進(jìn)入2004年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來(lái)勢(shì)迅猛，第一季度就發(fā)行29個(gè)，籌資33億元。
房地產(chǎn)信托如此火爆的主要原因是去年6月央行出臺(tái)“121”號(hào)文件，加強(qiáng)了房地產(chǎn)貸款的控制，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于“四證”不全等問題難以取得銀行貸款時(shí)，找到了信托融資的道路。一來(lái)信托貸款成本較低，有的甚至比銀行貸款的成本還
要低，進(jìn)入2004年，中央繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控、銀根收緊、縮減固定資產(chǎn)投資規(guī)模，房地產(chǎn)信托的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涌向信托融資；同時(shí)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率遠(yuǎn)高于儲(chǔ)蓄利率，加上股市不景氣而房市節(jié)節(jié)攀升，廣大個(gè)人投資者也樂于購(gòu)買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品�！ �
目前發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要有三種形式：一種是貸款信托。信托資金用于貸款，與商業(yè)銀行貸款基本相同，主要特點(diǎn)是期限較短，對(duì)資金及收益安全性要求較高，利率相對(duì)較低，適用于滾動(dòng)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目或作為過(guò)橋貸款。二是股權(quán)信托。信托資金用于股權(quán)投資，“121”號(hào)文件中規(guī)定，申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不能低于項(xiàng)目總金額的30%，信托資金用于股權(quán)投資可以有效解決房地產(chǎn)企業(yè)資本金不足的問題，改善負(fù)債比例。三是受益權(quán)信托。企業(yè)將物業(yè)通過(guò)財(cái)產(chǎn)信托的方式形成受益權(quán)，信托公司再通過(guò)發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金來(lái)購(gòu)買物業(yè)的受益權(quán)，受益權(quán)類似于資產(chǎn)證券化，企業(yè)可以通過(guò)受益權(quán)將未來(lái)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流量變現(xiàn)，在不喪失該物業(yè)的所有權(quán)的情況下獲得融資�！ �
不過(guò)，今年下半年房地產(chǎn)信托將出現(xiàn)新形勢(shì)。首先，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的數(shù)量和規(guī)模將會(huì)減少而質(zhì)量將會(huì)上升，經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資的增加速度將會(huì)減緩，隨著銀監(jiān)會(huì)對(duì)信托公司和房地產(chǎn)信托監(jiān)管力度的加強(qiáng)，信托公司將會(huì)更加注重房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)管理。其次，貸款或變相貸款性質(zhì)的房地產(chǎn)信托將會(huì)減少而股權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)信托將會(huì)增加，貸款信托條件將會(huì)等同于商業(yè)銀行貸款要求，隨著固定資產(chǎn)投資規(guī)模的控制，房地產(chǎn)貸款信托將會(huì)減少，此時(shí)房地產(chǎn)股權(quán)信托將會(huì)得到發(fā)展，投資人將會(huì)得到房地產(chǎn)增值收益而不是固定的預(yù)期收益。最后，房地產(chǎn)信托創(chuàng)新產(chǎn)品將會(huì)不斷涌現(xiàn)，不滿足于為房地產(chǎn)企業(yè)融資，可能會(huì)出現(xiàn)信托公司自有房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌；房地產(chǎn)信托產(chǎn)品可能會(huì)引入分時(shí)度假、養(yǎng)老等新概念；除了資金信托，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托產(chǎn)品將會(huì)占有一席之地。
