談及一座城市的吸引力，收入和房?jī)r(jià)是無論如何也繞不過去的兩個(gè)點(diǎn)。

偏偏在這兩個(gè)點(diǎn)上，對(duì)青島的議論也挺多——“收入低、房?jī)r(jià)高”似乎已成為很多人對(duì)青島的固有印象。

安居樂業(yè)，房子對(duì)中國(guó)人的意義不言而喻。情況果真如此嗎？在青島買房真的很難嗎？

1

買房難不難，看“房?jī)r(jià)收入比”

先普及個(gè)概念——

“房?jī)r(jià)收入比”是指家庭住房總價(jià)與居民家庭可支配收入的比值。房?jī)r(jià)收入比＝（商品住宅成交均價(jià)×城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積）／城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。這是衡量一個(gè)地區(qū)購(gòu)房難易程度的通用指標(biāo)。

根據(jù)上海市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)主管的上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》顯示，2019年，50城房?jī)r(jià)收入比均值為13．3，青島房?jī)r(jià)收入比為9．7，比13．3的均值低了27％，排在50城第41位，比上年下降10個(gè)位次——買房難度不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市，甚至排在很多三四線城市之后。

值得注意的是，榜單上，與青島同屬房?jī)r(jià)收入比“10區(qū)間”的還有不少熱度頗高的“網(wǎng)紅”城市，重慶、無錫兩城以10．1的房?jī)r(jià)收入比并列第34位，成都則以10．0的房?jī)r(jià)收入比位列第39位。而這些城市，在社會(huì)大眾的腦海中，普遍屬于房?jī)r(jià)不高，生活壓力較小的城市。

2

都說青島房?jī)r(jià)高，高在哪？

這恐怕與青島特殊的地理環(huán)境有關(guān)。與全國(guó)很多海濱城市不同，青島的城市核心區(qū)依海而建。正所謂山海才是真正的“不動(dòng)產(chǎn)”。在青島，嶗山、市南一帶的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，高在這些稀缺的自然資源。再加上這些區(qū)域的拿地成本本身就高，又多以高端項(xiàng)目為主，從地價(jià)到產(chǎn)品都決定了區(qū)域房?jī)r(jià)“身價(jià)不凡”。

但，青島的房?jī)r(jià)不能被這些區(qū)域“代表”。

青島新聞網(wǎng)購(gòu)房大數(shù)據(jù)顯示，市南、嶗山的成交量至少連續(xù)兩年排名末位，青島樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)在西海岸、城陽、膠州、即墨。

那么這些青島主力成交區(qū)域的房?jī)r(jià)，放在全國(guó)水平來看真的高嗎？拿2019年GDP排名第八，有著九省通衢美譽(yù)的武漢來對(duì)比。

從區(qū)域均價(jià)列表可以看出，青島的高房?jī)r(jià)明顯是被嶗山、市南這兩個(gè)區(qū)域“代表”的，將這兩個(gè)“3字頭”去掉之后（剛才說了山海是稀缺資源，賣的是資源，不僅是房產(chǎn)），青島的平均房?jī)r(jià)是比武漢平均房?jī)r(jià)低的——青島14059元／平方米，武漢15588元／平方米。

而上文提到的，青島西海岸、城陽這兩大成交主力區(qū)域，價(jià)格僅位于這兩個(gè)城市房?jī)r(jià)中位。青島主力成交區(qū)域的房?jī)r(jià)，不算太高。

新房市場(chǎng)房?jī)r(jià)不算太高，那二手房市場(chǎng)呢？

中國(guó)房協(xié)最新公布的數(shù)據(jù)，青島3月份二手房掛牌價(jià)均價(jià)21698元／平方米，位列全國(guó)第15位；2019年，青島GDP全國(guó)排名第14位。房?jī)r(jià)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，可以說是相匹配的。

綜合新房二手房數(shù)據(jù)，我們可以看出，單純咬定青島房?jī)r(jià)高是不準(zhǔn)確的，應(yīng)該說青島房?jī)r(jià)處于高低不均的狀況。

