新華網(wǎng)青島4月23日電
房子是一件商品，業(yè)主買房后并非一勞永逸，仍需繼續(xù)為“物業(yè)消費(fèi)”而支出。而物業(yè)服務(wù)水平的提高，將直接關(guān)系業(yè)主“物業(yè)消費(fèi)”意識(shí)的提高�！�
目前，大量的物業(yè)糾紛涉及物業(yè)費(fèi)交納問(wèn)題，主要原因是由于物業(yè)責(zé)任不清引起的。青島市市南區(qū)物業(yè)辦主任秦思明認(rèn)為，業(yè)主是一個(gè)消費(fèi)者，物
業(yè)公司是一個(gè)服務(wù)者。就好比消費(fèi)者到商場(chǎng)買了一雙鞋子，如果不交錢是不會(huì)穿到腳上的；而如果鞋子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，消費(fèi)者應(yīng)該拿著購(gòu)物發(fā)票找商場(chǎng)，或到消協(xié)投訴。買房也是如此，物業(yè)公司是在對(duì)業(yè)主的房產(chǎn)進(jìn)行服務(wù)，如果房產(chǎn)在保修期內(nèi)遇到漏雨等房屋質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)該找開(kāi)發(fā)商。而現(xiàn)在，部分業(yè)主卻往往以物業(yè)公司服務(wù)不到位為借口，拖欠物業(yè)費(fèi)�！�
據(jù)了解，目前青島市各物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收繳情況并不理想。很少有幾家物業(yè)公司收繳率達(dá)到100％，部分物業(yè)公司只能收到70％左右，勉強(qiáng)維持運(yùn)轉(zhuǎn)。而一旦因業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)引發(fā)連鎖反應(yīng)，會(huì)直接導(dǎo)致物業(yè)公司入不敷出，從而使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下滑。這時(shí)，更多的業(yè)主會(huì)因其所受服務(wù)打折而繼續(xù)欠費(fèi)，這樣就不可避免地形成惡性循環(huán)，最終受損的卻是交了物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的利益。
據(jù)記者調(diào)查，目前多數(shù)小區(qū)居民對(duì)物業(yè)收費(fèi)的心理承受能力，起伏于物業(yè)公司的服務(wù)檔次。提倡“物業(yè)消費(fèi)”意識(shí)，除了要加大物業(yè)知識(shí)宣傳使業(yè)主轉(zhuǎn)變認(rèn)識(shí)外，仍需物業(yè)公司進(jìn)一步強(qiáng)化服務(wù)理念，逐漸變成“專業(yè)服務(wù)提供者”，走上規(guī)范化、專業(yè)化道路。青島東方花園新村就選聘新的物業(yè)公司公開(kāi)招投標(biāo)時(shí)，一家物業(yè)公司的標(biāo)書寫的竟是如何教育業(yè)主遵紀(jì)守法，評(píng)五好居民、四好家庭，錯(cuò)誤地把物業(yè)公司當(dāng)成了政府辦事處。而青島還有一家被業(yè)主炒掉的物業(yè)公司，甚至囂張到逼著60多歲的業(yè)主委員會(huì)主任寫書面辭職信！從個(gè)別物業(yè)公司的這種極端做法可以看出，目前物業(yè)公司需改進(jìn)的地方也許更多一些�！�
業(yè)內(nèi)有關(guān)人士認(rèn)為，業(yè)主采取拒繳物業(yè)費(fèi)的方式抵制物業(yè)公司的某些做法，并不是一個(gè)成熟的行為。若對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量存在異議，可以通過(guò)正常的渠道、正常的手段，合法合理地解決。
關(guān)注小區(qū)物業(yè)：物業(yè)責(zé)任不清引發(fā)糾紛
不久前，青島金湖小區(qū)居民強(qiáng)烈要求撤換小區(qū)的物業(yè)公司，重新選聘高素質(zhì)的物業(yè)公司入駐，以維護(hù)自己的權(quán)益。目前，青島市有關(guān)部門已開(kāi)始對(duì)金湖小區(qū)暴露出的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查�！�
據(jù)金湖小區(qū)一些業(yè)主反映，將要被炒的物業(yè)公司不僅服務(wù)不規(guī)范，而且還幾次擅自提高物業(yè)管理費(fèi)用。業(yè)主們說(shuō)，收費(fèi)不在多，關(guān)鍵看服務(wù)，但這樣的服務(wù)不值！
類似的糾紛不僅僅發(fā)生在金湖小區(qū)。記者從法院、消協(xié)及物業(yè)部門了解的信息表明，近年來(lái)我國(guó)小區(qū)物業(yè)糾紛呈不斷上升趨勢(shì)�！�
今年以來(lái)，青島市法院系統(tǒng)已受理物業(yè)糾紛案件100多件；青島市消費(fèi)者協(xié)會(huì)接到有關(guān)小區(qū)物業(yè)的投訴量及咨詢量均有較大增加；區(qū)級(jí)物業(yè)部門每天都能接到幾起有關(guān)物業(yè)問(wèn)題反映，物業(yè)糾紛明顯趨熱。目前的物業(yè)糾紛內(nèi)容繁雜，涉及物業(yè)服務(wù)范圍、物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理責(zé)任、物業(yè)公用設(shè)施使用及物業(yè)與業(yè)主的角色糾紛等諸多方面。青島市消協(xié)秘書長(zhǎng)李坤興認(rèn)為：“小區(qū)物業(yè)糾紛的焦點(diǎn)是物業(yè)收費(fèi)價(jià)格，根源在于業(yè)主眼中的物業(yè)服務(wù)與其預(yù)期水平存在差距�！薄�
業(yè)主與物業(yè)間日趨頻繁的矛盾糾紛，盡管與近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫有關(guān)，但也有其產(chǎn)生的獨(dú)特背景。青島雙星物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理黃永柱分析說(shuō)：“近年來(lái)，尤其是去年國(guó)家頒布實(shí)施新的物業(yè)管理?xiàng)l例后，小區(qū)業(yè)主維權(quán)意識(shí)不斷提高，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的要求也越來(lái)越高。而一些物業(yè)公司因沒(méi)有及時(shí)擺正自身位置，仍習(xí)慣于重收費(fèi)、輕服務(wù)，這是導(dǎo)致物業(yè)糾紛不斷的一個(gè)重要原因�！倍鄭u市市南區(qū)物業(yè)辦主任秦思明則認(rèn)為：“物業(yè)糾紛除緣于物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高外，更與物業(yè)責(zé)任不清有直接關(guān)系�！笔心蠀^(qū)物業(yè)辦接到的物業(yè)糾紛中，有大約70％緣于物業(yè)責(zé)任不清。
據(jù)記者調(diào)查，目前市場(chǎng)上的物業(yè)公司大致分為三類：一類是由開(kāi)發(fā)商派生的物業(yè)公司，一些業(yè)主稱其為“肥水不流外人田”類型，全國(guó)目前約有70％以上物業(yè)公司屬于此類；一類是由原房產(chǎn)部門的下屬單位轉(zhuǎn)制而來(lái)，帶有濃厚的“官辦”色彩，許多已被淘汰出局；一類則是完全按市場(chǎng)化運(yùn)作的純物業(yè)公司，前景較為廣闊。目前，涉及前兩類物業(yè)公司的物業(yè)糾紛較多，而后一類物業(yè)公司則因其優(yōu)質(zhì)服務(wù)更為廣大業(yè)主所推崇。（記者 呂福明）
關(guān)注小區(qū)物業(yè)：“雙物業(yè)”現(xiàn)象暴露執(zhí)法“軟肋”
新華網(wǎng)青島4月23日電
小區(qū)業(yè)主炒掉不稱職的物業(yè)公司本是情理之中，然而青島天林花園卻遇到一條難炒的魷魚。小區(qū)物業(yè)公司半年前就被業(yè)主通知解聘，而時(shí)至今日仍拒絕辦理交接。由此暴露出的當(dāng)前物業(yè)行政執(zhí)法中的一些問(wèn)題引人深思。
