuō)法不成立。
任指出，高地價(jià)不僅是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的動(dòng)力，而且是地方政府拼命增加投資甚至追求政績(jī)工程的重要?jiǎng)恿�，他們不是依賴于�?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展形成的稅收收入，而是依賴于土地的經(jīng)營(yíng)收入。當(dāng)土地成為壟斷性商品時(shí)，地方政府總希望土地招拍掛的價(jià)格越高越好。
他說(shuō)，1998年-2003年我國(guó)發(fā)行的國(guó)債總量約為9300億元，每年平均約1550億元，而近三年的土地收益約6000多億元(一說(shuō)為9000億元)，今年上半年就高達(dá)2044億元。這“意味著土地收益的投資轉(zhuǎn)換能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國(guó)債對(duì)投資的拉動(dòng)能力，又怎能不出現(xiàn)投資高增長(zhǎng)”？
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