簽訂認購書交付定金后，購房者因在合同條款上與開發(fā)商存在分歧，未能在約定時間內簽訂正式合同———
開發(fā)商有權沒收定金嗎?
不少讀者反映，買房時在簽訂正式購房合同前，開發(fā)商都要求買房人先簽一份認購書，并交付一部分定金。而一些買房人往往認為反正認購書不是合同，所以經(jīng)常是草草簽訂，結果給自己帶來不少麻煩，陷入被動。
遭遇認購書“陷阱條款”
讀者張先生在與某開發(fā)商簽訂的認購書中規(guī)定：“買方應在簽訂認購協(xié)議之日起15日內前來簽訂正式合同，否則所收定金不予退還�！焙髲埾壬谝�(guī)定期限內去與開發(fā)商商談合同事宜，但由于在某些條款上存在分歧而沒有達成協(xié)議。張先生要求返還定金，遭到拒絕，開發(fā)商的理由是張先生在規(guī)定期限內未與其簽訂正式合同。
讀者石先生則因為沒有接到開發(fā)商的通知函，未在約定時間內簽訂合同，開發(fā)商將房子賣予他人，認為石先生違約在先，拒絕承擔違約責任。
通常，開發(fā)商堅持認為，無論何種原因導致沒有簽訂正式合同，都屬于購房者違約，不退所收定金，并往往以此要挾買方接受一些不公平的條款或拒不接受買方提出的合理要求。
認購書不是買房必經(jīng)程序
有關專家認為，現(xiàn)有的法律、地方性法規(guī)中并沒有買房前應當簽訂認購書的法律規(guī)定。因此，簽訂認購書并非買房的必經(jīng)程序。所以如果可能，買房人在確定要購買的項目后，最好不簽認購書而直接簽訂購房合同。這樣可以避免在與開發(fā)商就合同條款進行的談判中，因認購書中的約定特別是定金問題而使自己陷入被動。
認購書是否有法律效力
認購書是具有意向書性質的法律文件，主要包括的內容有：1、相關各方如出賣人、買受人的主要情況；2、認購房屋的情況；3、房屋的價款；4、付款方式；5、認購條款等內容。而且，認購書通常還要雙方簽字蓋章。
具備上述內容及形式后，尤其是認購書中約定了買賣雙方具體的權利義務后，一般說來，認購書就其表述的內容具有了一定的約束力，并具備了相應的法律效力，只要其內容不違反法律規(guī)定，且買受人所購房屋的手續(xù)齊備（五證齊全），該認購書一般具有一定的法律效力。違約方應承擔什么責任
在簽訂認購書的同時，開發(fā)商大都要求買房人同時交付一定數(shù)量的定金，并在認購書中約定，如果買受人在約定的時間內不簽訂正式的《商品房買賣合同》，開發(fā)商有權沒收買受人交納的定金等條款。
按照以上雙方的約定，如果買方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還；賣方在認購書規(guī)定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金。
如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約。
規(guī)避認購定金風險
由于簽訂合同時涉及諸多條款的談判，雙方在某些條款上達不成一致意見，導致合同無法簽訂。在這種情況下，有些開發(fā)商往往以買方拒簽合同為由，拒絕返還買房人定金。
房屋買賣非常復雜，一個小的分歧就可能導致無法簽訂正式的合同。因此建議，購房人在簽訂認購書時，可將該條款改為“買方應在簽訂認購協(xié)議之日起15日內前來與賣方商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收定金應予退還.”
認購書是“雙刃劍”
有關人士提醒廣大消費者在簽約之前，首先要了解有關商品房買賣方面的法律法規(guī)，做到心中有數(shù)；其次要關注開發(fā)商的商業(yè)信譽，調查其是否有不良記錄以及土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預（銷）售許可證等“五證”是否齊全；另外，務必要求開發(fā)商提供《商品房買賣合同》及相關資料，特別是對補充協(xié)議、附件、雙方約定的內容要認真閱讀研究，弄清自己的權利義務，不要在不知情的情況下貿然交付定金；最后要把好從簽約到驗收的每一關，對于顯失公平的條款，要堅決要求對方修改，不要在導購人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。
認購書中的立約定金條款實際上是一柄“雙刃劍”，購房者在簽訂帶有這種條款的認購書時應當謹慎行事，以避免在與開發(fā)商簽訂正式商品房買賣合同時，由于某些條款達不成一致而無法簽訂合同，從而損失掉先前向開發(fā)商交付的定金。本報記者
