●華潤集團在蘇州開發(fā)一座主樓54層232米的超高樓，五年前因故“爛尾”。蘇州陽光新地與華潤達成協(xié)議，以這一“爛尾樓”作為進軍蘇州房地產(chǎn)市場的“開篇之作”
●蘇州中高檔寫字樓租賃率在95%左右，對五星級酒店的需求增長迅速。江蘇第一高樓“新地中心”將填補蘇州寫字樓銷售市場的空白。在很大程度上完善蘇州高新區(qū)CBD的城市功能
再過十幾個月，江蘇第一高樓將要在蘇州全新現(xiàn)身。
2月22日，蘇州陽光新地置業(yè)有限公司、香格里拉酒店管理集團、戴德梁行和第一太平戴維斯在蘇州簽署了關于蘇州“新地中心”項目的合作協(xié)議。這已經(jīng)是蘇州市通過資本運作成功盤活的第九個爛尾樓。
而這個被許多業(yè)內人士稱為功能與上海浦東的金茂大廈極為相似的高樓卻有一段鮮為人知的身世。
第九座“爛尾樓”
參加此次發(fā)布會的蘇州市副市長姜人杰在發(fā)言時提到，去年蘇州市成功地“解決”掉了十大爛尾樓中的八座。此時記者就開始琢磨其中的深意。
但謎團在會后就得以揭開。作為這座主樓為54層高達232米的超高層建筑的發(fā)展商，陽光新地置業(yè)董事長漆洪波在接受記者采訪時坦率承認，他們接手的這個雙子塔型的建筑是蘇州的一個爛尾樓，而且按照目前的估計將向其投入6億到7億元的資金使其重新煥發(fā)青春。
據(jù)記者了解，這幢超高樓是蘇州已經(jīng)爛了5年的“著名工程”，因為其出類拔萃的高度而為市民所牢記。今年開始被注資盤活的該樓已經(jīng)是蘇州成功“解決”的第九座爛尾樓了。業(yè)內一位人士就此在私下里向記者表示，蘇州已經(jīng)進入了爛尾樓的解凍期。
漆洪波告訴記者，這座爛尾樓先前屬于華潤集團開發(fā)，但是由于種種原因導致5年前停工，此后華潤急于將其出手變現(xiàn)而開始尋找有能力接盤的發(fā)展商。
蘇州陽光新地置業(yè)有限公司的母公司新地集團，是青島一家相當有實力的發(fā)展商，長期從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，而且力爭成為專業(yè)的、高端的市中心區(qū)商業(yè)樓宇發(fā)展商。因此新地在與華潤的接觸中終于達成協(xié)議，決意入主這個標志性的爛尾工程。
據(jù)漆洪波透露，他們早已看好蘇州的房地產(chǎn)市場，而且在蘇州做過詳細的市場調研，而對于市場調查的結果，他用“蘇州房地產(chǎn)市場到處都是機會”來形容。正是這個充滿機會的市場牢牢地吸引了他，并且決定首先從這座爛尾樓入手繼而開拓整個蘇州市場。
而對于目前的投資，漆洪波對記者說，“現(xiàn)在還很難給出準確數(shù)字，目前估計需要6億到7億元，但是還要隨著香格里拉的要求隨時追加一些投資，估計數(shù)額肯定會超過這個數(shù)字�！�
根據(jù)資料顯示，正在盤活的“新地中心”位于蘇州高新區(qū)CBD，是蘇州第一個綜合辦公、商務、休閑與一體的大型建筑，整個項目的總建筑面積為120000平方米，是一座具城市配套功能的大型綜合項目。該樓的1至5層為裙房，定位于高檔商場，將經(jīng)營世界一線品牌，營造一個全新的高檔商圈；主樓為54層的超高層建筑，高232米，是目前江蘇第一高樓；26層以下是國際甲級寫字樓，26層以上是香格里拉集團管理的五星級標準豪華酒店；副樓是26層的提供全套家電、家具和精裝修的國際服務公寓。
蘇州地產(chǎn)市場潛力顯露
漆洪波始終強調，蘇州是個有競爭力的城市。因此，他認為蘇州房地產(chǎn)市場前景很好。他說：“一個城市是否有競爭力從他創(chuàng)造的就業(yè)機會就可以看出，蘇州充滿了就業(yè)的機會。”
姜人杰在發(fā)言時也用了一連串的數(shù)字來說明蘇州的競爭力，“去年蘇州合同利用外資120億美元，實際利用外資68.5億美元，這比上海多出了10億美元。蘇州去年的工業(yè)增加值居全國第二，實現(xiàn)進出口總值650億美元，其中出口360億美元。去年蘇州財政收入409億元，在全國是第六。”
姜人杰介紹，在去年的一次中國城市競爭力評比中，蘇州的城市綜合競爭力被評為實力最好的城市，已經(jīng)進入全國大城市的行列。