3

都說青島收入低，低在哪？

青島收入確實(shí)低。根據(jù)智聯(lián)招聘公布的數(shù)據(jù)，2019年秋季全國(guó)38個(gè)主要城市的平均薪酬為8698元／月，青島為7762元／月，排在第28位。

青島收入低原因到底是什么？3月10日出版的《青島日?qǐng)?bào)》刊登了一篇題為《根在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)》的文章，正面回應(yīng)了“青島為什么工資低”的問題。文章指出，工資不高，實(shí)質(zhì)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)老化問題，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重太大，引領(lǐng)性創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)太少、從業(yè)人員數(shù)量有限。

這很好理解。人才說到底是一類商品，人才的薪資就是人才的價(jià)格體現(xiàn)，而人才的價(jià)格自然是按照其價(jià)值，即給公司帶來的回報(bào)來確定的，不同的行業(yè)，不同的企業(yè)，創(chuàng)造財(cái)富的能力可謂天壤之別，工資水平自然也是千差萬別。

以人均工資長(zhǎng)期位居全國(guó)前三位的深圳為例，工資水平排名前列的金融業(yè)，公共管理、社會(huì)保障和社會(huì)組織，教育、衛(wèi)生和社會(huì)工作，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，就業(yè)總?cè)藬?shù)為61．4萬人，工資總額為1076億元。

青島上述五個(gè)行業(yè)就業(yè)總?cè)藬?shù)為42．9萬人，比深圳少了近20萬人，工資總額為486億元，不到深圳的一半。

從這組數(shù)據(jù)可以看出，青島在高收入行業(yè)的就業(yè)人數(shù)不多，對(duì)拉高全市工資水平的貢獻(xiàn)不大。

為了調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，青島已經(jīng)有所作為。亮眼的“雙招雙引”加上“高端制造業(yè)＋人工智能”攻勢(shì)，就志在于此，期望通過引進(jìn)具有創(chuàng)新引領(lǐng)性的新的產(chǎn)業(yè)、企業(yè)、產(chǎn)品，使新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式在青島經(jīng)濟(jì)占比中快速提高。

成效如何？

統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2019年以來，通過一系列大動(dòng)作，青島新產(chǎn)業(yè)新技術(shù)發(fā)展勢(shì)頭良好，全市規(guī)上裝備制造業(yè)增加值增長(zhǎng)6．6％，規(guī)上戰(zhàn)略性新興制造業(yè)增加值增長(zhǎng)4．6％，均高于規(guī)模以上工業(yè)增加值增速。從工業(yè)投資看，工業(yè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)24．0％，高技術(shù)制造業(yè)投資增長(zhǎng)26．8％，分別高于全市投資增速2．4個(gè)和5．2個(gè)百分點(diǎn)。

新的產(chǎn)業(yè)承載起更多、更好的就業(yè)。2019年，全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)目標(biāo)30萬人，實(shí)際新增就業(yè)75．1萬人，增長(zhǎng)5．4％。

2019年，青島城鎮(zhèn)居民人均可支配收入54484元，增長(zhǎng)7．2％，高于GDP增速0．7個(gè)百分點(diǎn)?！纯?，居民收入增長(zhǎng)速度“跑贏”了GDP增長(zhǎng)速度。

這一收入在全國(guó)和山東省又是個(gè)什么水平呢？

2019年，全國(guó)、山東城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為分別為42359元、42329元。青島城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比全國(guó)、山東省高出約三成。

照此勢(shì)頭，青島收入低的狀況正在改變。

除了絕對(duì)值，房?jī)r(jià)的增速也是事關(guān)購(gòu)房難易的關(guān)鍵指數(shù)。

回顧近20年的發(fā)展歷史，青島樓市基本處于穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，極少出現(xiàn)大起大落，而累計(jì)增幅在同類城市中也頗為“親民”。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月16日發(fā)布的《2020年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》中，青島的2月新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)定基為139．1（2015年為100），在19個(gè)副省級(jí)以上城市中，僅排名第16位。

房?jī)r(jià)增速平緩，平均收入“上漲”，這一反一正之下，青島“房?jī)r(jià)收入比”（買房難易程度）將會(huì)進(jìn)一步降低。

作者｜觀象山