雖然今年上半年二手房交易總量相比去年同比有所增長，但從整個二季度來看，每月成交量與上月的環(huán)比都呈現(xiàn)明顯的下滑態(tài)勢。來自權威機構統(tǒng)計顯示，整個4月二手房成交約為1.4萬套左右，比3月最高成交量近2萬套縮水了近3成，而5月份1.1萬套的成交量又比4月減少了2成左右，整個5月成交金額僅與年內向來最慘淡經(jīng)營的
1月份基本持平。目前6月份最后數(shù)字還未出爐，不過據(jù)房產(chǎn)中介商預估，成交量仍有一定幅度的萎縮。
二季度，包括上房置換、21世紀不動產(chǎn)、中原、博邦等在內的滬上大型品牌中介商業(yè)務量普遍銳減2成以上，另一部分中介商業(yè)務量損失了超過5成甚至更多。市場人士預計，下半年二手房市將面臨嚴峻考驗，無論是大型品牌中介還是小型中介都將受到一定市場沖擊。
政策組合效應逐步顯現(xiàn)
二季度以來，二手房交易總量逐步下滑。對此，連續(xù)多年占據(jù)上海二手房市場最大份額的上房置換公司總經(jīng)理奚智祥將其歸結為前一階段各項政策正在逐步顯現(xiàn)效應，并預測今年第三季度將形成市場一個新的低點。
從“期房限轉”政策來看，對成交量本身影響并不大。據(jù)統(tǒng)計，“期房限轉”僅僅減少了4%-6%的市場供應總量，對于部分期房業(yè)務量較大的門店可能比例較大。但這項政策對購房者心理作用是最為明顯。
此外，銀根緊縮是對二手房業(yè)務量有直接影響。去年121號文件出臺以后的一系列金融新政策，使得銀行可供貸款的總量減少，為降低風險，銀行提高二手房貸門檻，原來能貸8成的現(xiàn)在可能最多是7成，原來貸30年的，現(xiàn)在變成了15、20年，2套以上購房者有了更多限制，各項審核措施也比原來嚴格，周期延長，使得對貸款依存度高的購房者和投資客無法完成交易，從而對需求造成打壓。
近期，一系列針對房地產(chǎn)的政策相繼推出。期房限轉、預售商品房網(wǎng)上公示、銀根緊縮，緊接著又降低了普通商品房的預售門檻，讓500萬平方米的中低價房提前上市。奚智祥表示，這些政策對購房者心理起了重大作用，由于對市場一時看不清，吃不透，不少買家觀望氣氛日益濃烈，而售出房子的上家，在市場向好的預期下，同樣不愿意降價出售，造成了交投清淡。
積極轉型迎合市場
鑒于目前二手房市場已經(jīng)或者還將面臨的困難，不少中介商開始紛紛尋找對策。小中介難以為繼，大品牌同樣也受到成本大、人工多的制約。市場人士表示，房產(chǎn)中介的實力和品牌是最后贏得這場競爭的關鍵，而堅持到底，將迎來最后的勝利。
在中介市場一片關門聲中，21世紀不動產(chǎn)借機擴大自身市場規(guī)模，日前舉行了20家新連鎖店的開張儀式。公司相關人士表示，目前市場緊縮其實正好成為一次機遇，目前搶點布局是為未來打實基礎。
而上房置換總經(jīng)理奚智祥表示，要充分挖掘租賃市場潛力。在二手房市場整體收縮的情況下，包括未來動遷、結婚、改善居住以及境外人士的總體市場需求未變，公司將從如何將這部分不急于釋放購買需求轉化到租賃需求上來，從而形成一個良好的租賃市場氛圍，雙管其下，兩條腿均衡走路。
據(jù)業(yè)內人士分析，從1998年到2003年，房產(chǎn)中介市場一直處于高速發(fā)展的態(tài)勢，政府長期以來都是采取扶植支持的立場，擴大市場容量，推動市場發(fā)展。到去年底，上海登記造冊的中介公司及其分支機構已超過11000家，服務水準良莠不齊，自去年下半年調低傭金比例以來，市場開始適度緊縮，目的為了二手房市場長久健康運行。而從國外二手房市場的發(fā)展規(guī)律看，上海的二手房市場一定會成為房地產(chǎn)市場的主流，上海的房產(chǎn)中介服務業(yè)將大有所為。
各種不確定因素成為影響市場的“無形之手”
此外，業(yè)內人士分析認為，未來仍有很多未知因素將對市場帶來影響。這其中也包括目前已推遲執(zhí)行的二手房網(wǎng)上交易平臺的建立�！ 氖袌龉┙o看，今年有300萬平方米中低價配套商品房的供應量，加上降低預售門檻面世的500萬平方米供應量，總計達到800萬平方米，這對二手房市場需求形成較大分流。而今年初預計全年將有8萬戶動遷量，而上半年1-5月份僅有2萬戶，下半年將很難達到這個預計總量，這又削弱了市場需求。再加上目前市場上原先幾年在投資機構手上的部分尾盤、存量房有大舉入市的姿態(tài)，這些都會給下半年的二手房市場帶來沖擊。
同時另一方面，各種政策、影響因素也給處于陣痛中的二手房市場帶來新的機遇。政策涉及的廣泛性以及實施的連續(xù)性，非常明確地顯示了政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。二手房指數(shù)辦公室分析認為，政府新近的一系列政策壓縮了不規(guī)范中介的生存空間，限制了投機性購房炒賣房屋的行為。
據(jù)二手房指數(shù)辦公室調查顯示，二手房按揭貸款業(yè)務嚴格審查和控制，相對抬高了房產(chǎn)中介受理相關業(yè)務的門檻，一些小中介不得不依附連鎖中介或按揭貸款公司以求生存。
作者:林深 特約編輯：宋廣偉