房地產(chǎn)市場是與城市經(jīng)濟環(huán)境密切相聯(lián)的，在蘇州競爭力增強的情況下，房地產(chǎn)市場的潛力也在被充分挖掘。據(jù)統(tǒng)計，蘇州市2003年全行業(yè)固定資產(chǎn)投資總額為1409億元，其中城市建設交通投資達到了520億元，而且姜人杰表示，今年在房地產(chǎn)等基礎設施的投資還會加快增長。去年蘇州的房地產(chǎn)開發(fā)量為3400萬平方米，房價上升了22%。
同時，蘇州對五星級酒店的需求量也增長很快。姜人杰告訴記者即使是在去年的非典時期，到蘇州旅游的外國游客仍然達到了100萬，國內游客達到了2000萬。香格里拉酒店管理集團正是在這種背景下將香格里拉開拓到了蘇州，并期望在2005年年中進駐“新地中心”，為商務辦公提供優(yōu)良的配套條件并營造良好的商務氛圍。
而戴德梁行的調查則用“售價不貴、租金卻高”來描述蘇州房地產(chǎn)市場。戴德梁行的分析認為，外資企業(yè)紛紛進駐，私營企業(yè)大量涌現(xiàn)，目前蘇州現(xiàn)有的寫字樓已經(jīng)不能滿足市場巨大需求。據(jù)統(tǒng)計，目前蘇州進駐的外資企業(yè)達到1000多家，其中世界500強企業(yè)已進入約100家，這一比例仍在不斷擴大。第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動了寫字樓市場需求猛增。蘇州市區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)主要的中高檔寫字樓租賃率在95％左右。
而且隨著各大公司包括跨國公司、有外資背景的企業(yè)對中國投資信心的不斷增強及歐美經(jīng)濟形勢的好轉，2000年以后，蘇州寫字樓市場一改以往以租賃為主的局面，買樓比例大增。部分寫字樓租售價格近兩年來出現(xiàn)了近40％的增長。
另外在租金方面，蘇州的寫字樓處于明顯的優(yōu)勢地位。戴德梁行上海公司總經(jīng)理張國正表示，“蘇州市的甲級寫字樓相對缺少，而且回報率較高，尤其是與上海相比，在蘇州的投資者會有10%到12%的回報率，而上海目前只有7%到8%。”
有數(shù)據(jù)顯示，相同檔次的物業(yè)，在售價上，蘇州僅是上海的二分之一，但在租金上，卻可達到三分之二。與此同時，寫字樓供應遠遠跟不上市場需求，尤其是甲級寫字樓供應極其匱乏。2002年蘇州大市范圍內辦公樓竣工面積僅為41835平米，2003年1至8月份新開工面積只有14046平方米，而同期銷售面積達到了52029平方米。在未來幾年中，隨著新區(qū)規(guī)模從52平方公里擴大到285平方公里以及蘇州建設國際新興科技城市的“十大工程”的相繼啟動，對寫字樓的需求將急劇擴大�！靶碌刂行摹钡穆涑蓸酥咎K州寫字樓進入第三發(fā)展階段，在外觀、建筑、機電、通信和物業(yè)方面都將達到國際水平，滿足日益增長的國內外客戶需求。
因此戴德梁行認為，隨著這個江蘇第一高樓“新地中心”的出現(xiàn)，有望填補蘇州甲級寫字樓銷售市場的空白，同時緩解了市場對高檔房地產(chǎn)綜合項目的需求。而蘇州市政府方面表示，“新地中心”的建成將在很大程度上完善蘇州高新區(qū)CBD的城市功能。
與上海將有一定的競爭
作為蘇州高新區(qū)CBD的標志建筑，蘇州在城市服務功能上的競爭力得到了明顯的增強。而資料中尤其提到，目前已經(jīng)有100多家跨國公司進入了蘇州，他們對高檔寫字樓會有巨大的需求。
“在互聯(lián)網(wǎng)日益發(fā)達的今天，對于跨國公司的辦公場所已經(jīng)沒有必要必須設在中心城市，在其他城市也完全可以實現(xiàn)及時聯(lián)系�！逼岷椴ㄕJ為跨國公司對于寫字樓的要求將不需要局限在某一城市。
事實上，由于上海商務成本的提高，已經(jīng)有外商投資減退的跡象，這在與蘇州利用外資增長的對比中可以更加明顯地看出。WTO問題專家劉光溪教授此前在接受記者采訪時曾分析認為，目前外商在中國的主要投資仍然集中在加工制造業(yè)領域，因此在上海商務成本升高的情況下，為了賺取更多的利潤，外資必然向交通便捷且基礎較好的蘇州等地流動。
因此在這種背景下，漆洪波對跨國公司在蘇州寫字樓市場的需求表現(xiàn)出了很強的信心，畢竟在蘇州相對低廉的成本基礎上會有更多的公司選擇進入。
姜人杰也表示，蘇州正在成為長三角的核心城市之一，是重要的中心城市之一，蘇州CBD服務的范圍將是周遍地區(qū)。而且隨著蘇州成為世界工廠，中介、外貿(mào)等國際服務性機構將大量涌入蘇州，對蘇州CBD發(fā)展是個很大的促進作用。
（李小剛）