天林花園是一個(gè)位于青島市東部前海的高檔住宅小區(qū)，小區(qū)居民中有來(lái)自6個(gè)國(guó)家的海外居民，業(yè)主整體素質(zhì)較高。青島天林物業(yè)管理有限公司是開(kāi)發(fā)商的子公司。小區(qū)業(yè)主反映，物業(yè)公司習(xí)慣于以小區(qū)主人的態(tài)度對(duì)待業(yè)主，業(yè)主盡管每年交納很高的物業(yè)管理費(fèi)，小區(qū)管理卻十分混亂，接連發(fā)生兩起入室盜竊案，還丟失一輛汽車。一位小區(qū)業(yè)主對(duì)記者說(shuō)：“老子開(kāi)發(fā)，兒子管理。天林物業(yè)公司入駐小區(qū)5年多來(lái)，服務(wù)水平每況愈下，小區(qū)保安走馬燈似的換，小區(qū)欄桿從未刷過(guò)，也從未向業(yè)主公布過(guò)物業(yè)管理費(fèi)使用情況。作為業(yè)主，我們最大的感覺(jué)就是沒(méi)有安全感�！薄�
天林花園業(yè)主反映，2003年8月，天林花園123戶業(yè)主中有94戶簽名，要求解聘青島天林物業(yè)管理有限公司。天林花園業(yè)主委員會(huì)按照去年國(guó)家新出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例，依法維權(quán)。當(dāng)物業(yè)公司對(duì)業(yè)主提出的整改意見(jiàn)置之不理后，小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定不再續(xù)聘天林物業(yè)。期間，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)公開(kāi)邀請(qǐng)招標(biāo)，選擇了新的物業(yè)公司。然而，合同到期后天林物業(yè)仍拒不交接。在業(yè)主委員會(huì)的強(qiáng)烈呼吁下，青島市城市管理局與市物業(yè)主管部門多次召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，要求天林物業(yè)限期交接。然而截至目前，這家物業(yè)公司仍未主動(dòng)向小區(qū)新聘物業(yè)公司辦理交接，仍占據(jù)產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的物業(yè)辦公經(jīng)營(yíng)用房、小區(qū)安全監(jiān)控設(shè)備，把持小區(qū)物業(yè)資料�！�
據(jù)了解，天林花園內(nèi)同時(shí)存在兩家物業(yè)公司的“雙物業(yè)”現(xiàn)象，在全國(guó)也較為常見(jiàn)。山東元鼎律師事務(wù)所律師章評(píng)說(shuō)，目前在涉及新老物業(yè)交替的矛盾糾紛中，青島物業(yè)行政管理部門顯得有些力不從心，這在一定程度上助長(zhǎng)了一些物業(yè)公司的不法行為。青島市物業(yè)部門有關(guān)人士分析認(rèn)為，去年國(guó)務(wù)院新出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例在地方上尚未有細(xì)化規(guī)則，執(zhí)行起來(lái)仍缺乏操作性，致使一些執(zhí)法部門在執(zhí)法中一再退讓。（記者呂福明）
關(guān)注小區(qū)物業(yè)：物業(yè)“父子兵”現(xiàn)象遺害多多
新華網(wǎng)青島4月23日電
近親繁殖有悖自然規(guī)律，物業(yè)市場(chǎng)同樣應(yīng)當(dāng)杜絕“父子兵”現(xiàn)象。然而，時(shí)下占據(jù)青島物業(yè)市場(chǎng)90％以上的是這種物業(yè)公司。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司“父子兵”關(guān)系，是引發(fā)和激化物業(yè)管理公司和業(yè)主之間糾紛的深層次原因�！�
山東元鼎律師事務(wù)所律師張佳林說(shuō)，因?yàn)榍鄭u絕大多數(shù)樓盤是由開(kāi)發(fā)商指派的物業(yè)公司管理的，一旦先前開(kāi)發(fā)商承諾的諸如綠地、天然氣等配套設(shè)施不到位，或房產(chǎn)證辦理不及時(shí)，業(yè)主往往會(huì)直接找小區(qū)的物業(yè)公司，直接把開(kāi)發(fā)商的責(zé)任歸于物業(yè)公司，這種情況在訴訟中較為普遍。其中，物權(quán)不清作為開(kāi)發(fā)商留下來(lái)的問(wèn)題，在當(dāng)前的物業(yè)糾紛中顯得尤為棘手。張佳林說(shuō)，在房市走熱時(shí)，小區(qū)公共用房大部分控制在開(kāi)發(fā)商及其派生的物業(yè)公司手中，而業(yè)主在購(gòu)買自己的房產(chǎn)時(shí)實(shí)際上已分擔(dān)了這些公共用房的費(fèi)用。一些業(yè)主往往因這些遺留問(wèn)題得不到及時(shí)解決，遷怒于物業(yè)公司，致使物業(yè)公司成為開(kāi)發(fā)商的“替罪羊”。這是目前大部分業(yè)主認(rèn)識(shí)上的一個(gè)誤區(qū)。
正是由于物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商這一藕斷絲連的關(guān)系，使物業(yè)公司承擔(dān)了太多業(yè)主的責(zé)難。青島市市南區(qū)物業(yè)辦主任秦思明說(shuō)：“從行業(yè)管理角度看，業(yè)主選聘物業(yè)公司實(shí)行招投標(biāo)的辦法，可以改變這種‘父?jìng)舆�’的狀況�！倍綎|元鼎律師事務(wù)所律師章評(píng)則認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商銷售房子時(shí)應(yīng)該與業(yè)主一起制定一個(gè)臨時(shí)物業(yè)管理公約，對(duì)物業(yè)服務(wù)的時(shí)間、方式、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格做出明確約定，避免日后發(fā)生糾紛。一旦將小區(qū)交物業(yè)公司管理后，出現(xiàn)涉及開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的可以依照這個(gè)公約處理。然而遺憾的是，目前大部分物業(yè)糾紛中卻找不到這樣一個(gè)臨時(shí)公約。（記者 呂福明）
關(guān)注小區(qū)物業(yè)：加大整治力度 還小區(qū)業(yè)主安寧
新華網(wǎng)青島4月23日電 物業(yè)服務(wù)，關(guān)系千家萬(wàn)戶。為維護(hù)業(yè)主權(quán)益，規(guī)范物業(yè)行為，有關(guān)物業(yè)行政主管部門應(yīng)切實(shí)行動(dòng)起來(lái)，有所作為�！�
目前，僅青島市就有大小物業(yè)公司375家，物業(yè)市場(chǎng)“僧多粥少”競(jìng)爭(zhēng)激烈。值得注意的是，幾乎每一家被業(yè)主炒掉的物業(yè)公司，都會(huì)采取諸如拒絕交接、恐嚇業(yè)主的方式拖著不走，嚴(yán)重?cái)_亂了物業(yè)市場(chǎng)管理秩序，造成問(wèn)題小區(qū)的居民沒(méi)有安全感，物業(yè)管理陷入癱瘓。2002年至2003年間，青島雙星物業(yè)管理有限公司曾參加過(guò)5次物業(yè)市場(chǎng)投標(biāo)，其中就有3次遇到新老物業(yè)交接困難的事情。隨著去年9月1日國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施新的物業(yè)管理?xiàng)l例，廣大業(yè)主維權(quán)意識(shí)進(jìn)一步提高，加上一些地方的小區(qū)物業(yè)公司合同到期，業(yè)主委員會(huì)也面臨換屆，將會(huì)有大批不稱職的物業(yè)公司被業(yè)主炒魷魚。此間，如果缺乏一個(gè)規(guī)范有序的物業(yè)市場(chǎng)秩序，必將引發(fā)更多的社會(huì)矛盾�！�
市場(chǎng)呼喚秩序，秩序需要規(guī)則。伴隨著我國(guó)物業(yè)管理法規(guī)的進(jìn)一步完善，將為物業(yè)行政執(zhí)法管理和法律訴訟提供更加強(qiáng)大的法規(guī)支撐。而在目前情況下，有關(guān)政府行政主管部門仍需進(jìn)一步加大物業(yè)市場(chǎng)整治力度，加大物業(yè)知識(shí)宣傳，努力創(chuàng)造一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)有序的物業(yè)發(fā)展環(huán)境，還小區(qū)業(yè)主一片安寧。（記者呂福明）
責(zé)任編輯：趙振宇
