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中國人民銀行6月13日下達的《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》（以下簡稱《通知》），在業(yè)內無異于一場地震，目標直指目前房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快等貸款風險癥狀。它被稱為“十年來央行出臺的最嚴厲的一個措施”，最近在3萬多家房地產開發(fā)企業(yè)中，一石激起千
層浪，幾家歡樂幾家愁。
央行對癥下藥，拉動經濟“房產快馬”接受考驗
《通知》對房地產開發(fā)企業(yè)的資金實力提出新的要求，房地產開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)貸款必須具備國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證；房地產開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發(fā)項目總投資的30％；商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。這個業(yè)內稱為121文件的新政策“招招到位”，劍指近年日益凸現的房地產泡沫。
針對當前高檔住宅過熱、中低價房供應不足的問題，《通知》要求重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目；購買第一套自住住房，個人住房貸款仍執(zhí)行現行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于20％；購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房，商業(yè)銀行可適當提高個人住房貸款首付款比例；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年。
此外，《通知》還提出，對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過兩年。
對央行的緊縮房地產信貸政策，中國住宅產業(yè)商會會長聶梅生雖然表示“震驚”，但同時指出，中國目前3萬多家房地產開發(fā)企業(yè)良莠不齊，一些企業(yè)完全依賴銀行貸款運作，緊縮房地產開發(fā)貸款，必然促使規(guī)模小、資金實力弱的房地產企業(yè)退出市場。
政策背景：房地產泡沫引起高層關注
去年歲末，原國家計委經濟研究所發(fā)布了中國第一份跟蹤式房地產行業(yè)景氣報告，這份引起業(yè)界廣泛關注的報告稱，持續(xù)了近5年的房地產繁榮景象即將開始變化，中國房地產業(yè)真實的泡沫已經出現。而建設部也在對各地房地產市場調查后承認，中國房地產存在局部過熱，并提出各地要防止過熱，謹防房地產泡沫。
事實上，自2001年底以來，一場中國房地產市場是否出現泡沫的爭論在政府決策部門、經濟學界和房地產業(yè)中持續(xù)展開。在2002年初的全國經濟工作會議和全國金融工作會議上，時任總理的朱镕基和時任副總理的溫家寶都多次提出要防止房地產過熱。到2002年底，時任總理的朱镕基在會見駐港中資機構時也表態(tài)：“現在已經有一些城市的房地產，我認為已經有一點過剩，就是說空置率比較高，所以我們要嚴防房地產泡沫經濟�！�
然而市場對房地產熱情毫不消減。國家統計局數據顯示，2003年1至5月份，全國累計完成房地產開發(fā)投資2800多億元人民幣，比去年同期增長33%。在經過周密的調研后，央行終于發(fā)動了房貸變局。
催生金融風險，“房地產腐敗”必須叫停
“這項政策是十分必要的�！北本┲康禺a律師吳建中對記者說，“在我們接手的訴訟案中，經常有因房地產企業(yè)經濟實力不足而導致的違約問題，有的企業(yè)事實上就是一個空頭公司，里外花的都是銀行的錢，發(fā)銀行的財�！�
在地產界司空見慣的一夜暴富的神話背后，是銀行系統蘊含的風險雪球。去年下半年，央行對部分城市商業(yè)銀行的房地產貸款情況進行了檢查，共抽查房地產貸款20901筆，金額1468億元，發(fā)現違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數和金額的9.8%和24.9%。有些商業(yè)銀行對“四證”不齊全的項目發(fā)放房地產開發(fā)貸款或逃避“四證”規(guī)定，以流動資金貸款替代房地產開發(fā)貸款；放松個人住房貸款的條件，降低首付比例；以個人住房貸款的名義發(fā)放個人商業(yè)用房貸款，違反期房貸款“多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成投資總額2／3”的政策規(guī)定；違反現房管理規(guī)定，對期房發(fā)放個人商業(yè)用房貸款，違反個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得突破60%及貸款期限不得超過10年的規(guī)定。
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新政策對于掌握土地分配大權的政府職能部門也有約束。目前北京市已經開始建立土地儲備制度，土地作為政府的“第二財政”已得到相當程度的認識，但是怎樣使土地儲備真正發(fā)揮宏觀調控的職能？如何避免出現一屆政府吃掉后幾屆政府的土地儲備、只顧眼前利益的短期行為？一些房地產界人士認為，新的房地產信貸政策提出的土地儲備貸款要求，將有利于規(guī)避這類現象。過去在一些人的眼里，以為靠著政府、靠著銀行要儲備多少就是多少了，而不用管市場需求了。隨著央行新政策的出臺，這樣的觀點就必須扭轉了。
政策洗牌，地產大佬另謀出路
北京一些房地產界人士認為，新的房地產信貸政策從房地產開發(fā)貸款到消費貸款，從房地產資金上游到下游均提高了門檻，這將有助于消除“房地產腐敗”，促成房地產業(yè)的優(yōu)勝劣汰，市場重新“洗牌”成為必然。
在過去十幾年中，房地產業(yè)仿佛有魔力一般，以超乎常規(guī)的速度催生了一大批億萬富翁。來自《福布斯》2002年中國富豪榜的信息顯示，在前10名富翁中，中信泰富集團榮智健、世茂集團許榮茂、廣匯集團孫廣信、香港富華集團陳麗華、新希望集團劉永好、復星高科技集團郭廣昌、仲盛集團葉立培等7人的公司業(yè)務中都有房地產業(yè)。再加上農凱集團周正毅、海星集團榮海以及卓達集團楊卓舒，前20名富豪中有10人都介入過房地產業(yè)。很多房地產富翁基本都是從一窮二白起家，而且很多人有著和億萬身家極不相稱的年紀。
溯源房地產商起家的秘密，不二法門就是銀行貸款。一些房地產商在項目開發(fā)之初，啟動資金就是向別人借來的，一旦銀行貸款到位，抽逃自有資金的現象普遍存在。而銀行貸款就成為他們進行滾動開發(fā)的第一桶金。從開發(fā)資金到建筑企業(yè)墊付的工程資金再到個人購房的資金，幾乎都依賴于銀行的信貸資金。房地產商們對房地產新政策的強烈反應，表明了銀行是房地產企業(yè)不可或缺的資金來源，而這個“新政”也卡住了通往富豪的便利之門。
新政風暴之后，中國房地產業(yè)將大浪淘沙。張紅星，國泰土地整理有限公司董事長，在央行房地產信貸政策出臺后，干勁一下子足了起來。他對記者說：“過不了多久，那些資金不足或只靠炒地皮贏利的企業(yè)肯定就撐不住了，我們正選擇時機準備收購他們的項目呢！”
一位不愿透露姓名的制造業(yè)老板與張紅星的想法一致。他們本來準備最近進軍北京的房地產市場，但央行房地產新政策出臺后，他們調整了戰(zhàn)略。他說：“再過半年，肯定有的樓盤就要爛尾了，到時候我們再去收購這些項目，那才是我們進入市場的最佳時機！”
來源：[半月談] 新華網
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