金秋9月，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，注定是個(gè)不同尋常的日子：協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的大門從此徹底關(guān)上。按照國(guó)土資源部的規(guī)定，8月31日以后，土地市場(chǎng)將不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，國(guó)有土地使用權(quán)必須以公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓。而同時(shí)，按照國(guó)務(wù)院的
要求，在這一天，所有關(guān)于經(jīng)營(yíng)性土地的歷史遺留問題將全部予以解決。那么，現(xiàn)在省城人最關(guān)心的就是8月31日之后，土地供應(yīng)情況如何，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此出現(xiàn)什么變化？
土地供應(yīng)會(huì)放量嗎？
現(xiàn)在省城開發(fā)用地緊張、開發(fā)商拿地難還得從兩年前說(shuō)起。2002年，國(guó)土資源部下令，從2002年7月1日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地使用權(quán)必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣和掛牌來(lái)取得。而在此之前，已經(jīng)通過(guò)協(xié)議或者劃撥形式取得項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃手續(xù)的土地可以按照歷史遺留問題來(lái)解決。
記者在省城調(diào)查中最想知道的是，此次解決歷史遺留問題的土地到底有多少。有一個(gè)數(shù)字可以確認(rèn)：共牽涉320多宗土地。但總共有多少面積，目前有兩種說(shuō)法，一是至少有2萬(wàn)畝；二是大約有近4萬(wàn)畝。
為啥數(shù)字相差這么大？濟(jì)南市土地部門的知情人士透露，有幾宗較為敏感的土地，面積相當(dāng)大，但因多種原因，這類土地能否按照歷史遺留問題來(lái)解決目前還沒有定論。不過(guò)可以肯定的是，目前已有近三分之二的土地已順利過(guò)關(guān)，在按照有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金以后，從此取得了合法身份。
這么多的歷史遺留土地突然“松綁”解放，下半年省城的土地供應(yīng)以及開發(fā)量會(huì)不會(huì)一下子放量增加？對(duì)此，濟(jì)南市有關(guān)部門負(fù)責(zé)人顯得并不樂觀。據(jù)介紹，這一批歷史遺留問題的土地?cái)?shù)量龐大，但絕大多數(shù)屬于在建的或者已經(jīng)建成的項(xiàng)目，也就是說(shuō)相當(dāng)多的土地上已經(jīng)建起了房子，而且多數(shù)已經(jīng)“名花有主”賣給了個(gè)人，現(xiàn)在只需要一個(gè)名分的合法化。而部分新的土地項(xiàng)目也要經(jīng)過(guò)具體的操作過(guò)程，不會(huì)很快上市。因此，這些土地解凍后，不會(huì)對(duì)樓市的土地供應(yīng)產(chǎn)生很大的影響。
房?jī)r(jià)會(huì)大漲嗎？
所謂的協(xié)議轉(zhuǎn)讓，用行業(yè)的俗語(yǔ)來(lái)說(shuō)，就是在過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地交易不是明碼標(biāo)價(jià)，而是只要買賣雙方商定一個(gè)價(jià)格就行了。從8月31日以后，僅憑政府一紙批文就協(xié)議取得土地使用權(quán)的日子將成為歷史，取而代之的是招投標(biāo)方式為主的“陽(yáng)光交易”新舉措。
土地是房地產(chǎn)開發(fā)的先行指標(biāo)，受政策影響，兩年來(lái)省城土地供給大幅下降。據(jù)此，不少開發(fā)商普遍認(rèn)為，今后所有的開發(fā)用地統(tǒng)統(tǒng)要經(jīng)過(guò)招、拍、掛，這意味著土地成本上升，未來(lái)房源供給減少，而老百姓的購(gòu)房需求仍保持高速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)大幅上漲將不可避免。不僅是開發(fā)商，包括許多持幣待購(gòu)的老百姓也這樣擔(dān)心。
然而，有關(guān)人士對(duì)此予以否認(rèn)。濟(jì)南市國(guó)土資源局的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，這種邏輯的預(yù)測(cè)實(shí)際上忽略了諸多真實(shí)性的東西。的確，因?yàn)橥恋爻鲎寱r(shí)一次性繳納的費(fèi)用過(guò)高，導(dǎo)致地價(jià)乃至房?jī)r(jià)剛性上升。但事實(shí)并非如此簡(jiǎn)單，有一個(gè)問題被人們忽視了：自從實(shí)行招、拍、掛以后，在省城真正以這種方式取得土地的開發(fā)項(xiàng)目非常少，即便有幾個(gè)這樣的樓盤，他們的房?jī)r(jià)也不是像人們想象得那樣高。值得注意的是，現(xiàn)在的開發(fā)用地大部分在兩年前獲得，今天的高房?jī)r(jià)是建立在以前的地價(jià)基礎(chǔ)上的，而以前的土地大多是劃撥或協(xié)議出讓的，相對(duì)于今天的高房?jī)r(jià)，不是地價(jià)太貴而是開發(fā)商獲得的利潤(rùn)太高了。還有一個(gè)事實(shí)可以說(shuō)明問題，即以現(xiàn)今的地價(jià)計(jì)算，包括濟(jì)南在內(nèi)的大多數(shù)城市的地價(jià)漲幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅。
可見，至少在現(xiàn)階段，與其說(shuō)高房?jī)r(jià)是高地價(jià)惹的禍，不如說(shuō)是制度漏洞下過(guò)分投機(jī)惹的禍。而徹底關(guān)閉協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的大門就是要根治這種弊端。
業(yè)界人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)的高低走向主要由市場(chǎng)的供需關(guān)系來(lái)決定，同時(shí)也與市民的市場(chǎng)預(yù)期心理密不可分。目前省城房產(chǎn)需求旺盛，供給也在不斷增加，從目前情況看，“8·31”后，買賣雙方都不存在急劇減少的可能，因此省城不會(huì)因“8·31”大限而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅攀升。（記者 郝愛萍）
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