青島新聞網(wǎng)3月31日訊 目前，山東房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)了一些很不正常的現(xiàn)象：高價商品房空置比例增大，面向普通工薪階層的經(jīng)濟型住房有市無房，而且項目開工嚴重不足。據(jù)山東省建設(shè)廳房地產(chǎn)處的統(tǒng)計表明，截止到去年11月底，全省空置商品房面積已達424.3
萬平方米，同比增長35.1％，其中住宅為289萬平方米，同比增長34.4％，主要集中在濟南、青島、煙臺、威海等城市。而且，空置商品房的增幅高于全國平均水平。這么高比例的空置房會帶來怎樣的后果，我們不能斷言，但如果長期如此，風(fēng)險樓市怎樣才能平穩(wěn)著陸？《工人日報》就山東樓市采寫分析文章：
相比之下，專門面向中低收入家庭供應(yīng)的經(jīng)濟適用房則嚴重供應(yīng)不足，出現(xiàn)了一半項目沒有開工的現(xiàn)象。據(jù)介紹，全省去年經(jīng)濟適用房項目計劃為244個，施工面積為853萬平方米。但是，有一半的項目因為土地等相關(guān)政策落實問題居然沒有開工，而一些開工建設(shè)的項目也在銷售中走了樣，變成普通商品房對外銷售。
為此，山東國土資源部門今年將對存量土地閑置多、商品房空置率較高的地方，采取凍結(jié)供地的措施來進行調(diào)控，以矯正該省目前樓市已出現(xiàn)的“病態(tài)”。那么，山東樓市到底“病”在何處？“矯正”將給房地產(chǎn)市場帶來什么影響？
都是土地在“作祟”
山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長郭松海教授認為，其中一個重要的原因在于住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)的不合理，高檔房、別墅偏多。市場調(diào)查顯示，目前4000元/平方米以上的高檔住宅和3000元~4000元/平方米住宅的供應(yīng)量遠遠大于需求量，約有半數(shù)多空置。相反，3000元/平方米以下的住宅，尤其是2000元/平方米左右的低價住宅卻供不應(yīng)求，無論位置如何，基本都沒有空置。
“表面上看高檔房多，低價房少，實際上根本的原因還是出自土地上。”一位房地產(chǎn)公司負責(zé)人說。由于目前土地來源渠道多，經(jīng)營不規(guī)范，搶購?fù)恋�、狂炒地皮的現(xiàn)象較為突出。他舉了一個例子，濟南二環(huán)東路周圍的土地，按照土地部門標定的地價，每畝約在60多萬元，可是幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，現(xiàn)在每畝已被炒到150多萬元，有的甚至達到每畝200萬元。這使得土地價格一路飆升，開發(fā)商本來要建普通住宅樓，結(jié)果一算成本、利潤，只得硬著頭皮上高檔房。此類現(xiàn)象在地產(chǎn)界非常普遍。
一般而言，在商品房開發(fā)中，土地開發(fā)成本約占住宅價格構(gòu)成的30％左右。但事實上，因為土地市場上的一些不規(guī)范運作，有的單位輕而易舉圈了大批土地后，或者對外轉(zhuǎn)讓，或者以聯(lián)合開發(fā)的名義偷著賣地，結(jié)果導(dǎo)致土地價格攀升。據(jù)山東省統(tǒng)計局調(diào)查表明，目前一些商品房土地成本已普遍占到價格構(gòu)成的40％，有的達到50％。
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專家認為，國土部門出臺“矯正”政策實際上是對住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，對山東整個房地產(chǎn)市場的影響較大，直接后果就是將促進現(xiàn)有中高檔公寓空置房的消化，促使更多的開發(fā)商將眼光瞄準經(jīng)濟型房屋，這對普通老百姓來講無疑是個佳音。
