最近，不斷有業(yè)主反映一些樓盤包租售房，出現(xiàn)財務(wù)危機的情況。例如延慶某項目，開發(fā)商售房時曾經(jīng)許諾，代客出租房屋，以后每月固定返還租金，然而開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)拿不出錢來了；CBD某高檔物業(yè)，承諾在兩年內(nèi)，每月給付高額租金回報，兩年后全額回購房屋，然而這些房屋卻沒有出租出去，開發(fā)商僅僅給了兩個月租金回報，就沒錢付了。 這些樓盤，在售房時均許諾可以包租、給付租金回報、甚至可以回購房屋，開發(fā)商保證能夠有相對穩(wěn)定、相對高額的租金回報，因此吸引了一大批購房者。這些購房者主要目的不是為了自住，而是為了獲取高額回報，本質(zhì)上這是一種投資方式。 但是，房地產(chǎn)開發(fā)商承諾包租樓盤升值、投資回報的促銷方案，卻具有很高的風(fēng)險。 首先，投資就可能會出現(xiàn)風(fēng)險，因此世界各國對投資活動無不重法詳規(guī)，嚴(yán)加監(jiān)管。但目前許多樓盤推出的包租雖然是一種投資行為，但卻明顯缺乏對風(fēng)險的預(yù)測、監(jiān)管、防范等，這么多包租售房的樓盤，甚至看不到像樣的風(fēng)險評估與回報擔(dān)保，這顯然對投資人很不利。 其次，包租售房時，購房者很少在意房屋市場價值，而僅考慮投資回報，所以房屋一般售價偏高，明顯不符合市場規(guī)律。這類房的房價，不僅高于同類地段的同類房屋，甚至高于同一小區(qū)未實行包租售房的同樣房屋，使得投資者的入市成本大增。這樣，包租的風(fēng)險就非常高了。同時，一些包租售房者，許諾的租金回報往往好得離譜。如CBD某小區(qū)內(nèi)100多平方米的房屋，開發(fā)商許諾每月的租金回報達到2萬多元，如果考慮稅費、成本、費用等，那么這套房屋要租到多少才能有錢給業(yè)主？因此這種租金回報根本不現(xiàn)實，怎么可能不出現(xiàn)風(fēng)險！ 建設(shè)部出臺的《商品房銷售管理辦法》中，第十一條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。但這幾年房地產(chǎn)形勢好，這種禁止性的規(guī)定，許多人都忘了。甚至有些投資者連起碼的警惕或防備都沒有。如郊區(qū)某度假酒店、公寓式房屋，在售房的時候，開發(fā)商就有預(yù)謀了：簽訂購房合同的是開發(fā)商與購房者，而簽訂包租合同的竟然是物業(yè)管理公司與購房者。也就是說，實際上開發(fā)商是不承擔(dān)任何包租的義務(wù)與責(zé)任的，一旦無錢給付業(yè)主，業(yè)主只能找物業(yè)管理公司。然而物業(yè)公司有什么資本？并且業(yè)主也沒有權(quán)利由于無法實現(xiàn)包租目的而解除合同，因為包租不構(gòu)成開發(fā)商的承諾。 這樣，風(fēng)險從一開始就已經(jīng)注定要發(fā)生了。這種先天的問題，事后再想補救極為困難。業(yè)主沒有了獲利的來源和保障，雖然房子還在，但從投資的角度看卻很慘。因此，購房者買這類包租的房子一定要提高警惕。（北京市理格豐律師事務(wù)所 郭玉濤）
特約編輯 文迪
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